Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры 2022». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед тем, как приступать к оформлению сделки купли-продажи необходимо определиться, не требуется ли делать это только в присутствии нотариуса. Если случай не является обязательным к заверению нотариально, то можно использовать простую форму договора.
Порядок оформления договора
Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:
1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.
2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).
3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.
4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.
5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.
Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.
Оформление договора купли-продажи квартиры
Заключение договора купли продажи делится на следующие этапы:
- предварительные переговоры. Прежде чем оформлять официальный договор, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия купли-продажи. Стороны договариваются о стоимости квартиры и порядке ее передачи новому владельцу, поясняет Татьяна Мацукова. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток;
- заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. В нем стороны фиксируют намерение заключить основное соглашение на определенных условиях в отношении определенного объекта;
- перечисление задатка. Это происходит в том случае, когда он предусмотрен;
- сбор документов. Это делают обе стороны;
- заключение договора купли-продажи. По ДКП права собственности переходят к приобретателю;
- удостоверение сделки у нотариуса. Это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки;
- государственная регистрация. Новый собственник делает это через Росреестр;
- получение документов после регистрации. Это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Как правильно оформить?
Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:
- удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
- выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.
По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:
- Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
- Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
- Существенные условия договора:
- предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
- стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
- перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.
- Иные условия соглашения включают в себя:
- информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
- сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить их можно в отчете из выписки ЕГРН);
- условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.
- Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.
Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ
Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:
- Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
- Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.
Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.
- Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
- Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
- Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).
Как заполнить договор купли продажи квартиры для физических лиц
Для того что бы заполнить бланк договора купли продажи квартиры для физических лиц вы можете воспользоваться нашими советами:
- В верхней части бланка укажите название города в котором происходит сделка и дату составления договора.
- Далее идет раздел с данными продавца и покупателя. Впишите полностью ФИО сторон, паспортные данные и дату рождения.
- Далее в разделе предмет договора укажите информацию о недвижимости. Впишите площадь квартиры, адрес и другую информацию, которая запрашивается в бланке.
- В разделе «стоимость» укажите цену квартиры цифрами, а затем прописными буквами в скобках.
- Далее все стороны сделки должны внимательно ознакомиться с правами и обязанностями, прописанными в бланке. Если текст не устраивает можно его отредактировать.
- В самом низу необходимо указать реквизиты сторон. Впишите ФИО, контактные номера телефонов и проставьте подписи.
Документы при продаже квартиры по ипотеке
Если покупатель планирует использовать для покупки заемные средства, то список необходимых документов расширяется. При этом указанные документы не нужно брать с собой в отделение Росреестра или в МФЦ на регистрацию — они необходимы для того, чтобы покупатель получил одобрение кредита и смог заключить кредитный договор. Банк также стремится уменьшить свои риски, а для этого необходимо, чтобы покупатель приобрел:
- Жилье, соответствующее своей рыночной стоимости;
- Имеющее достаточную ликвидность, чтобы в случае невыплаты покупателем кредита банк смог его реализовать и покрыть свои убытки.
В 2023 году список необходимых документов каждый банк устанавливает отдельно, обычно в него входит следующая документация:
- Проект предварительного договора купли-продажи. В предварительном соглашении фиксируются намерения сторон совершить сделку, описывается предмет договора (объект недвижимости), определяется его цена, фиксируются другие условия соглашения. Этот документ необходимо для получения положительного кредитного решения. Подписывать предварительный договор не обязательно — банк лишь изучает условия совершения будущей сделки, которые в основном соглашении могут быть незначительно изменены.
- Отчет оценочной компании о ликвидности объекта недвижимости и соответствии его цены рыночной стоимости. Этот документ заказывается в оценочной компании (стоимость зависит от метража и средних расценок в регионе). Отчет содержит максимальное полное описание и фотографии объекта недвижимости, здания и прилегающей к дому территории, анализ соответствия его стоимости среднерыночным ценам в данном районе, прогноз будущей ликвидности в случае продажи. Если по данным оценочной компании цена объекта признается завышенной, банк может отказать в одобрении покупки или потребовать снижения цены за квартиру.
- Технический паспорт. Данный документ подтверждает соответствие планировки и основных характеристик помещения указанным в правоподтверждающих документах. Также техпаспорт содержит сведения о физическом износе самого здания и его коммуникаций. Заказать техпаспорт можно в БТИ или в МФЦ.
Стоимость оформления сделки в 2022 году
Стоимость оформления договора купли-продажи напрямую зависит от способа его реализации.
Сделка, которая оформляется с привлечением нотариуса обойдется гражданину в достаточно крупную сумму. За свою работу данный специалист берет 1% от стоимости объекта недвижимости (при условии, что стоимость жилого помещения не превышает 1 млн руб.). Если оценочная стоимость квартиры выше 1 млн. руб., нотариус возьмет за свои услуги в 2022 году 10 тыс. руб. + 0,75% от кадастровой стоимости.
Работу риэлтора невозможно оценить в конкретной денежной единице.У сотрудников агентства недвижимости нет фиксированной процентной ставки нет. В среднем данный специалист берет за свои услуги от 2% до 5% от стоимости объекта.
Самостоятельное оформление — самый бюджетный вариант. В данном случае продавец должен оплатить только обязательные платежи:
- госпошлина — 2000 руб.;
-
техпаспорт — от 1000 руб. до 1500 руб.;
-
кадастровый паспорт — 250 руб.;
-
справка с Росреестра — 200 руб.
Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно через МФЦ
Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры в МФЦ:
- Получение недостающих документов.
- Запись на прием.
- Визит в многофункциональный центр.
- Подача документов и заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру.
- Оплата госпошлины.
- Получение результатов услуги.
Нюансы:
- В процессе участвуют обе стороны договора — прежний и новый владелец недвижимости.
- Расходы по оплате госпошлины покупатель берет на себя.
- Любого из участников сделки может заменить его представитель на основании доверенности, которую выдают (удостоверяют) в нотариальной конторе.
- Несовершеннолетнего или недееспособного заявителя представляет его родитель, опекун или попечитель.
- При необходимости договор может быть удостоверен в стенах МФЦ, что значительно сокращает время проведения процедуры (не требуется посещать несколько мест).
Вот что нужно иметь в виду, готовя документы для купли-продажи квартиры:
- Условно бывает два комплекта документов для купли-продажи квартиры – для проверки юридической чистоты жилья и для регистрации прав в ЕГРН через МФЦ.
- Количество необходимых документов для проверки юридической чистоты зависит от сложности купли-продажи.
- Основной документ на квартиру – выписка из ЕГРН. Она нужна, даже если есть свидетельство о праве собственности. Заказать выписку может продавец или покупатель.
- Главное – проверить наличие претензий третьих лиц на квартиру. У супруга взять согласие на продажу, у сособственников – отказы от преимущественных прав, а в опеке получить разрешение на продажу долей детей.
- Оценить наличие заинтересованных третьих лиц поможет документ-основание.
- Аресты и обременения, препятствующие продаже, фиксируются в выписке из ЕГРН.
- Долги по квартире отражаются в справке о состоянии расчетов по ЖКУ, а перепланировку можно увидеть в техническом паспорте на квартиру.
- Покупателю понадобится паспорт, согласие супруга и документы по оплате жилья, заключенные с банком (например, договор аренды банковской ячейки).
- В МФЦ не требуется нести все документы. Конкретный список лучше уточнить заранее.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи квартиры
Перечень документов, для физическихлиц зависит от статуса объекта купли-продажи, а также статуса продавца и покупателя.
- Документы устанавливающие право на квартиру — договор купли-продажи, дарения или приватизации
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (Вместо свидетельства о гос. регистрации отмененного с 15.07.2016)
- Справка из БТИ о стоимости квартиры, которая также содержит технические характеристики квартиры
- Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо личное участие
- Справки для покупателя и продавца о психическом состоянии (психолог, нарколог)
- При отсутствии самого участника сделки, необходима нотариально заверенная Доверенность на его представителя
- Докумены удостоверяющие личность покупателя и продавца
Все документы необходимо предоставить в подлиниках либо нотариально заверенные копии, иначе совершение сделки купли-продажи квартиры будет невозможно.
Правила оформления документа
Можно оформить договор купли-продажи квартиры по образцу типового документа, но следует уделить особое внимание заполнению обязательных существенных условий, иначе документ не будет иметь юридической силы. Необходимо указать:
- подробную информацию о сторонах, заключающих договор (Ф.И.О., паспортные данные);
- подробное описание объекта (точный адрес, площадь, количество комнат, этаж);
- информацию о праве собственности (со ссылкой на документы), отсутствии обременений;
- суть договора (отчуждение квартиры);
- стоимость (нужно указать сумму цифрами и прописью, а также валюту расчета);
- права и обязанности сторон, их ответственность за невыполнение обязательств;
- сроки и порядок совершения оплаты;
подписи, дату.
Документы, используемые при составлении ДКП на квартиру
|
Бумаги для продавца |
Документация для покупателя |
|
|
Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.
Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, людей, получивших инвалидность в результате Великой Отечественной войны, людей с инвалидностью первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.
Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.
Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.
У нотариуса. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы на регистрацию договоров , которые они удостоверяют. Кроме нотариуса идти никуда не нужно. Это бесплатно. Заплатить придется только за удостоверение договора.
В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.
Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель
Структура или «рыба» договора предполагает внесение ряда данных о квартире, поэтому ответственность за его заполнение возлагается на продавца. Это не значит, что покупатель остается безучастен. Он вправе потребовать предоставить готовый проект соглашения для предварительного изучения, внести коррективы, предложить пункты, обязательные к включению.
Чтобы досконально изучить документ, внести коррективы, можно заключить предварительный ДКП. Что он дает:
- подтверждение серьезности намерения совершить сделку;
- право на покупку квартиры в будущем;
- возможность оформить аванс (задаток);
- возможность взять в банке кредит, получить разрешение органов опеки на совершение сделки, если в процессе затрагиваются интересы несовершеннолетнего ребенка.
Предварительный договор — «репетиция» перед составлением Основного. Одно из его отличий — возможность корректировки некоторых пунктов.
Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ
Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:
- Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
- Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.
Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.
- Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
- Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
- Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).
Сбор документов для продажи жилья
Сделка по отчуждению квартиры означает, что вы передаете право владения недвижимостью другому лицу на законных основаниях. Реализовать имущество может только его законный владелец. Он же занимается сбором документации в многочисленных инстанциях, включая одобрение от совладельцев площади, а также заверение от банка.
Покупатель должен убедиться, что собственность не имеет обременений в виде займа, взятого в ипотеку, судебных разбирательств и т. д. Учреждения, где происходит сбор основных документов, следующие:
- росреестр;
- органы опеки и попечительства;
- БТИ;
- отдел социальной защиты;
- нотариальная контора;
- организация по эксплуатации жилого фонда, архитектуры.