Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как защитить недвижимость от мошенничества с электронными подписями?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обозначенный запрет для УФРС (если он инициирован собственником) — это невозможность рассмотрения заявления (плюс комплекта приложений к нему) на совершение тех или иных регистрационных действий при их подаче несобственником. Не поможет даже нотариальная доверенность (с соответствующими полномочиями) у несобственника имущества. Регистрация запрета на совершение действий по регистрации в отношении собственника означает, что последний не сможет распоряжаться недвижимостью (продажа, дарение и т. д.). Владение и пользование ею сохраняются. Запрещение не сработает, если основанием для регистрационных действий является решение суда.
Наиболее часто граждане обращаются в Росреестр для регистрации недвижимости, а также получения информации из Единого государственного реестра (ЕГРН).
Однако в функции ведомства включены и другие обязанности, соответственно, и поводы для претензий могут быть разными.
Наиболее распространенными причинами жалобы на Росреестр становятся:
- неправомерный отказ в государственной регистрации недвижимости;
- неверное или некорректное определение кадастровой стоимости объектов;
- недостоверность данных, содержащихся в ЕГРН;
- технические ошибки сотрудников органа, допущенные при составлении или регистрации документов;
- бездействие при обращениях о нарушениях законодательства;
- нарушение прав граждан в ходе проверки в отношении недвижимости;
- отказ в приеме документов, оказания услуги;
- требование дополнительной платы, справок и пр.
Для защиты гражданских прав государством предусмотрена возможность подачи жалоб на неправомерные действия или бездействия сотрудников Росреестра. Каждое поступившее обращение должно быть обязательно учтено и рассмотрено в установленном законом порядке.
При составлении претензии нужно подробно описать сложившуюся ситуацию, пояснить, каким образом это привело к нарушению прав и интересов граждан или юридических лиц.
Что такое запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Если Вы опасаетесь за принадлежащие Вам на праве собственности объекты недвижимости, вы можете обратиться в офис Кадастровой палаты или МФЦ с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие Вам объекты недвижимости без Вашего личного участия или участия Вашего законного представителя. В этом случае в ЕГРН вносится запись о таком заявлении.
Заявление также может быть подано посредством почтового отправления. В случае представления заявления посредством почтового отправления подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, а также в нотариальном порядке удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя.
Для Вашего удобства заявление может быть представлено в форме электронного документа.
Наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости.
Запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», а также иных случаях, установленных федеральными законами.
Запрещение сделок с недвижимостью (значение для УФРС собственника и юридические причины)
Обозначенный запрет для УФРС (если он инициирован собственником) — это невозможность рассмотрения заявления (плюс комплекта приложений к нему) на совершение тех или иных регистрационных действий при их подаче несобственником. Не поможет даже нотариальная доверенность (с соответствующими полномочиями) у несобственника имущества. Регистрация запрета на совершение действий по регистрации в отношении собственника означает, что последний не сможет распоряжаться недвижимостью (продажа, дарение и т. д.). Владение и пользование ею сохраняются. Запрещение не сработает, если основанием для регистрационных действий является решение суда.
Теперь о юридических причинах запрещения регистрационных действий с недвижимостью. Это происходит при сервитуте, ипотеке и т. д, когда закон прямо на это указывает. Запрет на продажу недвижимости может стать следствием соответствующего судебного решения. Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью может вынести и пристав-исполнитель в рамках какого-либо исполнительного производства. О запрете на продажу квартиры без личного участия может заявить ее собственник (чтобы защититься от мошенников).
Ниже мы подробнее распишем каждую причину, а пока напомним, что совершение сделок с недвижимостью в основном регулируют ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218. По п. 3-5 ст. 1 указанного ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт, которым признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение этого права и обременение недвижимого имущества (госрегистрация прав). Названная процедура воплощается через внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором есть в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация права в указанном реестре — это единственное доказательство существования зарегистрированного права.
