Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задайте вопрос дежурному юристу,». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Хотя такие сделки и заключаются крайне редко, они не исключаются в принципе. Многие продавцы квартир, а также потенциальные покупатели просто не знают о таком виде сделок. А те, кто осведомлен о такой возможности, обеспокоен большими рисками. Во-первых, в силу нераспространенности такого соглашения, практикой не выработаны никакие устойчивые правила делового оборота по таким сделкам. Во-вторых, немаловажным моментом становится цена недвижимости, которая со временем может изменятся, и на момент окончания выплат быть намного больше, нежели сумма, закрепленная в договоре. Отсюда вытекают явные недостатки сделки как для продавца, так и для покупателя.
Аренда с выкупом квартиры отзывы о сделке достоверный источник информации
Прежде чем соглашаться на сделку, нужно внимательно изучить все ее условия и возможные риски. А рисков при таких сделках предостаточно для обеих сторон, о чем уже упоминалось в начале статьи.
Прежде всего, покупателю нужно знать, что такого рода соглашение не всегда требует государственной регистрации. Например, если изначально договор аренды был заключен на 11 месяцев, а затем продлен, то его регистрировать нет необходимости, достаточно простой письменной формы.
В народе понятия коммерческого найма и аренды жилья давно смешались. Однако для заключения такой сделки нужно четко разграничить эти понятия. Аренда жилья – сделка, при которой одной стороной выступает юридическое лицо. А договор коммерческого найма является разновидностью аренды и регулирует отношения между физическими лицами. Вопреки расхожему мнению, такой договор не подлежит регистрации в государственных органах вне зависимости от его срока.
Отсутствие регистрация такого договора в уполномоченных органах не освобождает стороны от необходимости в последующем обращаться в государственные органы для регистрации права собственности.
Аренда с выкупом квартиры отзывы о сделке достоверный источник информации
Прежде чем соглашаться на сделку, нужно внимательно изучить все ее условия и возможные риски. А рисков при таких сделках предостаточно для обеих сторон, о чем уже упоминалось в начале статьи.
Прежде всего, покупателю нужно знать, что такого рода соглашение не всегда требует государственной регистрации. Например, если изначально договор аренды был заключен на 11 месяцев, а затем продлен, то его регистрировать нет необходимости, достаточно простой письменной формы.
В народе понятия коммерческого найма и аренды жилья давно смешались. Однако для заключения такой сделки нужно четко разграничить эти понятия. Аренда жилья – сделка, при которой одной стороной выступает юридическое лицо. А договор коммерческого найма является разновидностью аренды и регулирует отношения между физическими лицами. Вопреки расхожему мнению, такой договор не подлежит регистрации в государственных органах вне зависимости от его срока.
Отсутствие регистрация такого договора в уполномоченных органах не освобождает стороны от необходимости в последующем обращаться в государственные органы для регистрации права собственности.
Существенные условия договора аренды с правом выкупа квартиры
Решившись на выкуп арендуемой квартиры, необходимо учитывать, что договор аренды с выкупом квартиры регулируется нормами сразу двух глав ГК РФ. С одной стороны, это арендные правоотношения, а с другой, появляются отношения купли-продажи. Поэтому существенные условия договора, без которых сделка не может считаться заключенной, берутся из двух видов договоров.
В итоге, в договоре в обязательном порядке должны присутствовать следующие условия:
- Предмет договора. Квартира должна быть описана таким образом, чтобы ее можно было идентифицировать. Для этого используется ее адрес и технические характеристики.
- Выкупная цена квартиры. Это именно та цена, которую наниматель должен уплатить за переход квартиры в его собственность, и она может и не зависеть от размера арендной платы.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.
Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:
Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?
Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:
- нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
- договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
- существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.
Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.
В чем выгода сторон данного договора
Арендатор:
- Получает возможность пользоваться жильем с момента заключения соглашения, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для его приобретения.
- Избавляется от необходимости оформлять ипотеку для получения недостающей суммы (собирать всевозможные справки, выплачивать банку проценты и комиссии и т. д.).
- Имеет право на любом этапе действия договора отказаться от дальнейшего выкупа помещения.
Арендодатель:
- Устанавливает стоимость недвижимости выше средней рыночной, чтобы снизить свои риски от продажи в рассрочку.
- Передача права собственности происходит только после получения полной суммы, установленной договором, что также очень выгодно для владельца жилья.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:
- истечением срока аренды;
- внесением арендодателю выкупного платежа.
