Что надо знать о документах, когда покупаешь частный дом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что надо знать о документах, когда покупаешь частный дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дом, фактически построенный, но не узаконенный, не существует и хозяина не имеет. Такой дом нельзя продать, подарить, застраховать, сдать в аренду, прописать в нем членов семьи или передать в Залог при получении кредита.

Особенности покупки дома за материнский капитал

Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:

1. Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
2. Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
3. К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.

Очень важный этап подготовки к покупке – проверка документов. Конечно, многое зависит от типа дома (участка), региона и особенностей владения, но базовый пакет таков:

• Право собственности на участок.
• Право собственности на строение.
• Кадастровый паспорт участка и дома.
• Техпаспорт дома (должен быть с поэтажным планом) и техпаспорт домовладения.
• Договоры на подключение к коммуникациям.
• Доказательства того, что нет дополнительного обременения (например, отсутствие прописанных лиц, которых нельзя просто выписать по закону).

Не лишним будет попросить справки о том, что отсутствуют долги за коммуникации и энергоснабжение, долги по налоговым выплатам за пользование землей.

Часто встречающиеся виды мошенничества

1. Права на дом оформлены верно, а на землю нет.
2. Земля официально оформлена в собственность, но на ней находится незарегистрированная постройка.
3. Прямое мошенничество – поддельная доверенность, укрывание важной информации о документах (например, количество прописанных людей, наличие задолженностей, и так далее).

• ​Зарегистрировать дом как жилой или садовый;
• Перевести жилой дом в садовый или садовый — в жилой;
• «Перенести» дом на другое место (сделать привязку координат или снять с учета старый дом и поставить на учет новый);
• Провести реконструкцию без проекта (снять с учета старый дом, поставить на учет новый);
• При нарушении отступа от границ зарегистрировать объект (в большинстве случаев);
• оформить дом без межевания земельного участка, на котором он расположен.

В каких случаях нужно регистрировать право собственности на дом?

Если вы недавно построили дом или же получили его по договору купли-продажи, в наследство, по договору ренты или в качестве подарка, для того, чтобы стать его полноправным владельцем, необходимо официального оформить право собственности и внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

---

До начала строительства: С чего начать

Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.

Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.

После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.

Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:

• Почтовым отправлением.
• В личном обращении в администрацию.
• Через МФЦ.
• Через сайт госуслуг.

Особенности оформления прав собственности на дом в зависимости от даты его постройки

Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ вступил в силу в декабре 2020 г. Согласно нему в действующее законодательство внесены изменения в части процедуры государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на дома для ИЖС и дачные садовые домики в упрощенном порядке. Упрощенный порядок оформления в собственность жилых домов и садовых построек продлили на 5 лет (до 1 марта 2026 г.).

Гражданин РФ может оформить в собственность дом в деревне, жилые и садовые дома при наличии права на земельный участок и технического плана на жилой/садовый дом. Технический план должен быть подготовлен кадастровым инженером и соответствовать декларации об объекте, составленной владельцем земельного участка. От хозяина не требуют предоставления уведомлений о будущем строительстве и его окончании. Но застройщик (правообладатель земельного участка) может самостоятельно решать, в каком порядке оформлять права на жилой/садовый дом — в упрощенном или уведомительном.

Градостроительный кодекс РФ требует соответствия индивидуального жилого дома параметрам, определенным Градостроительным кодексом РФ (а именно количество надземных этажей не должно быть больше 3, а высота не более 20 метров).

Оформление дома в собственность при отсутствии документов на него

Сегодня в России действует единая государственная регистрационная база прав на объекты недвижимости. Это позволяет быстро узнать и подтвердить владельца частного дома и земельного участка. Собственник, даже не имея на руках соответствующих документов, может сделать запрос в соответствующее учреждение и получить официальное подтверждение своих прав. На основании этих справок далее можно восстановить все документы.

Но сложности могут возникнуть у тех сельских жителей, которые уже несколько десятков лет владеют имуществом, но не оформляют его в собственность. Возможно, отсутствие официальных документов на недвижимость владельцу никак не мешает, однако проблемы могут возникнуть у его наследников. Они не смогут получить в наследство дом, который официально никому не принадлежит. Более того, неоформленный дом нельзя подарить, продать или завещать.

У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.

Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:

свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);

• паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
• схему участка;
• ГПЗУ;
• разрешение на строительство;
• технический план.

Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).

На что обратить внимание при покупке дома

1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
2. Узнайте о планах развития территории;
3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
2. Подписывают договор на каждой странице;
3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Какие бумаги надо для оформления права собственности

В зависимости от того, как происходит оформление дома в собственность, документы могут понадобиться разные. Для оформления соглашения купли-продажи, других договоров, а также наследства необходимы такие документы:

• Паспорта участников сделки (для подтверждения личности, регистрации и наличия юридической возможности осуществлять действия, например, подписывать документы).
• Документ, подтверждающий право владения недвижимостью хозяина, который умер или продает недвижимость.
• Справка из БТИ и техпаспорт на недвижимость. В этих документах устанавливается оценочная стоимость недвижимости, которая влияет на размер налогов при заключении сделки. Технический паспорт — это важнейший документ, в котором утверждается план дома или квартиры.
• При оформлении наследства обязательно предъявляется свидетельство о смерти наследодателя.

