Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в доме под реновацию подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
Что делать владельцам хрущевок: продавать или ждать переселения
«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне. Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.
«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа. Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас. Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Предложение в домах первой волны — в дефиците
По оценкам ЦИАН, каждый год предложение квартир в домах, включенных в программу реновации, сокращается в среднем на треть. Если пять лет назад (за год до того, как стало известно о реновации) в пятиэтажках было доступно к продаже около 4 тыс. лотов, то в 2020 году их было уже около 700. Это связано с тем, что собственники сейчас не готовы легко расставаться с недвижимостью и ждут переезда в новостройки.
Однако 2021 год в этом плане стал исключением — предложение квартир на продажу в пятиэтажках под снос, по сравнению с июлем 2020 года, выросло в два раза. Сегодня покупателям доступно на выбор около 1,5 тыс. квартир в ожидающих реновации домах, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, это связано с выходом на рынок инвесторов, которые покупали квартиры в домах под снос в 2017–2018 годах и сейчас со значительным увеличением цен на недвижимость перепродают их.
В компании «Инком-Недвижимость» также отмечают годовой рост экспозиции квартир в домах реновации. «На увеличение экспозиции таких квартир могло повлиять поведение их собственников — некоторые из них, опасаясь, что в рамках программы они получат взамен не самый качественный объект, стараются реализовать свою жилплощадь, особенно если сроки ожидания весьма велики», — пояснила руководитель офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Елена Макеева. «Кроме того, сейчас цены на вторичном рынке на пике, и даже у продавцов квартир в старом жилищном фонде есть возможность выгодно реализовать свою квартиру», — добавила она.
Объем предложения квартир в домах реновации различается в зависимости от запланированного года расселения: чем ближе переезд, тем меньше собственников готовы расставаться с недвижимостью, продолжил Алексей Попов. По данным ЦИАН, сейчас всего 4% квартир продаются в домах, переезд по которым запланирован до 2024 года. Треть (31%) от общего объема предложения приходится на дома с расселением в 2025–2028 годах, то есть ждать новоселья более долгий срок готов не каждый собственник. Львиная доля предложения — 64% лотов — находится в домах, расселение жителей которых запланировано только через десять лет, в 2029–2032 годах. «Поэтому явный дефицит жилья наблюдается в хрущевках, которые будут расселены в ближайшие три года», — отметил главный аналитик ЦИАН.
Реновация и этапы
В августе 2020 года были названы сроки этапов переселения участников программы реновации. На первом этапе переселение будет проходить в 2020–2024 годах. Второй этап переселения пройдет с 2025 по 2028 год. Третий этап переселения — с 2029 по 2032 год.
По данным столичных властей, к июлю 2021 года началось переселение 43,3 тыс. жителей из 290 старых домов, 32,4 тыс. москвичей уже завершили переезд в новые квартиры. Всего в Москве введено уже 1,4 млн кв. м жилья по программе реновации. Продолжается строительство 174 домов площадью 2,8 млн кв. м. В стадии проектирования находится еще 117 новостроек на 2,3 млн кв. м.
Программа реновации в Москве была утверждена в 2017 году. Она предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир, в которых проживает более 1 млн человек. На месте снесенного жилья город за свой счет строит новое. Для реализации программы подобрано 513 стартовых площадок, из них 140 — на месте уже расселенных многоквартирных домов.
Каким был наш старый дом
Пятиэтажка свекрови, которую по программе реновации хотели сносить, была в хорошем состоянии. По документам дом 1961 года постройки не считался аварийным, никаких глобальных проблем здесь не было: ни протекающих инженерных систем, ни промерзаний, ни дырявой крыши. Наверное, фасаду не косметический ремонт, но на этом все.
Двор утопал в зелени. С обеих сторон было много высоких деревьев — целый лес. С одной стороны не было машин, только деревья и тропинки без асфальта. А с другой, со стороны подъезда, — парковочные места и неплохая детская площадка. Инфраструктура вокруг хорошая: продуктовые магазины, аптеки, магазины зоо- и хозтоваров, парикмахерская, маникюрный салон, в соседних дворах — детские площадки и хоккейная коробка.
Наверное, этот дом уже не подходил под современные требования к жилью: лифта нет, квартиры маленькие. Так, мы жили в двушке-распашонке площадью всего 42,5 м². Но нас это жилье вполне устраивало, ведь качество жизни зависит не только от площади квартиры.
