Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ квартиры с рассрочкой платежа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку рассрочка предполагает совершение отложенных платежей, а не обычный единовременный расчет, то у сторон договора возникают дополнительные риски. Рассмотрим подробнее, как продать квартиру в рассрочку без риска.
Договор купли-продажи автомобиля с рассрочкой платежа.
11 октября 2023 года
Мы:
Киселев Эдгар Альбертович, 07.01.2000 года рождения, проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Блюхера, дом 30, квартира 144, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 07.01.2020, именуемый в дальнейшем Продавец с одной стороны
И
Жданов Вячеслав Александрович, 07.02.2000 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Каримова, дом 76, квартира 245, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 07.02.2020, именуемый в дальнейшем Покупатель с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбуле документа фигурирует следующая информация:
- разновидность заключаемой сделки;
- место и дата заключения соглашения;
- имена и роли участников договора;
- адреса проживания и паспортные данные Контрагентов.
Риски продавца и покупателя
При продаже квартиры в рассрочку для продавца возникает риск не получить деньги в срок, обусловленный договором. Недобросовестный покупатель может просто отказаться платить или постоянно ссылаться на бесконечные «уважительные причины». Во избежание этого закон предусмотрел инструмент залога на недвижимость до момента полного расчета – главное не отменить его условиями договора.
Кроме этого, просрочка оплаты может повлечь:
- начисление процентов на сумму долга;
- возврат квартиры прежнему хозяину.
Риск же для покупателя состоит в том, что продавец станет уклоняться от снятия залога после полной оплаты. Чтобы принудить его к этому, потребуется сохранить все платежные документы, свидетельствующие о своевременном погашении долга, а затем – обратиться в суд.
Общие положения о договоре купли-продажи квартиры с отсрочкой
Указывается наименование самой сделки, дата и место (город, область) ее заключения. Вначале следует указать данные сторон договора, они именуются «продавец» и «покупатель». В данных сторон указываются фамилия имя, отчество, адрес проживания, адрес регистрации, паспорт, серия, кем и когда выдан, в случае присутствия представителей, то отмечаются их реквизиты, а также документы, на основании которых они являются представителями. В случае, если продавец — юридическое лицо, то есть организация или предприятие, — необходимо указать ее наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес и фактический адрес местонахождения, а также данные лица, выступающего от имени предприятия (например, директор или юрисконсульт).
Важно удостовериться в правомерности заключаемой сделки. Перед заключением договора купли-продажи квартиры с отсрочкой, если Вы покупатель, то имеете право ознакомиться с необходимой документацией предприятия о наличии именно в его собственности покупаемого имущества, документов, подтверждающих его юридическую чистоту, в особенности, что юридическое лицо не является банкротом. Также, полномочия выступающего от имени организации лица должны быть закреплены в доверенности, где описываются все его возможные действия, а для директора – приказ о назначении и его полномочиях. В случае покупки квартиры как у юридического, так и у физического лица, Вы можете ознакомиться со всеми документами на квартиру.
Если Вы продавец, то удостоверьтесь в паспортных данных, гражданстве покупателя, данных о наличии кредитов и трудоустройства, для подтверждения платежеспособности.
Кроме того, указывается о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество, переданное в срок и порядке, оговоренным данным договором.
Особенности заключения ДКП с рассрочкой
При заключении ДКП с рассрочкой необходимо чётко прописать условия. Нужно зафиксировать полную стоимость недвижимости, описать погашенную часть, указать на подлежащую оплате равными платежами сумму, определить сроки.
Особенности покупки недвижимости в рассрочку:
- покупатель может внести задаток в размере;
- платежи должны проводится по графику каждый месяц, квартал или год;
- в документе предусмотрена возможность досрочной оплаты;
- сроки погашения полной стоимости укладываются в рамки от 3 месяцев до 12 лет.
Договор должен содержать отметку о том, что обе стороны согласны с разработанным графиком и суммами выплат. Каждый будущий платёж подтверждается справкой продавца о том, что деньги получены.
Важные пункты:
- расчёты идут через банковские счета, кассу (если квартиру продал застройщик) или наличными средствами. Прекращение внесения платежей позволяет продавцу выдвигать требования о возврате недвижимости;
- просрочка платежа может сопровождаться штрафными пени, но лишь при условии, что это указано в договоре. Продавец так же способен потребовать возмещения убытков, если они превысили сумму процентов (требовать будут именно сумму превышения);
- при оформлении ДКП с рассрочкой сразу на нескольких граждан выплата одним из них всей требуемой суммы освобождает от расчётов других.
Повышение размера платежей в одностороннем порядке возможно в случае, когда средства пойдут на возмещение вреда жизни и здоровью продавца.
