Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю квартиры в Казахстане». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.
Доля в квартире: как разделить совместную квартиру
Рассмотрим ситуацию: гражданка М. имеет долю в приватизированной квартире. Она хочет подарить ее своей племяннице. При этом М. столкнулась с тем, что при обращении к нотариусу за оформлением сделки дарения понадобилось разрешение других собственников на сделку. Хотя в ГК РК указано, что гражданин может совершать все операции со своей долей по своему усмотрению. Что делать в такой ситуации и в чем проблема?
Дело в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби. По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах — жить в ней, пользоваться санузлами, спальней, гостиной и кухней и т.д. Поэтому продать свою «долю» невозможно — это нужно делать через суд. Ведь, по сути, не ясно — что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена — какой это «участок»?
Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>
Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.
Поэтому, чтобы подарить свою долю, гражданке М. действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую долевую.
Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому праву в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в браке. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них. Комментирует директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» юрист Татьяна Лебедева: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, — это совместная собственность супругов. Таковой является квартира, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки. Если квартира досталась одному из супругов по наследству либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».
Второй вариант — по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).
Наконец, третий вариант — унаследованное жилье, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.
Какие дополнительные документы могут понадобиться?
Сложности могут возникнуть, если жильем владеют несовершеннолетние. Так, покупатель имеет полное право затребовать:
- оригиналы и копии свидетельства о рождении;
- разрешение о продаже доли, принадлежащей детям, от их родителей (законных представителей). Дело в том, что собственники возрастом 14-18 лет имеют право участвовать в сделке лишь с согласия родителей, усыновителей или опекунов. Ребенок подписывает документ собственноручно, однако рядом должна стоять подпись одного из родителей (законных представителей);
- если сособственником жилья выступает ребенок возрастом до 14 лет, в сделке принимают участие только его законные представители. В договоре ставятся лишь их подписи, а также отметка о том, что данное лицо действует от имени ребенка;
- разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, совладельцем которой выступает гражданин до 18 лет. Чтобы получить данный документ, родителям необходимо обратиться в ЦОН с пакетом документов:
- заявление о предоставлении гарантированного жилья ребенку;
- нотариально заверенная доверенность в случае отсутствия одного из супругов;
- свидетельство о рождении ребенка;
- правоустанавливающие бумаги на квартиру;
- согласие несовершеннолетнего собственника на продажу доли, составленное в произвольной форме.
Если указанные бумаги есть, вы можете смело заключать сделку – права несовершеннолетнего нарушены не будут. Еще один нюанс характерен для квартир, купленных состоящими в браке. Даже если в договоре купли-продажи была указана фамилия одного из супругов, недвижимость будет считаться общей собственностью семейной пары. Поэтому во время процедуры продажи такой квартиры потребуется согласие и мужа, и жены (личное присутствие или нотариально заверенный документ).
Итак, чтобы продать квартиру, находящуюся в собственности нескольких лиц, потребуется получить письменное согласие всех собственников, указанных в договоре приватизации. Каждый из них обязан предоставить доверенность на право продажи жилья, заверенную у нотариуса, – только в этом случае покупатель может быть уверенным в безопасности и законности сделки.
Как определить размер доли в квартире
Определение размера доли в квартире является важным шагом при продаже данного имущества. Для того чтобы точно определить размер доли, необходимо обратиться к нормативным актам Республики Казахстан, где четко прописаны правила и условия, регулирующие долевую собственность. В первую очередь, следует обратиться к закону «О семейном праве», в котором указаны правила распределения имущества между супругами при разводе. Вторым важным источником является «Кодекс Республики Казахстан о недрах», в котором устанавливается порядок передачи и распределения доли в квартире при продаже. Важно учесть, что если владелец доли имеет намерение продать ее другому лицу, необходимо также получить согласие остальных совладельцев квартиры.
Важно отметить, что при определении размера доли в квартире в Казахстане учитываются различные факторы, такие как размер доли, зарегистрированной в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости), а также наличие доли в судебных решениях или договорах о разделе имущества. Долю в квартире можно определить также и на основании договорных отношений между собственниками квартиры. В случае отсутствия юридически значимых документов или спорной ситуации, лучше проконсультироваться с профессиональными юристами, специализирующимися в области недвижимости и нормативных актов Республики Казахстан. Это поможет избежать возможных проблем и конфликтов при продаже доли в квартире.
Как найти покупателя для доли в квартире
Если вы решили продать свою долю в квартире, то первым шагом будет поиск потенциальных покупателей. Существует несколько способов, как вы можете найти их.