Свекровь купила эту квартиру в 2009 году. Она сделала хороший ремонт: поставила новые окна, застеклила балкон, в ванной уложила плитку и установила чугунную итальянскую ванну. На кухне поставила гарнитур, сделанный под заказ.
Решение о реновации свекровь восприняла болезненно: одно дело — получить жилье от государства 50 лет назад, а другое — купить не так давно за свои деньги то, что хотелось, вложить еще, приспособить все под себя, а потом узнать, что дом пойдет под снос.
Продают ли квартиры в домах по реновации в москве
Собственники квартир в домах, попавших под программу реновации, могут выставлять свою недвижимость на продажу. Продажа квартир в таких домах практически не отличается от сделки с обычными квартирами на вторичном рынке, но в ней есть некоторые особенности.
- Рассказываем, стоит ли продавать квартиру в доме, попавшем под программу реновации, выгодно ли ее покупать и как провести сделку.
- Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после.
- Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос.
Когда программе реновации дали старт, в Москве подскочил спрос на квартиры в хрущевках. При этом предложений не так много, а значит цены на квадратные метры возросли. Тем не менее, это не останавливает желающих получить хорошую квартиру в новостройке.
Особенности программы реновации
- Предоставление равнозначного жилья. Это условие прописано в законодательной базе и гарантирует, что метраж нового жилья не только не уменьшится, но и, возможно, увеличится. Это же касается количества комнат в новой квартире. Если увеличение квадратных метров не прописано в договоре, люди могут доплатить за него самостоятельно. В случае отсутствия у них требуемой суммы она может быть взята из материнского капитала.
- Незначительная смена района. Переселение людей осуществляется в рамках тех районов, где они проживали ранее. Благодаря этому условию переезд никак не скажется на жизненном укладе населения – нет необходимости менять место работы, школу, детский сад или приписываться к другой поликлинике.
- Предоставляемые квартиры обладают чистовой отделкой. Жильцам не потребуется тратить лишние деньги на ремонт или доработку нового жилья.
- Развитая инфраструктура жилых районов. Помимо постройки жилых домов программа реновации предусматривает возведение объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, больниц и поликлиник.
- Стабильность ипотеки. Если старое жилье было приобретено в кредит, условия ипотечных выплат после переселения не изменятся. Меняется только предмет залога – ветхая квартира на новую.
- Возможность получения денежной компенсации. Для граждан, не желающих переселяться в новую квартиру, возможно получение денежной выплаты в размере стоимости старого жилья.
В число прочих преимуществ входят: готовая отделка, установленная сантехника и плита, люстры, светильники, розетки и выключатели. Дворы благоустроены, в них предусмотрены детские площадки и тренажеры. Но далеко не все переселенцы по реновации довольны полученным жильем. Чаще всего жильцы сталкиваются с некачественной установкой окон, межкомнатных дверей (щели, кривизна, неправильная подгонка наличников, неплотность закрывания), некачественной пайкой труб в ванных комнатах. Многие указывают также плохую звукоизоляцию. Если собираетесь переезжать в такой дом, учитывайте, что многое, скорее всего, придется самостоятельно доделывать.
Вложение в старый фонд с перспективой переезда в новый дом вполне может оказаться выгодным как выбирающим квартиру для себя, так и инвесторам. Но только с учетом всех особенностей, которых, как оказалось, хватает.
Дома под реновацию по адресу
На официальном сайте Мэра Москвы и других информационных порталах в любое время вы можете ознакомиться по адресам с жилыми помещениями по программе реновации. Чтобы узнать, какие дома идут по реновацию по адресу в Москве, необходимо зайти на официальные сайты Правительства и Мэра города и просмотреть карту, на которой отмечены дома под снос. Как узнать срок сноса дома по реновации и подлежит ли ваша квартира под государственную программу переселения, также можно узнать на официальных сайтах Правительства Москвы.
Новые технологии с названием «умный снос» позволят по-современному сносить здания. Они будут постепенно демонтироваться и подлежать будущей переработке. Благодаря государственным программам, внешний облик столицы изменится, а качество жизни горожан намного улучшиться.
Цены на квартиры в доме под снос
Если некоторое время квартиры в старых пятиэтажках считалась непривлекательным жильем, то теперь они одни из самых популярных. Соответственно, из-за этого они существенно подорожали и продажа такого жилья резко увеличилась.
