Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земли сельхозназначения: виды разрешенного использования в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
Земельные участки, которые входят в категорию, предназначены для использования в сельском хозяйстве. Они располагаются, в основном, за пределами населенных пунктов. Состав и использование земель регулируется Земельным Кодексом. Статья 77 ЗК РФ определяет перечень территорий и объектов категории:
- Это возделываемые сельскохозяйственные угодья.
- Участки земли с растительностью, которая защищает грунт от ветров.
- Земля, по которой проходят внутренние дороги.
- Включает категория и территории, на которых располагаются строения, здания для переработки, хранения сельхозпродукции, для производства в сельхоз отрасли.
- Относятся к категории водные объекты, в которых специально разводится рыба в промышленных масштабах.
- Также сюда нужно включить коммуникационное оборудование на территории земельных участков сельхоз предназначения.
Перечень большой, из него становится понятно, что в данной категории находится огромная часть всей площади государства. По данным статистики это 386, 5 миллионов гектар, почти 22% земель Российской Федерации. Это площади для посадки однолетних и много летних сельскохозяйственных культур, для посадки плодовых деревьев и кустарников.
Также следует отнести сюда и землю пастбищ, предназначенных для выпаса скота и выращивания травы для выпаса.
- На участках, отведенных под ведение личного подсобного хозяйства, запрещено вести строительные работы.
- На дачном участке можно просто отдыхать или выращивать плодовые деревья, цветы, овощи. Здесь можно построить и жилой дом, но в нем нельзя будет зарегистрироваться. Чтобы прописка была возможна, следует добиться перевода дачи в жилой фонд.
- Землями, отведенными под фермерское хозяйство, может заниматься как один собственник, таки и несколько, если земля оформлена на правах долевого владения.
- На землях под животноводство можно выпасать скот, заготавливать для него корм. Также здесь разрешается строить помещения для размещения животных.
Перед покупкой участка следует тщательно проверить, для каких видов деятельности он предназначен, чем запрещено на нем заниматься. Земли категории сельхоз назначения отличаются своими видами разрешенного использования, не всегда участок из этой категории может использоваться для выращивания зерновых или для строительства элеватора.
Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?
Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.
Ранее не существовало ВРИ, который позволял бы строить таун-хаусы. Теперь есть отдельная формулировка – «блокированная жилая застройка», под которой понимают жилые дома высотой до 3 этажей, которые не делятся на квартиры. Каждый дом предназначен только для 1 семьи, но может иметь общие (смежные) стены с другими домами. Общее же количество таких объединенных домов не может превышать 10. Если код ВРИ данного участка не позволяет строительство таун-хаусов, то зарегистрировать на такую постройку право собственности также не получится.
Какие ВРИ для участков сельскохозяйственных земель существуют
В соответствии с п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, и земли, предназначенные для этих целей.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельского хозяйства в промышленных масштабах, создания защитных лесных насаждений, создания агрохолдингов, научно-исследовательских, образовательных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством, аквакультурой (рыбоводством) ); для частного среднего сельского хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. (Полный перечень содержится в статье 78 (1) Земельного кодекса Российской Федерации).
Что касается развития, то согласно Классификатору земельных ресурсов, сельскохозяйственные земли можно разделить на две категории Это те, где разрешено строительство капитального жилья, и те, где разрешено строительство неимущественных зданий (в связи с бытовыми нуждами).
Часто задают вопросы о земле для овощеводства и садоводства.
Интерес к сельскохозяйственным землям был оживлен последними изменениями: постановлением правительства от 21. 09. 20.
1509 о выращивании и использовании лесов на землях сельскохозяйственного назначения, включая земли несельскохозяйственного назначения — 18. 09. 20 № 1482 новое назначение неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.
В результате изменений в законодательстве были определены более или менее четкие процедуры для разведения рыбы в прудах на сельскохозяйственных землях, начиная с 2020 года. В то же время вступили в силу новые правила, касающиеся садовых участков и домов. Некоторые другие вопросы, связанные с сельскохозяйственными землями, не считаются однозначно решенными.
Соответствующие нормативные акты не изменились за последние годы. На этом семинаре будут обсуждаться актуальные и проблемные вопросы сельскохозяйственных земель.
Особенности продажи земли сельхозназначения
Если земля, на котором располагается дача или загородный жилой дом, где собственник и его семья официально зарегистрированы (постоянная прописка), можно продать по обычной схеме, то с землями сельхозназначения процедура усложняется. Основное отличие сводится к тому, что представители муниципального органа власти имеют так называемое преимущественное право покупки. Поэтому у продавца появляется обязанность получить согласие на продажу от них (или же продать им), после чего совершить соответствующую операцию.
Порядок действий регулируется на федеральном уровне, поэтому вне зависимости от расположения процедура выглядит так:
- Сначала собственник извещает муниципальный орган власти (или Администрацию субъекта РФ). Для этого подается письменное обращение, в котором содержатся такие сведения:
- собственно намерение продать участок;
- цена, по которой он продается;
- размер;
- кадастровый номер;
- точный адрес;
- предельный срок, до которого должен быть осуществлен взаиморасчет (не более 90 календарных дней).
- Органу власти дается 30 календарных дней на рассмотрение этого уведомления. По истечении срока представитель власти должен принять решение, будет ли Администрация покупать землю сельхозназначения или же она откажется от своего права преимущественной покупки.
- Если в пределах 30 дней Администрация отреагирует и откажется от покупки или же после срока не придет никакого ответа, собственник вправе продать землю частному или юридическому лицу, при этом у него есть ровно год, а цена продажи должна быть не ниже той, что была указана в уведомлении.