Первым и наиболее очевидным способом является использование интернет-ресурсов. Создайте объявление на сайтах недвижимости, где вы сможете описать свою долю в квартире, указать ее характеристики и требования к покупателю. Также укажите контактные данные для связи. Самый популярный сайт для поиска недвижимости в Казахстане — это krisha.kz. Здесь вы сможете разместить объявление и получить обратную связь от заинтересованных лиц.
Кроме интернета, стоит обратить внимание на возможность продажи вашей доли через риелторские агентства. Они имеют широкую базу клиентов, которые заинтересованы в покупке недвижимости. Обратитесь к риелтору, чтобы он помог вам найти покупателя для вашей доли в квартире. Риелтор также сможет провести все необходимые юридические процедуры, связанные с продажей доли.
Если вы уже несколько лет проживаете в вашей квартире, то у вас может быть знакомые или соседи, которые могут быть заинтересованы в покупке доли. Расскажите им о своих планах продажи и узнайте, есть ли у них заинтересованность. Кроме того, попросите своих друзей и родственников рассказать своим знакомым об этой возможности. Возможно, они смогут порекомендовать вам заинтересованных покупателей.
Продажа доли квартиры в Казахстане: основные аспекты
Важным моментом при продаже доли квартиры является наличие разрешения соответствующих собственников квартиры на продажу доли. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, каждый из собственников должен дать свое согласие на продажу. При этом важно также учесть долю каждого из собственников и определить, какую именно долю помещения вы хотите продать.
Правовые аспекты продажи доли квартиры в Казахстане устанавливаются гражданским кодексом и другими нормативными актами. Для заключения сделки по продаже доли необходимо составить договор купли-продажи, который должен быть оформлен в нотариальной форме. В договоре указываются все существенные условия сделки: стоимость доли, сроки и порядок оплаты, обязанности сторон и др. Необходимо также учесть возможные ограничения на право собственности на данный вид недвижимости, такие как обременения, ипотека и др.
Финансовые аспекты продажи доли квартиры в Казахстане также являются важными для участников сделки. Продавец должен определить стоимость своей доли и провести оценку имущества. Кроме того, важно учесть возможные расходы, связанные с оформлением и регистрацией сделки, а также выплатой налогов. Покупатель в свою очередь должен учитывать все финансовые обязательства, связанные с приобретением доли, и провести свою стратегию финансирования.
Таким образом, продажа доли квартиры в Казахстане требует внимательного изучения правовых и финансовых аспектов данной сделки. Важно учесть все обстоятельства и подготовиться заранее, чтобы избежать неприятных ситуаций и конфликтов. При необходимости всегда рекомендуется обратиться за консультацией к профессионалам в данной области, таким как нотариус или юрист, чтобы обеспечить гладкое и законное проведение сделки.
Тонкости продажи доли квартиры через посредника или риэлтора
Продажа доли квартиры в качестве инвестиционного объекта или в целях раздела имущества может потребовать помощи посредника или риэлтора. Это связано с особыми тонкостями, которые требуют внимания и профессиональных навыков в организации такой сделки.
Подбор надежного посредника или риэлтора. Важно выбрать доверенного специалиста, который имеет опыт работы с продажей доли квартиры. Важно ознакомиться с рейтингами и отзывами о посреднике или риэлторе, а также поговорить с предыдущими клиентами, чтобы убедиться в их надежности и профессионализме.
Анализ и оценка стоимости доли квартиры. Посредник или риэлтор должен провести детальный анализ рыночной стоимости квартиры и рассчитать стоимость доли, учитывая такие факторы, как расположение, состояние жилого помещения, инфраструктуру и другие. Это позволит определить адекватную цену для доли и привлечь потенциальных покупателей.
Подготовка документов. Посредник или риэлтор должны помочь в составлении и подготовке всех необходимых документов для продажи доли квартиры. Это включает в себя договор купли-продажи, согласие собственников о продаже доли, техническую документацию на квартиру и другие необходимые документы. Тщательная подготовка и проверка документов важна для защиты интересов продавца и покупателя.
Поиск покупателя. Риэлтор или посредник должны найти потенциальных покупателей для доли квартиры. Это может быть достигнуто путем рекламы на различных платформах и в СМИ, посещения специализированных выставок недвижимости и использования своих профессиональных связей. Посредник или риэлтор должны показывать квартиру потенциальным покупателям и проводить переговоры от имени продавца.
Оформление сделки. Риэлтор или посредник должны помочь в оформлении сделки и провести все необходимые процедуры для перехода доли квартиры от продавца к покупателю. Это включает в себя подписание договора купли-продажи, оформление акта приема-передачи, уведомление о смене собственника и другие формальности. Риэлтор или посредник также могут проконсультировать процесс уплаты налогов и других обязательных платежей, связанных с продажей доли квартиры.
