Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Какие изменения требуют согласования
Есть три вида работ, для которых требуется предварительное согласование – переустройство, перепланировка и работы, затрагивающие общее имущество дома. Что можно делать в квартире:
- Объединить кухню с гостиной при помощи дополнительного проема в общей стене. Важное условие – на кухне должна стоять электроплита. Если стена признана несущей, то в ней можно сделать только узкий проем и дополнительно укрепить его, чтобы изменения не принесли нагрузку для дома.
- Увеличение площади санузла за счет уменьшения коридора. Важное условие – уровень пола санузла должен быть ниже на 3 см, чем пол в коридоре.
- Перенос и разборка межкомнатных перегородок.
- Сделать новую систему труб. Обязательное условие – сохранение угла слива.
Внесение любых изменений в планировку квартиры не должно негативно влиять на жилищные условия других жителей, угрожать их безопасности, разрушать дом.
Какие заявления с внесением изменений будут отклонены:
- Увеличение площади балкона за счет площади гостиной или спальни.
- Сносить конструкции, признанные несущими.
- Переносить батареи на балкон.
- Оборудовать теплый пол за счет общего отопления.
- Объединять комнату и кухню, с находящейся в ней газовой плитой.
- Переносить санузел в жилые комнаты.
Согласование перепланировки. Делать или нет?
Юридически согласовывать будущую или уже выполненную перепланировку надо обязательно. Почему? Жилищный кодекс говорит о том, что жилой фонд — это всенародное достояние, и использовать его надо только по прямому назначению в соответствии с проектной документацией. Любое отступление от проекта наказывается: может быть наложен штраф и предъявлено требование о приведении помещения в исходное состояние, а если согласование перепланировки квартиры (помещений) все равно не проводится — в судебном порядке квартира может быть выставлена на торги, и новый ее владелец все равно обязан либо согласовать новый проект (если он не противоречит строительным нормам и правилам), либо привести помещение в исходное состояние, как указано в документации.
Подобные правила касаются и нежилого фонда.
Фактически надо понимать что можно и что нельзя. Конечно же, нельзя сносить несущие конструкции зданий, влияющие на всю прочность дома, нельзя без расчетов сносить и переносить межкомнатные стены, окна, нельзя прикасаться к вентиляционным шахтам многоквартирных домов и т.д. Конечно, если перенесли встроенный шкафчик или сделали антресоль — грех небольшой. И очень теоретически — если о мелочи никто не узнает, может и ничего страшного… Но…. Соседи в доме всегда бдительные, а у кого ЖСК или ТСЖ — тем более. И если станет известно любым способом о перепланировке жилых или нежилых объектов в ПИБе (БТИ), «мало не покажется». Нужно будет срочно делать оформление перепланировки квартиры, помещения, здания.
Если с объектом недвижимости решили что-то делать (продавать, дарить и пр.), приобретатели квартир просят документы и планировки.
Приятное: при ипотеке ряд банков закрывают глаза на перепланировки, но могут выписать предупреждение и поставить сроки согласований или выполнения иных условий. Звоните, обсудим.
Как получить разрешение
Для того чтобы пройти предусмотренный законом путь, требуется согласование в государственных и негосударственных инстанциях. Приведём полный список возможных участников процедуры:
- Межведомственная комиссия МВК
- Государственный пожарный надзор
- Комитет по градостроительству и архитектуре
- Комитет по государственному использованию и охране памятников
- Районный ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
- ГУ Жилищное агентство
- Балансодержатель здания (управляющая компания, ТСЖ, Жилкомсервис)
- Газораспределительная организация ООО «ПетербургГаз»
- ПАО «Ленэнерго»
- ГУП «Водоканал»
- Госстройнадзор (ГАСН)
- Экспертные учреждения, если планируются работы с несущими стенами
В зависимости от сложности проекта согласование с привлечением специалистов занимает от нескольких месяцев до полугода. Попытки самостоятельно пройти весь путь потребуют больше времени. На положительное решение по стандартному вопросу уйдёт от года и больше, по нестандартному велика вероятность получить отказ.
Что запрещено при перепланировке и переустройстве в Санкт-Петербурге
Есть ряд работ, которые нельзя делать в квартире во время ремонта – на них никогда не даст разрешение МВК, поскольку это небезопасно для вас и соседей, ухудшает условия проживания в квартире и многоквартирном доме. Нельзя:
- переносить санузлы в комнаты и на кухню, за исключением первого и последнего этажей – здесь есть такая возможность;
- объединять лоджию или балкон с комнатой без установки двухкамерного стеклопакета, так как это нарушает тепловой контур дома. Это запрещено еще и правилами пожарной безопасности;
- делать новые проемы, ниши, отверстия в стенах-пилонах или диафрагмах, а также в колоннах и стойках;
- уменьшать минимально допустимую жилую площадь комнат.
Узаконивание ранее выполненной перепланировки
Процесс узаконивания уже сделанного ремонта зависит от того, знает ли МВК о перепланировке и выходил ли на квартиру инспектор.