Какие документы понадобятся

При регистрации построенного дома необходим следующий пакет документов:

• документация, подтверждающая право собственности на участок земли;
• удостоверение личности заявителя;
• кадастровый план строения и техническая документация;
• квитанция об уплате госпошлины (2 000 р. для частных лиц, 22 000 р. для юридических лиц);
• разрешение на строительные работы;
• договор купли-продажи или иной акт, удостоверяющий переход права собственности к заявителю;
• распорядительные акты от органов местного самоуправления на аренду земли.

Оформление в собственность дачного дома требует меньшего списка документов:

• паспорт заявителя;
• чек об оплате пошлины;
• документация на земельный надел;
• декларация об упрощенной регистрации постройки.

Особенности оформления недвижимости в 2022 году

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ) вступили в силу в 2017 году. Его положения действуют в настоящее время; по ним оформление дома в собственность состоит из двух этапов:

• Владелец должен предоставить технический план своего жилья; его составлением занимается кадастровый инженер.
• На основании техплана данные о доме заносятся в ЕГРН. Регистрацией постройки в собственность занимается Росреестр.

Следует знать о следующих особенностях регистрации права собственности на дом:

• Обязательной регистрации подлежат все объекты капитального строительства; не только жилой дом, но и гараж, постройки хозяйственного типа, баня.
• Налогом облагаются строения, превышающие по площади 50 квадратов.
• Регистрация не нужна временным постройкам, навесам и беседкам. Также не нужно оформлять в собственность колодец, теплицу или бассейн.

Это заключительный этап, после него дом станет полноценным частным объектом недвижимости.

За услугой нужно обращаться в МФЦ «Мои Документы». Сейчас действует экстерриториальный принцип, благодаря которому можно идти в любое отделение в РФ — п. 27 Распоряжения Правительства РФ от 19.01.2018 N 43-Р. Если в населенном пункте нет МФЦ, идем в отделение Росреестра. В простонародье — Регистрационная палата.

Если одному из владельцев участка нет 14 лет, вместо него документы подает один из родителей/опекун — ст. 28 ГК РФ. Если от 14 до 18 лет, подает он вместе с одним из родителей/опекуном — ст. 26 ГК РФ.

Там же на кассе МФЦ или Регистрационной палаты оплачиваем государственную пошлину — 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). После оплаты госпошлины предоставляем следующие документы (оригиналы и копии):

• Паспорта заявителей. Если ему меньше 14 лет — его свидетельство о рождении;
• Документ о праве собственности на участок — свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН/ЕГРП. С другой стороны, по закону предоставлять их необязательно, если право зарегистрировано в ЕГРН — п. 6 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ;
• (бумажный вариант не нужен);
• Нотариальную доверенность, если подает доверенное лицо. Паспорт доверителя не требуется;
• Квитанцию об оплате госпошлины.

Сотрудник МФЦ составит заявление о постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него — п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Заявителям нужно проверить свои данные и подписать. Как и писал выше, дом оформляется в ту же собственность, что и земельный участок.

Затем сотрудник отсканирует документы, выдаст расписку о получении сведений и сообщит примерную дату регистрации. Бумажные документы отдадут обратно заявителям, а скан-образы отправят регистратору Росреестра. Срок регистрации права и постановки на учет — 12 рабочих дней (пп. 6 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ), но на практике бывают задержки из-за загруженности МФЦ или Росреестра.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, регистратор проведет экспертизу полученного заявления и, если все в порядке, зарегистрирует права собственности на дом и внесет его на кадастровый учет.

Снятие дома с кадастрового учета

Это требуется в случае, если объекта больше не существует. Например:

• дом сгорел или разрушен;
• куплен участок с домом по документам, но дома фактически нет;
• дом снесен и будет строится новый

Список необходимых для снятия с учета документов:

• заявление собственника. Заполняется в МФЦ или на сайте Росреестра. Если есть право собственности, одновременно пишется заявление о прекращении права собственности. Если владельцев несколько, заявление подается каждым собственником или его представителем;
• документ о праве собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
• акт обследования, составленный кадастровым инженером. Этот акт подтверждает, что здание или его часть разрушено, сгорело или вовсе отсутствует.

• судебное решение (если оно требуется и имеется);
• паспорт заявителя или представителя;

Какие документы теперь не потребуются?

В 2021 году Росреестр значительно упростил процедуру снятия с кадастрового учета объектов недвижимости.

Необходимые документы

Для осуществления государственной регистрации права собственности на объект загородной недвижимости обязательно надо иметь пакет документов, который включает следующие бумаги:

• паспорт заявителя (владельца недвижимого имущества). Если документы оформляет представитель, то обязательно оформляется доверенность на его имя;
• технический паспорт дома (если здание построено после 1 марта 2008 года, то оформляется кадастровый паспорт здания),
• правоустанавливающие документы на землю (если участок был получен до 1999 года и позднее в собственность не оформлялся),
• кадастровый план участка (если участок до 1999 года в собственность не оформлялся и не имеется свидетельства о собственности на землю современного образца),
• квитанция об уплате предусмотренной НК РФ государственной пошлины (на сегодняшний день она составляет 200 рублей).
• заявление о государственной регистрации права собственности (бланк заполняется при обращении в органы Россреестра в присутствии специалиста, принимающего документы).

Похожие записи:

• В Госдуме РФ поддержали амнистию депортированных мигрантов
• Прием в детский сад
• Все о выслуге лет за службу в МВД