Важно помнить, что выбор посредника или риэлтора является ответственным шагом при продаже доли квартиры. Необходимо обращаться к профессионалам с хорошей репутацией и опытом работы для успешной продажи доли квартиры и защиты своих интересов.
Продажа доли квартиры: часто задаваемые вопросы и ответы
Ниже мы рассмотрим наиболее часто задаваемые вопросы по продаже доли квартиры и дадим исчерпывающие ответы на них.
-
1. Какова процедура продажи доли квартиры?
Продажа доли квартиры включает в себя следующие этапы:
- Подготовка документов, подтверждающих право на долю квартиры.
- Поиск покупателя и подписание договора о продаже доли квартиры.
- Переоформление права собственности на квартиру.
-
2. Можно ли продать долю квартиры без согласия остальных собственников?
Да, согласно действующему законодательству Республики Казахстан, продажа доли квартиры возможна без согласия остальных собственников. Однако, их интересы должны быть учтены при совершении сделки, и договор о продаже доли квартиры должен быть заверен нотариусом.
-
3. Какие документы необходимы для продажи доли квартиры?
Для продажи доли квартиры необходимы следующие документы:
- Паспорт собственника доли квартиры.
- Свидетельство о праве на наследство или иной документ, подтверждающий право на долю квартиры.
- Договор о продаже доли квартиры.
- Прописка в квартире.
- Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
-
4. Как рассчитывается стоимость продаваемой доли квартиры?
Стоимость продаваемой доли квартиры может быть согласована между продавцом и покупателем. Она может быть как фиксированной, так и зависеть от рыночных условий и размера доли квартиры.
-
5. Какие налоги и сборы необходимо уплатить при продаже доли квартиры?
При продаже доли квартиры необходимо уплатить следующие налоги и сборы:
- Налог на доходы физических лиц.
- Нотариальные расходы.
- Регистрационный сбор для переоформления права на квартиру.
Надеемся, что данная информация поможет вам разобраться в основных тонкостях и правилах продажи доли квартиры в Казахстане.
Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?
Без предъявления согласия от соседей сделка состояться не может. Оформленный и подписанный договор купли-продажи комнаты (ДКП) не пройдёт регистрацию без предоставления сведений об отказе совладельцев.
А без регистрации сделка не будет внесена в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы и не вступление договора в силу.
Нотариальное согласие на сделку подготавливается приблизительно в течение часа после обращения в контору, его подготовка обойдётся примерно в 1-1,5 тысячи рублей.
Продавцу нет необходимости обращаться к нотариусу вместе с соседом, тот может оформить документ самостоятельно.
Оформление уведомления о продаже заказным письмом производится продавцом доли. Если его соседи проживают вместе с ним в квартире, то ему следует отправить заказное письмо на собственный адрес, а получателем указать своего соседа.
Кого уведомлять о продаже квартиры?
Для начала стоит разобраться, кто именно из ваших соседей обладает преимущественным правом покупки комнаты (возможно, некоторые из них проживают на основе социального найма, договоров ссуды, аренды – с такими соседями согласовывать продажу не нужно).
В этом поможет информация из Росреестра: выписка обо всех правах на конкретный объект недвижимости и обо всех правообладателях. Уведомления направляются только собственникам комнат в «коммуналке». Если выяснится, что в квартире есть неприватизированные комнаты, то уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.
Стоит обратить внимание на ситуацию с несовершеннолетним собственником комнаты. Закон подразделяет несовершеннолетних на две категории. Первая, дети до 14 лет, не обладают гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке комнаты или отказе от нее должны подписать родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают усеченной правоспособностью: они выразят свою волю сами, но с согласия родителей. Таким образом, ответ от имени ребенка на ваше уведомление о продаже будет содержать одну подпись (его родителя), если ребенку меньше 14 лет; и две подписи (ребенка и родителя), если ребенок старше 14. Кроме того, реализация имущественных прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства: от них также потребуется письменное одобрение.
Для оформления сделки по продаже доли квартиры в Казахстане необходимо выполнить следующие шаги:
- Собрать все необходимые документы:
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности).
- Документы, подтверждающие наличие доли в квартире (свидетельство о государственной регистрации доли в праве собственности на квартиру).
- Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя (паспорта).
- Доверенность, если сделку проводит представитель продавца или покупателя.
- Документы, подтверждающие согласие собственников других долей на продажу (если таковое требуется).
- Заключить договор купли-продажи доли в квартире:
- Договор должен содержать все существенные условия сделки: стоимость доли, способ оплаты, сроки и иные важные условия.
- Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан продавцом и покупателем или их представителями.
- Рекомендуется заполнить договор в присутствии нотариуса, для повышения юридической значимости сделки.
- Зарегистрировать сделку в органах государственной регистрации:
- Сделку необходимо зарегистрировать в органах государственной регистрации права.