В 2005 году семья Однодворцевых купила в Москве двухкомнатную квартиру. Спустя три года они получили иск от межрайонного прокурора, который выступал в интересах департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (теперь — департамент городского имущества) и требовал изъять квартиру у Однодворцевых, снять их с регистрационного учета и выселить.
До переезда в Москву Татьяна и Валерий Однодворцевы жили в Белгороде. «Работы особо не было, и знакомые нас как-то спросили, а почему мы в Москву не уедем. Так и решили», — рассказывает Татьяна. Сначала они снимали жилье, затем продали квартиры в Белгороде и купили квартиру в Москве. Жили в ней вшестером: Татьяна и Валерий, их сын с женой и ребенком и отец Валерия. В 2008 году они получили иск. «Открываем почтовый ящик, а там толстое письмо. Прочитали и не поняли ничего, подумали, что ошибка какая-то. Оказалось, что не ошибка и что когда-то эту квартиру приватизировали мошеннику», — вспоминает Татьяна.
До 2000 года в этой квартире проживал мужчина, который являлся ее законным собственником. Затем он умер, и квартира осталась пустой, три года никто не предъявлял на нее прав. В июле 2003 года в ней прописалась Ольга Мальцева на основании свидетельства о браке с уже умершим мужчиной. В 2004 году департамент жилищной политики заключил с ней договор социального найма и договор передачи квартиры в собственность. Спустя несколько лет департамент выяснил, что свидетельство о заключении брака было поддельным, а значит, договор передачи квартиры в собственность — недействительным. И хотя незаконными были действия Мальцевой, а сам департамент был участником сделки по приватизации квартиры мошеннице, иск получила не Мальцева, а Однодворцевы.
Обстоятельства, которые должны Вас насторожить
Недвижимость продают по доверенности. В таком случае необходимо убедиться, что владелец действительно хочет продать жилье. Доверенность можно бесплатно проверить с помощью специального сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там можно узнать, удостоверялся ли предъявляемый документ нотариусом и не отменили ли его официально.
Покупателю показали дубликаты или копии документов, а не оригиналы. В таком случае есть риск, что документы поддельные, а настоящий собственник совсем не в курсе, что его недвижимость собираются продать.
Если покупателю предоставили лишь копии документов или продавец действует по доверенности, лучше связаться с владельцем и лично пообщаться с ним. При этом убедитесь, что беседуете с лицом, на которое оформлена недвижимость.
Продавец настаивает, что документы нужно подписать как можно быстрее. Либо за недвижимость просят гораздо меньше ее рыночной стоимости.
Кроме того, покупателю стоит насторожиться, если у квартиры было несколько собственников за короткий срок.
Мошенничество сотрудника Росреестра
На рубеже 2015 – 2016 годов я снова столкнулся с захватом квартир, собственники которых умерли.
В пункте 7 описывалась относительно простая технология присвоения выморочных квартир, которая была организована муниципальным чиновником и работником Росреестра. Эта схема отлично работала и вскрылась случайно. Но, надо признать, что моя работа не была бы столь интересной, если бы герои моих публикаций не эволюционировали из года в год.
В 2015 году прежняя схема была значительно упрощена, а эффективность ее осталась на прежнем уровне. Вспоминается Сент-Экзюпери:
«совершенство достигнуто не тогда, когда нечего добавить, а тогда, когда нечего убрать»
. Небольшая предыстория. Когда умирает собственник жилья, у которого нет наследников, местные органы власти обычно нерасторопны в оформлении на муниципальное образование прав на недвижимость.
В какой суд обратиться для снятия запрета на регистрационные действия
В какой суд обращаться — арбитражный или общей юрисдикции — указано в ч. 2, 3 ст. 128 Закона об исполнительном производстве. К примеру, если исполнительный лист выдал арбитражный суд, обращайтесь туда.
Подавайте заявление:
• в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения пристава, то есть по адресу подразделения УФССП России, в котором пристав служит (ч. 6 ст. 38 АПК РФ);
• в районный суд общей юрисдикции того района, где пристав исполняет обязанности. Учтите, что этот район может отличаться от того, где расположен отдел, в котором служит пристав.