Ситуация №1 – МВК не знают о перепланировке. Если выписка из ЕГРН старая, а сделанная перепланировка – свежая и не противоречит нормам, ее можно согласовать как планируемую. То есть действовать по такому же пути, будто ремонт еще только предстоит сделать. Этапы описаны выше.
В этом случае желательно, чтобы на ремонт сохранились документы – договоры со строителями, на вывоз мусора, акты на скрытые работы. Если их нет, в некоторых случаях можно подготовить строительный надзор и получить такие документы. Но все индивидуально, и все детали в PEREPLAN решаются после консультации.
Ситуация №2 – Если перепланировку заметили, и на квартиру уже выходил инспектор из МВК. Здесь есть два пути:
- сначала понять, можно ли согласовать перепланировку в том виде, каком она сделана. Это можем сказать мы. Если да, то начинаем узаконивать. Если нет, то нужно или менять ремонт под требования МВК, или обращаться в суд и согласовывать там.
Сроки согласования перепланировки и стоимость
В среднем согласование перепланировки от начала и до ремонта длится от 3 до 5 месяцев. Все зависит от того, сколько инстанций нужно пройти и какие документы собрать.
Нужно учитывать, что согласование в каждой инстанции, включая МВК, занимает примерно 1 месяц. Плюс необходимо время на подготовку проекта перепланировки, запрос всех документов.
Согласование от начала и до получения выписки из Росреестра занимает от 5 до 12 месяцев, не считая времени, отведенного на ремонт.
Стоимость согласования в PEREPLAN – от 77 000 рублей «под ключ». Зависит от сложности, необходимости разработки дополнительных разделов в проекте, затрагивания несущих стен.
На стоимость согласования и разработки проекта влияет много нюансов. Например, наличие газовых плит или колонок в квартире. В старом фонде по требованию МВК для переноса плиты или колонки в некоторых районах требуется разработка газового проекта, который согласовывается с ПетербургГазом. Один такой газовый проект может стоить как весь процесс согласования.
Административный алгоритм
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
- Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.
- Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
- Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.
- После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.
Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.
Какие изменения требуют согласования
Есть три вида работ, для которых требуется предварительное согласование – переустройство, перепланировка и работы, затрагивающие общее имущество дома. Что можно делать в квартире:
- Объединить кухню с гостиной при помощи дополнительного проема в общей стене. Важное условие – на кухне должна стоять электроплита. Если стена признана несущей, то в ней можно сделать только узкий проем и дополнительно укрепить его, чтобы изменения не принесли нагрузку для дома.
- Увеличение площади санузла за счет уменьшения коридора. Важное условие – уровень пола санузла должен быть ниже на 3 см, чем пол в коридоре.
- Перенос и разборка межкомнатных перегородок.
- Сделать новую систему труб. Обязательное условие – сохранение угла слива.
Внесение любых изменений в планировку квартиры не должно негативно влиять на жилищные условия других жителей, угрожать их безопасности, разрушать дом.
Какие заявления с внесением изменений будут отклонены:
- Увеличение площади балкона за счет площади гостиной или спальни.
- Сносить конструкции, признанные несущими.
- Переносить батареи на балкон.
- Оборудовать теплый пол за счет общего отопления.
- Объединять комнату и кухню, с находящейся в ней газовой плитой.
- Переносить санузел в жилые комнаты.
Что можно делать без согласования
Всё, что не попадает под определения перепланировки и переустройства, а также не затрагивает общедомовую территорию, можно делать без утверждения в надзорных органах.
Сюда относят:
- Косметический ремонт, в том числе окрашивание, оштукатуривание стен, поклейку обоев, установку плитки, ламината и т.п.
- Замену дверей и оконных блоков в предусмотренных проёмах или монтаж новых в перегородках и ненесущих стенах.
- Установку раздвижных дверей-купе и лёгких перегородок с целью зонирования.
- Демонтаж самонесущих стен толщиной менее 25 см в кирпичных и 12 см в бетонных зданиях.
- Монтаж облегчённых перегородок из дерева или гипсокартона, не дающих дополнительную нагрузку на перекрытия.
- Остекление балконов, лоджий и эркеров, если это разрешено нормами и не противоречит концепции фасада дома.
- Демонтаж старого и установку нового инженерного оборудования, в том числе батарей и полотенцесушителей без изменения схем прокладок и габаритов ниш.
- Разбор старых или установку новых встроенных шкафов и антресолей.
- Навеску лёгких конструкций.
- Разбор порогов перед лоджиями и балконами.
- Монтаж навесных потолков, настил полов.
- Установку кондиционеров и вытяжек с прорезанием отверстий в несущей стене, если при это не ухудшаются технические характеристики. Климатическое оборудование и телевизионные антенны допускается выводить на фасады, если это разрешено нормами эксплуатации дома.
- Перестановку электроплиты в пределах помещения кухни.
Допускается объединение без предварительного согласования туалета и ванной, расположенных через перегородку с закладыванием одного из проёмов. После преобразований надзорную службу нужно поставить в известность, вызвав специалиста для оформления акта о завершении работ и закрепления изменений в техническом паспорте.
Дополнительно в перепланировку квартир входит
Обследование технического состояния конструкций здания.