Риски покупателя и продавца
При оформлении ДКП с рассрочкой покупатель добровольно принимает на себя следующие риски:
- вероятность изменения доходов в худшую сторону, которая не отменит обязанность оплачивать стоимость квартиры;
- возможность отказа продавца от снятия обременения с недвижимости после того, как покупатель выплатит всю требуемую сумму;
- возможность попыток со стороны продавца оспаривания факта того, что выплаты добросовестно сделаны.
Минимизировать риски можно крайне детальным подходом к оформлению договора купли-продажи. Например, если покупатель не уверен в стабильности будущих доходов, то ему стоит отказаться от оформления ДКП на кратчайший срок с крупными выплатами.
Чтобы избежать отказа от снятия квартиры с обременения при заключении ДКП между физическими лицами, необходимо прописать в договоре дату похода в Росреестр после перечисления всех средств. Сохранение квитанций поможет избежать проблем с обременением – передавать деньги из рук в руки без расписки нельзя.
Продавец, согласивший на оплату с рассрочкой, сталкивается с такими рисками:
- неплатёжеспособность покупателя;
- просрочки по установленному графику;
- требование со стороны покупателя отменить сделку и вернуть уплаченные средства;
- возврат недвижимости в ненадлежащем виде.
Чтобы избежать проблем при требовании о возврате средств после расторжения договора, продавцу следует сохранять получаемые деньги вплоть до последней выплаты. Так же нужно отказываться от заключения рассрочки на срок, превышающий 10 лет, т. к. это существенно повышает шанс неплатежа.
В ДКП нужно отметить, что покупатель будет поддерживать помещение в нормальном состоянии и ремонтировать при необходимости до момента полного выкупа.
Отсрочка платежа с залогом
ДКПТ в кредит — основание для установления залоговых правоотношений. Это правило действует, если другое не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это положение распространено и на договор продажи товара в рассрочку (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Продавец-залогодатель получает ряд преимуществ:
- преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного товара (п. 1 ст. 334 ГК РФ);
- возможность контролировать распоряжение залогодателя этим товаром, т.к. последний может продавать товар (другим образом его отчуждать) только с согласия залогодателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Специфические условия сделки
Покупка в рассрочку и покупка в кредит – достаточно родственные, но не тождественные системы, в силу чего их обычно путают. Поэтому будет правильным провести разграничение между этими двумя способами приобретения товаров.
Покупка в кредит – это получение покупателем целевого кредита на покупку определенной вещи. При этом он может даже не получить деньги на руки, поскольку они будут перечислены финансовой организацией прямиком продавцу.
Как правило, продавцы имеют устоявшиеся отношения с определенной микрокредитной организацией, которая и предоставит кредит покупателю. Таким образом, покупатель, получив товар, прекратит отношения с продавцом, но продолжит их с кредитором, которому будет погашать кредит равными частями в соответствии с графиком платежей.
Покупка в рассрочку – это гораздо более хитрая вещь, чем кредит. Его суть состоит в том, что банк (микрокредитная организация) заключает с продавцом долгосрочное соглашение. В силу этого соглашения банк оплачивает выбранный покупателем товар, но по цене ниже, чем уплатит за него покупатель.
Особенности предварительного договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Если вас интересуют случаи, когда предварительный договор данного вида может быть заключен с рассрочкой платежа, то изучая внимательно общее правило, можно придти к выводу, что договор предусматривает, то что действительно одна из сторон передает противной стороне, то или иное имущество. Под возмездностью принято понимать то, что продавец в итоге получает определенную сумму денег.
Приобретая квартиру, денежные средства передаются продавцу до момента, когда будет подписан договор, но нередко возникают и иные ситуации с которыми следует ознакомиться.
Например, если на данный момент у покупателя нет той суммы денег, которой бы хватило на покупку нового имущества, то выход из ситуации есть. Ведь всегда можно воспользоваться услугами кредитной организации, взяв денежные средства по ипотечному кредиту.
В результате чего возникает такая ситуация? Естественно, все желают избежать мошенничества и сделать это вполне возможно, если подходить к подобным вопросам отвественно. Как правило, современные банковские организации перечисляют денежные средства по подобным сделкам, это происходит в тот момент, когда собственник вступает в права.
Это является логичным и правильным условием, так как эти денежные средства принято считать целевыми. Все что остается продавцу, так это немного подождать, чтобы можно было заполучить денежную сумму в полном объеме.
Нужно понимать, что в связи с широким распространением ипотечного кредитования, его спросом и популярностью, как правило сделки подобного рода стали обыденными. Это значит, что в случае необходимости всегда можно ими воспользоваться точно зная, что никто не пожелает вас обмануть.