Если пристав служит в межрайонном отделе, заявление подают в суд того района, где исполняется оспариваемое постановление (ч. 1, 2 ст. 22, ч. 5 ст. 218 КАС РФ, п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 36).
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
Мошенничество в сфере недвижимости
Эта схема мошенничества была особенно распространена в 90-е годы, но встречается и сейчас. Аферисты меняют обозначение номера квартиры или жилого дома (в документах и в натуре) и показывают объект недвижимости, подходящий покупателю. После завершения сделки и перечисления средств покупатель обнаруживает, что купил совершенно не то, что показывал продавец.
Эта примитивная, на первый взгляд, схема работает и сейчас. Будьте предельно внимательны. Тщательно изучайте не только внутреннюю обстановку в квартире, но и внешние составляющие покупки – дом, улицу, район.
Авансовый платеж выступает гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем. На этом и построена схема.
Покупателю показывается квартира. Она ему нравится, и стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Человек вносит аванс, после чего мошенник исчезает. В дальнейшем оказывается, что от лица хозяина действовал, например, арендатор, а правоустанавливающие бумаги были подделаны.
Обычно при такой схеме жертв несколько. Утешить их можно лишь тем, что они потеряли не столь большую сумму, какую могли бы, если бы заплатили всю стоимость жилья.
Доказать что-либо в такой ситуации непросто. Предварительный договор купли-продажи не является подтверждением передачи денег. Чтобы обезопасить себя оформляйте расписку.
Помните знаменитую фразу из к/ф «Берегись автомобиля» – «Ты живешь на свете по доверенности! Ничего у тебя нет»? Вот так и в этой схеме. Мошенник, не имея ничего, продает квартиру по доверенности от собственника. Такие сделки всегда рискованные.
Как правило, доверенность оформляется в том случае, когда сам собственник не может заниматься бумажными делами. Он может быть болен, стар или проживает за границей.
Росреестр и мошеннические сделки с ЭП. Как защитить свое имущество?
Но в ходе правовой экспертизы выясняется, что квартира уже была ранее продана (при совершении сделок свидетельство не забирается), или, к примеру, на квартиру наложен арест. Этих сведений нет в когда-то выданном свидетельстве, но все они отражены в госреестре.
Деньги отданы, квартира не перешла в собственность. Покупатель остался ни с чем. В настоящее время по итогам регистрации выдается не свидетельство, а выписка из ЕГРН.
Она содержит намного больший объем информации, также подписывается государственным регистратором и заверяется гербовой печатью. Но надо помнить, что информация и в выписке тоже актуальна только на момент произведения записи в реестре.
Весьма популярна следующая схема мошенничества с землёй: участок (чаще всего находящийся на неразграниченной территории) может «переехать» по воле нарушителей закона на десятки километров. В этом случае покупателю показывают участок в живописном месте, часто — с подведённым газом и водопроводом. И цена у участка подходящая, прямо не покупка, а сделка века!
Вопросы, связанные с покупкой, продажей, дарением, регистрацией и прочими операциями с недвижимостью для каждого гражданина связаны с переживаниями. Особенно при покупке жилья, ведь есть риск потерять свои многолетние накопления или нести бремя ипотеки, лишившись при этом ипотечной квартиры.
Проблемы при сделках с недвижимым имуществом порой связаны с ошибками в ЕГРН.
Ошибки в ЕГРН бывают техническими и реестровыми.
- Обратиться в МФЦ или в Росреестр с заявлением об ошибке;
- Дождаться, пока в Росреестре исправят ошибку. Это занимает 3 рабочих дня;
- Забрать верный документ в МФЦ или Росреестре. По регламенту на всю процедуру уходит неделя
Чем раньше обнаружена ошибка, тем быстрее ее исправят. Поэтому каждую букву и цифру в документах собственник должен проверить при получении.
Реестровые ошибки появляются при кадастровом учете и могут содержаться в кадастровых и правоустанавливающих документах, подаваемых в Росреестр.