Разработка планов совместных инженерных сетей.
Заключение обследования несущих строительных конструкций здания (при отсутствии таковых в УК/Застройщика).
Обследование технического состояния дымохода и вентиляционных каналов.
Пакет необходимой технической документации (поэтажные планы, технический паспорт, технический план и т.д.).
Сбор технических условий по газу и согласование изменений с ГРО ПетербургГаз.
Увеличение электрической мощности. Заключение договора энергоснабжения с АО ПСК.
Разработка и согласование проекта устройства отдельного входа с КГА, ОПС КГА.
Разработка концепции проекта на дом.
Согласование проекта с Роспотребнадзор (СЭС).
Разработка проекта автоматической пожарной сигнализации (далее АПС).
Сопровождение подрядных работ.
Сопровождение технического надзора (акты срытых работ).
Для выполнения перепланировки от вас потребуется
1
Предоставить доступ на объект недвижимости.
2
Предоставить нам для ознакомления ваши эскизы дизайна.
3
Оформить доверенность в нотариальной конторе.
4
Предоставить согласие зарегистрированных лиц в квартире на проведение работ.
Перепланировка квартиры: документы
Любые изменения в техническом состоянии жилого помещения подлежат обязательной регистрации в БТИ. Только в этом случае перепланировка будет считаться законной.
Будет правильным сначала оформить все документы на перепланировку, и только потом ее сделать. Если планировку не узаконить, то никакие операции с недвижимостью будет сделать нельзя.
Более того, вам откажут даже в риэлторской фирме, если квартира имеет проблемы с документами. Вы не сможете сделать приватизацию такого жилья. Не стоит так рисковать. Обратившись в БТИ, вы не потеряете много времени и денег, но потеряете намного больше нервных клеток, если вы этого не сделаете.
Для того чтобы жить спокойно в квартире с перепланировкой, вам будут нужны из БТИ такие документы:
- Техпаспорт на жилое помещение, где будут происходить изменения;
- Поэтажный план с экспликацией квартиры до изменений планировки.
Что требуется от вас в БТИ:
- Паспорт, в котором имеется регистрация по месту жительства в квартире, на которую требуются документы из БТИ;
- Правоустанавливающие документы в оригинальном виде. Это может быть дарственная, свидетельство, подтверждающее право собственности и другие документы;
- Техпаспорт на жилое помещение;
- Если владельцем квартиры является другое лицо, то нужна заверенная у нотариуса доверенность, которая дает возможность обращаться от его имени;
- Заявление в установленной форме, на оформление требуемых документов;
- Квитанция об оплате государственной пошлины за услуги БТИ.
После того, как вы предоставили в БТИ нужный пакет документов и оплатили стоимость их услуг, на дом приедет сотрудник, который произведет необходимые замеры.
Во время осмотра жилого помещения, в техпаспорте квартиры делаются отметки красным цветом, где будет сделана перепланировка.
Очень важно после того, как завершатся ремонтные работы, оформить все правильно. Для этого нужно еще раз пойти в БТИ, чтобы все необходимые изменения в технический паспорт внесли. Только в таком случае при подготовке квартиры к продаже или приватизации, проблем у вас не возникнет.
Стоимость согласования перепланировки квартиры
Работа производится «под ключ» с получением нового свидетельства собственности. Стоимость включает все государственные пошлины.
| Район | Площадь / Cтоимость согласования (руб.) | |
| до 100 м2 | свыше 100 м2 | |
| Адмиралтейский | ~ 75 000 | ~ 85 000 |
| Василеостровский | ~ 65 000 | ~ 75 000 |
| Центральный | ~ 80 000 | ~ 90 000 |
| Московский | ~ 70 000 | ~ 80 000 |
| Петроградский | ~ 170 000 | ~ 200 000 |
| Приморский | ~ 70 000 | ~ 80 000 |
| Фрунзенский | ~ 80 000 | ~ 90 000 |
| Выборгский | ~ 65 000 | ~ 75 000 |
| Калининский | ~ 70 000 | ~ 80 000 |
| Красногвардейский | ~ 70 000 | ~ 80 000 |
| Кировский | ~ 80 000 | ~ 85 000 |
| Красносельский | ~ 80 000 | ~ 90 000 |
| Невский | ~ 70 000 | ~ 80 000 |
| Всеволожский | ~ 70 000 | ~ 80 000 |
Документы, необходимые для получения разрешения на перепланировку
Чтобы получить разрешение на перепланировку, надо собрать стандартный пакет документов. Их список состоит из:
- заявления, составленного по специальной форме, где указывается намерение снести определенные перекрытия;
- техпаспорта на квартиру из БТИ, выданного не более трех лет назад. Если требуется получение нового паспорта, то придется вызвать техника. Специалист произведет осмотр, на основании которого будет выдан другой паспорт;
- заверенного проекта перепланировки, разработанного в специализированной фирме;
- оригинала или нотариально заверенной копии свидетельства на право собственности на квартиру, полученного в Росреестре;
- разрешения на перепланировку, полученного от всех взрослых людей, зарегистрированных на этой жилплощади, включая временно отсутствующих;