- Для этого необходимо представить все необходимые документы и заполнить соответствующую заявку на регистрацию.
- После регистрации сделки вы получите свидетельство о государственной регистрации права на квартиру с указанием доли в собственности.
После оформления сделки и получения свидетельства о регистрации права на квартиру, покупатель получает владельческие права на приобретенную долю. Продавец получает деньги, установленные договором.
Уведомление соседей и участников долевой собственности
Перед началом процедуры продажи доли в квартире необходимо уведомить всех соседей и участников долевой собственности. Это требуется сделать в соответствии с законодательством Казахстана и правилами местного самоуправления.
Уведомление следует составить в письменной форме и доставить его регистрирующему органу, который указан в правовом акте местного самоуправления.
В уведомлении необходимо указать следующую информацию:
- Ф.И.О. и контактные данные владельца доли в квартире, который планирует продать свою долю;
- Адрес квартиры, в которой находится доля, предназначенная к продаже;
- Сумму, по которой будет реализована доля;
- Предполагаемый срок завершения сделки.
Уведомление следует доставить регистрирующему органу лично, через почтовую службу с уведомлением о вручении или иным удостоверенным способом.
Специалисты регистрирующего органа, получив уведомление, проверят его правильность и достоверность информации, а затем зарегистрируют ваше намерение продать долю в квартире.
В случае если соседи или другие участники долевой собственности противостоят продаже, регистрирующий орган проведет публичные слушания, на которых будут обсуждаться все возражения и доводы сторон.
Как быть, если продавец квартиры в РК –иностранец (нерезидент)?
Нередки ситуации, когда продавцом недвижимости в Казахстане выступает иностранец (нерезидент РК). Согласно ст.252 ГК РК, иностранцы, не имеющие вида на жительство в Казахстане, но имеющие на праве собственности недвижимое имущество, обязаны произвести его отчуждение (продать, подарить) в течение 1 года с даты утраты гражданства.
Для нерезидентов- продавцов недвижимости условия налогообложения сделок аналогичны тем, которые установлены для резидентов РК.
Согласно пп.6 п.1 ст.644 НК РК доходами нерезидента из источников в РК признаются доходы от прироста стоимости при реализации имущества, права или сделки с которым подлежат госрегистрации. Это в полной мере относится к сделкам по продаже квартир.
Налог уплачивается также с прироста стоимости (пп.1 и 2 ст.650 НК РК), которая определяется как положительная разница между стоимостью реализации квартиры и стоимостью ее приобретения.
Однако, в отличие от резидентов РК, нерезиденты уплачивают налог по более высокой ставке -15 % (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).
Для определения первоначальной стоимости (на момент регистрации права собственности) в оценочной компании надо заказать оценку стоимости квартиры. Оценить нужно не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи квартиры.
Если оценочная стоимость и стоимость до договору продажи равны, то прироста стоимости не возникает и налог платить не надо. Если есть разница, с нее уплачивается налог по ставке 15%.
Для иностранцев срок владения квартирой на момент продажи неважен, налог придется платить в любом случае.
Также немаловажным является тот факт, подписана ли между Казахстаном и страной резидентства лица Конвенция об избежании двойного налогообложения. Если между двумя странами Конвенция не подписана, то налог лицу придется платить и в Казахстане и в стране резидентства.
Список стран, с которыми Конвенция подписана, размещен на сайте КГД МФ РК.
В Казахстане нерезиденту необходимо:
- получить в КГД МФ РК ИИН;
- подготовить документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
- подготовить договор купли-продажи при реализации квартиры;
сдать декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог 15% от прироста стоимости до 10 апреля года, следующего за годом продажи либо предоставить документ об уплате суммы налога в стране резидентства, если с ней у Казахстана подписана Конвенция.
Получить ИИН можно при личном обращении нерезидента в налоговый орган или по нотариальной доверенности, выданной на имя представителя-гражданина РК.
Получить ИИН для иностранца, временно пребывающего на территории Казахстана, можно онлайн с помощью портала Egov.kz. Для этого необходимо:
- авторизоваться на портале;
- перейти по вкладкам «Главная», «Гражданам», «Гражданство, миграция и иммиграция», «Иностранцам: въезд в РК и гражданство», «Формирование ИИН иностранцам, временно пребывающим в Республике Казахстан»;
- заказать услугу онлайн;
- заполнить поля заявки и прикрепить сканированные копии паспорта иностранца и доверенности (если услугу заказывает доверенное лицо);
- подписать заявку ЭЦП или смс-паролем.
Как делится наследство?
В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):
- первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
- вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
- третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
- наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:
1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.
Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.
2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.
3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.
4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.
5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.
6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:
- место и дату сделки;
- сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
- характеристики и цену предмета договора;
- условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.