- Неверная площадь дома или участка
- В документах нет информации обо всех собственниках
- Нет данных о владельце или информация ошибочна
Исправление реестровой ошибки возможно по той же схеме, что и для технической ошибки. Но часто для восстановления справедливости гражданам приходится обращаться в суд. Реестровая ошибка может привести к прекращению, возникновению права собственности на недвижимость, и если истец выиграет дело в суде, Росреестр исправит данные в ЕГРН в его пользу в течение 5-7 дней.
Мошенничество в сфере недвижимости
Эта схема мошенничества была особенно распространена в 90-е годы, но встречается и сейчас. Аферисты меняют обозначение номера квартиры или жилого дома (в документах и в натуре) и показывают объект недвижимости, подходящий покупателю. После завершения сделки и перечисления средств покупатель обнаруживает, что купил совершенно не то, что показывал продавец.
Эта примитивная, на первый взгляд, схема работает и сейчас. Будьте предельно внимательны. Тщательно изучайте не только внутреннюю обстановку в квартире, но и внешние составляющие покупки – дом, улицу, район.
Авансовый платеж выступает гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем. На этом и построена схема.
Покупателю показывается квартира. Она ему нравится, и стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Человек вносит аванс, после чего мошенник исчезает. В дальнейшем оказывается, что от лица хозяина действовал, например, арендатор, а правоустанавливающие бумаги были подделаны.
Обычно при такой схеме жертв несколько. Утешить их можно лишь тем, что они потеряли не столь большую сумму, какую могли бы, если бы заплатили всю стоимость жилья.
Доказать что-либо в такой ситуации непросто. Предварительный договор купли-продажи не является подтверждением передачи денег. Чтобы обезопасить себя оформляйте расписку.
Помните знаменитую фразу из к/ф «Берегись автомобиля» – «Ты живешь на свете по доверенности! Ничего у тебя нет»? Вот так и в этой схеме. Мошенник, не имея ничего, продает квартиру по доверенности от собственника. Такие сделки всегда рискованные.
Как правило, доверенность оформляется в том случае, когда сам собственник не может заниматься бумажными делами. Он может быть болен, стар или проживает за границей.
Тут может быть несколько скользких моментов:
- Собственник может умереть до регистрации перехода права собственности. Сделка оспаривается наследниками.
- Человек, выдавший доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент. Если не сделал этого уже.
Обезопасить себя можно, если настоять на встрече с собственником. Важно убедиться, что он вменяем, находится в своем уме и по-прежнему имеет намерение продать квартиру. В день совершения сделки следует уточнить у нотариуса, оформившего доверенность, не был ли документ отозван.
Если гражданин когда-то отказался от участия в приватизации в пользу родственников, он получает право пожизненного проживания в квартире. Это право не может быть утрачено даже после многократной перепродажи жилья.
Мошенничество заключается в том, что продавец не сообщает покупателю о таком обременении. Сам же покупатель ни о чем не подозревает, ведь в квартире никто не прописан. Однако спустя время на жилплощади может поселиться некто. В этом случае оспорить сделку будет сложно.
Что такое Росреестр и чем он занимается? Давайте разберемся.
Итак, Росреестр (официальное название: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) — это федеральный орган исполнительной власти, который оказывает физическим и юридическим лицам весь комплекс государственных услуг по регистрации прав и кадастровому учету недвижимости, предоставлению сведений из государственных реестров и кадастра.
В настоящее время услуги Росреестра можно получить любым удобным для вас способом:
- Лично — в территориальном отделении Росреестра по месту жительства;
- Лично — в офисе МФЦ по месту жительства;
- Через интернет — с помощью онлайн-приемной на официальном сайте Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.
Кроме того, у вас есть возможность отправить документы для получения государственных услуг Росреестра почтовым отправлением (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).
Как составить жалобу?
Формы бланка для составления претензии нет. Заявитель самостоятельно решает, как ему оформить документ. Можно скачать образец и заполнить его, введя свои данные. Важно соблюдать некоторые правила.