При этом важно понимать, что в любом случае исключается возможность продажи земли сельхозназначения таким лицам:
- Любому иностранному лицу – как частному гражданину, так и компании, в том числе юридическому лицу, занимающемуся некоммерческой деятельностью (например, благотворительность, религиозное объединение, общественная организация и т.п.).
- Любым лицам, при условии, что после продажи будет сразу изменена категория земли с сельхозназначения на другую.
- Наконец, в каждом субъекте федерации действуют собственные ограничения на владения количеством земли в процентах от общего количества фонда – как правило, в пределах от 10% и вплоть до 100% (т.е. без ограничений). Соответственно, продажа землевладельцу с нарушением (максимальным превышением) его доли не допускается. Конкретные нормативы по предельно допустимому размеру владений следует уточнять в местной Администрации.
Таунхаусам присвоили правовой статус
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под ИЖС
Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения (земельных участков) под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) возможно согласно Земельному кодексу РФ.
В России существуют различные виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, такие как дачные хозяйства (ДХ), личные подсобные хозяйства (ЛПХ), садоводство и огородничество. В таблице можно сравнить характер использования и виды участков земельных назначений в разных зонах.
Если у вас имеется сельхозземля, а вы решили изменить вид ее использования под ИЖС, то вам необходимо узнать, на какой год был закреплен ваш участок земли по ВРИ (водоохранных зонах и водоохранной полосе). Ведение сельхозназначения на таком участке под ИЖС не является возможным.
Если изменение разрешенного использования земельного участка под ИЖС подходит для вашей ситуации, то вы должны учесть, что возможно возникновение штрафа за нецелевое использование земли. Чтобы избежать подобных неприятностей, следует обратиться в местное управление Росреестра для уточнения возможности строительства дома.
В случае, если ИЖС не подходит для вашего участка земли, можно использовать его для личных подсобных хозяйств (ЛПХ), садоводства или огородничества. При этом следует учитывать, что для разных видов использования участка земли действуют определенные требования и нормы, которые необходимо соблюдать.
Если у вас возникли вопросы о изменении вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под ИЖС или какие-либо другие вопросы, вы всегда можете обратиться за советом в местное управление Росреестра или к специалисту в области земельного права.
Примеры разрешенного использования земель сельхозназначения в современной практике
Существуют различные виды разрешенного использования земель сельхозназначения в современной практике. В Российской Федерации данный вид земель закреплен Земельным кодексом РФ. Категории земель для сельхозназначения включают:
-
Сельскохозяйственные угодья: Земли этой категории предназначены для ведения сельскохозяйственного производства.
-
Дачные участки: Эти земли предназначены для ведения садоводства и огородничества. Дачные участки используются для выращивания овощей, фруктов и цветов, а также для организации отдыха и проживания. Земельный кодекс РФ также позволяет строительство жилых домов на дачных участках.
-
Земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС): Эти земли предназначены для строительства индивидуальных жилых домов. Разрешено ведение небольшой сельскохозяйственной деятельности для собственных нужд.
-
Земли водоохранной зоны: Использование данных земель включает в себя охрану и восстановление водных объектов, ведение водно-болотного хозяйства, а также мелкомасштабное сельскохозяйственное производство.
-
Земли, на которых разрешено строительство для ведения сельскохозяйственной деятельности: В этих землях разрешено строительство объектов, которые необходимы для сельскохозяйственного производства.
Минимальный и максимальный размеры
Участки выделяются в соответствии с нормативами, которые установлены региональными земельными департаментами и ориентированы на локальные акты местной администрации. Каждый вид разрешённого использования имеет ограничения как минимального, так и максимального размера участка.
Например, участки ДНТ, ДНТ и СНТ по преимуществу занимают площадь 6-8 соток. Если надел меньшей площади, то перевод ЗУ в условно-разрешённый вид для использования по данному назначению будет запрещён.
Иными словами, минимальный размер земельного участка сельскохозяйственного назначения для изменения его вида равен 6-8 соткам ссылающимися на локальные акты местной администрации.
То же касается иных вариантов применения земель. В частности, надел рассчитанный под посадку бахчи, скорее всего, не будет переведён в земли, пригодные для пастбищ, так как данные виды земель ориентированы на максимальные площади, которых не имеют другие виды ЗУ. Для этого потребуется реорганизация ЗУ, допускающая слияние нескольких участков в один. Такие процедуры нередко проводят лица, участвующие в индивидуальном предпринимательстве, заключая контракты по партнёрскому использованию земель на основании права совместной собственности.
До 1 марта 2022 года строить дома на сельскохозяйственных землях было нельзя. Но большое хозяйство требует постоянного надзора, поэтому фермеры устанавливали времянки на территории хозяйства. Однако они не могли их зарегистрировать как жилые строения, были сложности в проведении и оформлении коммуникаций. Кроме того, владельцы КФХ опасались проверок и решений о сносе этих временных багончиков.
Федеральный закон, разрешающий в составе сельхозземель иметь участок с жилым домом, принимали долго — более двух лет. Однако теперь фермер может строить, реконструировать или эксплуатировать один жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения. При этом законом предусмотрены ограничения, чтобы сельхозземли не превратились в коттеджные поселки.
Нужно ли уведомление о строительстве?
Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).
Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).
До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).
При этом объект недвижимости должен соответствовать установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др. (п. 39 ст. 1 ГрК РФ; ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. п. 3, 3.1 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).