На данный момент, рынок недвижимости предлагает следующие цены на недвижимость в столичных хрущевках.
| К-во комнат | Однокомнатная квартира | Двухкомнатная квартира | Трехкомнатная квартира |
| Цена (млн. руб.) | 3 100 000 – 4 500 000 | 6 250 000 – 7 500 000 | 9 300 000 – 14 500 000 |
| Площадь (м. кв.) | 29 — 33 | 46 – 48 | 61 — 79 |
Почему продают квартиры в домах под реновацию
У участников программы, проживающих в домах, которые будут сносить, тоже есть определенная позиция. Если покупка ветхого жилья производится с расчетом на перспективу получить выгоду, то продажа осуществляется в основном по личным мотивам. Как показала практика, многие москвичи программой недовольны и не желают переезжать в предоставляемое жилье. Субъективными причинами продажи квартир в домах под снос могут послужить:
- Давнее планирование переезда в другой город или в другой район (к примеру, человек может работать далеко от дома, поэтому лучше сейчас продать и купить другую квартиру в интересующем районе).
- Страх перед переселением в отдаленный район (программа не исключает переселение жильцов в отдаленный район, поэтому лучше сменить жилье сейчас, продав квартиру и купив новую в том же районе в доме, который не попадает под реновацию).
- Недоверие к качеству новостроек (при масштабном проекте и высокой скорости строительства и возведения новых домов качество работ вызывает у некоторых людей большие сомнения, поэтому не все хотят переселяться в новостройки).
- Опасения за прикрытие программы, как это случалось ранее. Поэтому иногда люди предпочитают продать квартиру уже сейчас, когда есть возможность продать ее по более выгодной цене, чтобы не пребывать многие годы в неопределенной ситуации.
Выгодно ли покупать жилье в доме под реновацию
При прямолинейном рассмотрении, подобная сделка выгодна: квартира в новом доме в благоустроенном районе будет дороже, чем жилье на вторичке — в старой постройке сталинских и хрущевских времен. Однако при принятии решения нельзя упускать из виду большое количество рисков, из-за которых можно оказаться в весьма невыгодном положении.
Основные риски, которые связаны с покупкой квартиры в домах под снос:
- Сроки реализации программы реновации довольно растянуты. Эксперты дают оценку, что к планируемому времени она может быть и не завершена. Поэтому данное вложение не может гарантировать получение выгоды, а тем более быстрое.
- Нет гарантии, что проект доведут до конца. Москвичи ранее уже сталкивались с такой ситуацией, когда началось обновление жилого фонда столицы, но из-за внешних факторов и прекращения финансирования программа была приостановлена.
- Ситуация на рынке недвижимости нестабильна. Жилье на вторичном рынке всегда ценится выше, чем в новостройках. Повышения цен в новых домах, построенных по реновации, придется ждать определенное время. Таким образом, вырисовывается картина долгого ожидания: дождаться сдачи дома в эксплуатацию, а затем стабилизации рынка недвижимости в рассматриваемом секторе.
- Качество нового жилья не проверено временем. Люди опасаются, что при таких темпах застройки, через несколько лет могут выявиться различные проблемы.
- Нет гарантии, что взамен старой хрущевки дадут то, что ожидалось. Количество квадратов может оказаться равнозначным, а район – отдаленным. А от расположения объекта недвижимости сильно зависит ее цена.
- Дом может быть исключен из программы реновации. Если жители общими усилиями решат добиваться соблюдения собственных интересов, объект могут исключить из списка под снос.
- В программу реновации могут внести изменения. Сегодня властями разрабатывается новый проект по обновлению жилого фонда Московской области. Согласно проекту, переселенцам будут предложены квартиры большей площади, но разницу потребуется оплатить из своего кармана. Такой подход вызвал опасения, что его могут применить в будущем и к программе по реновации Москвы.
Несмотря на то что покупка квартиры в доме под снос имеет очевидные выгоды, подобная сделка несет большие риски в плане перспективы. Поэтому решение должен принять каждый сам, исходя из ситуации и возможностей. Можно по этому вопросу проконсультироваться со специалистами.
Негативные последствия приобретения жилья в доме под реновацию
Вопросы с ремонтом: Один из главных рисков при покупке квартиры в доме под реновацию — это задержка с ремонтом дома. Это может повлиять на график вашего переезда или на условия проживания. Кроме того, реконструкция может привести к производственности и шуму, и это может негативно сказаться на вас и на других жильцах.