Обязательно прописываются личные данные физического лица или руководителя юрлица. В обращении не должно быть ненормативной лексики, угроз, просторечий. На бумаге обязательно стоять подпись заявителя. Это относится к документам, которые подаются в письменном виде лично.
В жалобе выделяют три основные части.
- Во вводной отмечаются наименование отдела Росреестра, данные заявителя, контактные сведения.
- В основном разделе подробно излагаются обстоятельства произошедшего. Необходимо привести факты, отмечающие нарушение лицами должностных обязанностей.
- В заключительном разделе выражаются требованиями принять меры, отмечается список приложенных документов. В нижней части ставится дата составления документа и подпись.
Далеко не всем известно, что каждый собственник недвижимости может подать в Росреестр заявление о том, что любые сделки с его жильем могут совершаться только при его личном участии. Когда поступит такая просьба от гражданина, соответствующая запись будет внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
На основании такой записи в ЕГРН откажутся рассматривать заявление на государственную регистрацию права собственности на эту недвижимость, если его подал другой человек.
Воспользовавшись личным кабинетом Росреестра, можно подать заявление в электронном виде о запрете на регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения недвижимости без личного присутствия его владельца. Также такое заявление можно подать лично в многофункциональном центре и любом офисе Федеральной кадастровой палаты. К примеру, у человека есть недвижимость во Владивостоке, но он проживает во Владимире. Собственник может исключить возможность заключения сделок с его квартирой без личного участия из Владимира.
Это мера, предусмотренная Законом «О государственной регистрации недвижимости», которая помогает защитить права владельцев. Таким образом, запрет на распоряжение имуществом без личного присутствия его владельца препятствует мошенническим действиям по доверенности.
Росреестр разъяснил способы защиты от мошенников при покупке жилья
Имеющееся у собственника объектов недвижимого имущества право на подачу такого заявления является дополнительной защитой.
Само право муниципальной собственности регистрируется бесплатно, самым дорогостоящим является изготовление кадастрового паспорта на объект. К примеру, изготовление технической документации на помещение площадью 500 квадратных метров обходится казне примерно в 11 тысяч рублей».
В случае отказа в госрегистрации покупатель рискует остаться и без денег, и без объекта покупки. Еще один очень важный момент — это непосредственно контакт с продавцом.
Внимание Но, тем не менее, вооружившись данными советами, вы будете чувствовать себя гораздо увереннее или поможете обезопасить квартиру своих родителей или знакомых.
Чтобы доказать мошенничество, сначала нужно точно знать – является ли приступление мошенничеством, а не чем-то другим? В уголовном законе мошенничество определено как хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество, совершенное путем обмана или злоупотребления доверием. Из определения следует что:
- Мошенничество – это разновидность хищения.
- Не только хищение, но и приобретение прав на имущество является мошенничеством.
- Путем обмана – это сообщение потерпевшему каких-то ложных сведений или умолчание о чем-то важном, существенном.
- При злоупотреблении доверием мошенник умышленно располагает к себе потерпевшего, получает от него важные документы или сведения, и использует их в корыстных целях.
Вот два наглядных примера.
Пример 1. Два гражданина ехали в поезде. Познакомились, разговорились, и выяснилось, что первый едет в город N с целью купить дом, а второй представился владельцем дома, который он бы хотел продать. При осмотре дома покупатель остался доволен и решил его купить. Продавец попросил задаток, и покупатель передал попутчику значительную сумму. Больше этого гражданина незадачливый покупатель не видел. Дом принадлежал другому человеку.
Пример 2. Гражданка «А» продавала свой дом. Приходили покупатели, осматривали, но не покупали. Наконец, нашелся покупатель. После продажи, один из ранее осматривавших дом покупателей, заявил в полицию о передаче «А» задатка. Получение которого она отрицает. Возбудили уголовное дело, провели расследование, но состава преступления в действиях «А» не нашли.