Правильное составление договора об аренде квартиры с выкупом
В договоре обязательно должно быть указано:
- описание арендуемой квартиры. В данном пункте необходимо как можно подробней описать жилую площадь: количество и размер комнат в ней, наличие коммуникаций, ремонт, дорогая сантехника и прочее. Необходимо указать все, что помогает оценить жилье.
- как происходи переход. Данный пункт больше всего способен вызывать разногласие между сторонами. Продавцу выгодней продлить срок аренды. В то время как покупатели заинтересованы, как можно скорее приобрести жилье.
- оценка стоимости. Это обязательный пункт при составлении договора аренды квартиры с правом выкупа. Для квалифицированной оценки в большинстве случаев прибегают к помощи профессиональных оценщиков. Только так можно узнать максимально точную стоимость жилья на момент заключения сделки.
Нужно ли обращаться к юристам при заключении договора аренды с последующим выкупом жилья?
Такую сделку нужно обязательно заключать с помощью профессионального юриста. Законность сделки обеспечит правильно и грамотно составленное соглашение. Помимо досконально продуманных условий договора, не стоит забывать об ответственности участников за нарушение договоренностей, а также об отсутствии необходимости регистрироваться в государственных органах.
Возможная выгода от сделки по аренде с последующим выкупом квартиры должна оцениваться реально и сопоставляться с различными способами покупки недвижимости. Определиться с выбором помогут люди, имеющие опыт в заключении подобных сделок.
Пункты о возможном изменении стоимости жилья стоит рассмотреть предельно внимательно во избежание финансовых потерь одной из сторон договора. При отсутствии дополнительно составленного соглашения по этому вопросу судебный спор решить будет невозможно.
Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:
- Арендное соглашение;
- Договор о продаже.
Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.
Структура документа должна включать:
- Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
- Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
- Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
- Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
- Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
- Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
- Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
- Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
- Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
- Страховые случаи.
Договор аренды квартиры с физлицом с последующим выкупом
Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.
Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:
- Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
- Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.
Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.
Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.
Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.
- Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
- Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
- Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?
- Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:
- Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
- В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
- По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
- Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.
После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.
Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.
Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом
Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.
Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?
Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно. Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий. Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.
Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.
К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.
Как заключить договор между физическими лицами
Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.
Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:
- Например, если изменится ситуация на рынке недвижимости и, следовательно, стоимость квартиры. В этом случае либо владелец продаст жилье за бесценок, либо покупатель приобретет по завышенной цене. Во избежание этого рекомендуется включать в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
- Также есть вероятность, что продавец может использовать поддельные документы для продажи и аренды квартиры и продавать чужое имущество. Для таких случаев предусмотрено уголовное наказание за мошенничество, согласно Уголовному Кодексу РФ.
Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.
Жилье в рассрочку от Жилищных кооперативов
Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы. Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%. Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал. Срок рассрочки всего 10 лет.
Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб. под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб. (пример расчета взят с сайта компании).
Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник. Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.
Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры
Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:
- арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
- жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
- площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².
Для дома подобных требований не выдвигается.
При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:
- Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
- Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
- документ оформляется обязательно в письменной форме;
- из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
- в документе прописываются все существенные условия аренды:
- предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
- стороны сделки – вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
- размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
- срок действия арендного договора;
- выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
- условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
- Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
- Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
- По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
- Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.
Форма договора аренды с последующим выкупом квартиры
В какой форме должен быть составлен договор аренды с правом выкупа, зависит от норм из Главы ГК РФ про наем жилых помещений, согласно которой сам договор должен быть оформлен в письменной форме. Но при этом придется обратиться к регистратору, чтобы внести сведенья об обременении на квартиру, если договор будет действовать больше чем год.
Почему не применяются правила, регулирующие сделку по купле-продаже недвижимости? Да потому что там договор тоже составляется в письменной форме, а государственной регистрации подлежит только переход права собственности. Касательно аренды с выкупом переход права собственности перейдет только после окончания арендных отношений и выплаты выкупной цены, что может произойти и через три или пять лет. Вот тогда тоже придется обращаться к регистратору и сообщать ему уже о переходе права собственности, а одновременно можно снять обременение с квартиры, накладываемое арендой.
Соблюдая все требования закона, можно получить хороший вариант приобретения недвижимости, в которой можно сначала жить как нанимателю, а потом и получить на нее право собственности. Чтобы все прошло гладко необходимо правильно подобрать образец договора аренды с правом последующего выкупа, где будут прописаны все существенные условия. Образец должен быть актуальным и отвечать действующему законодательству. В отдельных ситуациях необходимо искать образец дополнительного соглашения, который превращает стандартный договор аренды в аренду квартиры с последующим правом последующего выкупа.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.