Проблемы со статусом жилья: Если жилье находится в частной собственности, владелец может испытывать сложности с продажей недвижимости или получением права на новое жилье в рамках программы реновации. Это может привести к ущербу владельцу, который может потерять свою квартиру вместе с денежной компенсацией.
Снижение стоимости: Покупатели квартир в домах под реновацию могут столкнуться с проблемой снижения стоимости недвижимости. Это может быть обусловлено задержкой с ремонтом или изменением условий программы реновации. Это может повлиять на ваш доход и на вашу возможность провести переезд в новую квартиру.
Проблемы с документами: Данный вопрос крайне важен при покупке жилья. Покупатель должен проверить наличие всех необходимых документов, таких как паспорта дома, выписки из реестра и договор о продаже. Кроме того, необходимо убедиться, что жильцы имеют равнозначные права и зарегистрированы в соответствии с законом.
Отсутствие консультации специалистов: Для покупателя часто становится проблемой отсутствие правоведа, который поможет провести заключение договора и проверку всех документов. Также полезно обратиться к агентам по недвижимости и получить консультацию от специалистов о защите прав при покупке жилья в доме под реновацию.
Советы по избежанию рисков при покупке квартиры в доме под реновацию
Покупка квартиры в доме, находящемся под реновацией, является рискованным вопросом для многих людей. Мы хотим поделиться с вами несколькими советами, которые помогут вам избежать проблем и получить свою квартиру без нарушения закона.
- Перед покупкой заключите договор и проверьте его наличие у продавца. Обратитесь к правоведу, который поможет вам понять все условия и защитит ваши интересы.
- Получите оригиналы выписок из ЕГРН на квартиру и убедитесь, что они равнозначные. Также вам необходимо проверить наличие всех гражданских ордеров на реконструкцию дома, чтобы избежать проблем при его покупке.
- Не покупайте квартиру без правильной юридической поддержки. Вам нужно иметь правильную документацию и быть уверенным в своих правах в соответствии с законами Москвы.
- Если вы являетесь жилищным покупателем, который получил право на жилое помещение, вы можете получить компенсацию за его продажу и переезд. Вы можете участвовать в программе денежной компенсации или сначала подать заявку на переселение в новую квартиру.
- Не забывайте о праве продавца на продажу квартиры под реновацию, поэтому тщательно изучите все возможности и выберите лучший вариант для себя и своей недвижимости.
В случае сомнений, обратитесь к специалистам и оцените риски, связанные с покупкой квартиры под реновацию. Не доводите дело до инцидента и защитите свои права с самого начала.
Если вы являетесь владельцем недвижимости в доме под реновацию и у вас возник вопрос о продаже жилья, то данный вариант покупки может вызвать у вас волну сомнений и рисков. В этой ситуации мы поможем вам получить правовую консультацию и оформить договор продажи в соответствии с законами.
Вы можете получить компенсацию за вашу квартиру или комнату в пятиэтажке и все необходимые документы для переселения в новую жилую недвижимость. Для этого вы можете обратиться в городскую программу по переселению из жилищных кооперативов или домов, подлежащих капитальному ремонту.
Подобная программа была запущена в Москве в прошлом году. Она предлагает равнозначные квартиры в новостройках или домах, которые уже были отремонтированы. Также вам могут предложить компенсацию за площадь вашей квартиры, которая будет не менее 1 млн рублей.
Чтобы получить право на компенсацию и законное переезд, вам необходимо собрать все выписки и паспорта гражданских прав, а также подать заявку в соответствующий округ. Вам будет выдан ордер на переезд в новое жилье. Если у вас остается вопрос о продаже квартиры, то мы поможем вам оформить все необходимые документы и получить денежную компенсацию за метры жилой площади.
| Документы | Действия |
|---|---|
| Выписки и паспорта гражданских прав | Необходимо собрать и предъявить при обращении в программу по переселению |
| Заявка на получение компенсации | Необходимо подать в соответствующий округ города |
| Договор продажи жилья | Оформляется в соответствии с законодательством РФ |
Если у вас есть сомнения или вопросы, то вы можете обратиться к нашему правоведу, который поможет вам разобраться в данной ситуации и оформить все необходимые документы для покупки или продажи жилья в доме под реновацию.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца
Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков. По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке. Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.
К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.