Конечно, чтобы все было именно так, нужно следовать перечисленным рекомендациям и нехитрым советам. Договор должен оформляться тщательным и правильным образом, все его пункты должны быть рассмотрены сторонами.
В каких случаях возможно заключение
В основном рассрочка оформляется при покупке жилья у застройщика при оформлении ДДУ (договора долевого участия в строительстве). Это делается, чтобы привлечь как можно больше покупателей и быстрей распродать все квартиры еще на стадии котлована.
После введения дома в эксплуатацию, когда дом уже поставлен на кадастровый учет, рассрочка оформляется редко. К примеру, если не был распродан ряд квартир и на них нет спроса, то застройщик может предложить потенциальным покупателям заключить договор купли-продажи на выгодных условиях рассрочки. На вторичном рынке рассрочку чаще всего оформляют при сделках купли-продажи между родственниками, друзьями, коллегами.
Самый распространенный вариант: один из родственников уезжает на ПМЖ в другую страну и оформляет купчую с рассрочкой на кого-то из членов своей семьи. Это своеобразный жест доброй воли, поскольку поэтапная оплата менее выгодна, чем получение 100% стоимости квартиры.
Основными пунктами в договоре при рассрочке платежа, естественно, станут пункты, касающиеся расчетов по сделке. Обязательно следует сослаться на дополнительные документы, на основании которых будет производиться перечисление денежных средств.
Ну и по общему правилу, как в любом договоре купли-продажи должны содержаться существенные условия. К ним относятся:
- Дата и место заключения договора.
- Информация о сторонах договора (полные личные данные, в соответствии с теми, что указаны в паспорте).
- Информация об объекте сделки (его адрес, технические характеристики).
- Цена договора.
- Подписи сторон.
Следует отметить, что все данные, которые указываются в договоре в соответствии с официальными документами, должны иметь обязательную ссылку на эти документы.
Основные пункты договора
- Дата и место заключения сделки.
- Персональная информация о сторонах.
- Технические характеристики недвижимости (общая и жилая площадь, адрес, количество этажей и этажность квартиры, состояние).
- Основные права и обязанности участников сделки.
- Данные о рассрочке (процент, есть или нет первоначальный взнос, как будет происходить погашение).
- График внесения платежей.
- В договоре можно указать о штрафных санкциях или неустойках, если будет несвоевременное внесение платежа.
- Возможность урегулирования спорных вопросов.
- Паспортные данные сторон.
В качестве шаблона можно использовать образец, который находится в конце статьи. Подобный бланк представлен также на фото.
Для оформления договора необходим следующий пакет документов:
- технический паспорт квартиры, который выдан БТИ;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным счетам (нужно взять в ЕИРЦ);
- заявление двух сторон о государственной регистрации;
- копия документов об уплате государственной пошлины;
- копия паспортов всех участников сделки;
- если квартира продается по доверенности, то нужна копия документа;
- документ, который является основанием для права на продажу;
- договор купли-продажи между сторонами.
Что еще скачать по теме:
- Каким должен быть правильно составленный трудовой договорТрудовой договор определяет взаимоотношения работодателя и сотрудника. От того, насколько досконально будут учтены условия взаимоотношения сторон, его заключивших, зависит соблюдение сторонами прав и обязательств, им предусмотренных.
- Как грамотно составить договор займаВзятие денег в заем – явление, достаточно, характерное и распространенное для современного общества. Юридически правильным будет оформить кредитный заем с последующим возвратом средств документально. Для этого стороны составляют и подписывают договор займа.
- Правила составления и заключения договора арендыНи для кого не секрет, что юридически грамотный подход к составлению договора или контракта является гарантией успешности сделки, ее прозрачности и безопасности для контрагентов. Правоотношения в сфере найма не исключение.
- Гарантия успешного получения товаров – правильно составленный договор поставкиВ процессе хозяйственной деятельности многих фирм наиболее часто используется договор поставки. Казалось бы, этот простой, по своей сути, документ должен быть абсолютно понятным и однозначным.
Продавец и покупатель
Участниками данной сделки являются продавец и покупатель, причем должен выступать собственником недвижимого имущества. Именно эти стороны могут договариваться о любых условиях сделки, в том числе о предоставлении рассрочки.
На возможность установления в договоре правила о рассрочке может влиять правовой статус покупателя.
Семьи с двумя и более детьми могут приобретать жилье в рассрочку и вносить платежи за счет средств маткапитала.
При регистрации договора в учреждении Росреестра залог в силу закона устанавливается в пользу продавца. При нарушении условий сделки в части оплаты цены по договору, именно от продавца зависит возможность использования всех последствий в виде расторжения договора или взыскания средств.