Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконструкция нежилого здания: порядок, документы, нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Особенности реконструкции нежилых помещений
К объектам нежилого типа относятся офисы, магазины, другие торговые объекты, рестораны, кафе, другие предприятия общепита и сферы услуг. Перед началом мероприятий особое внимание уделяется особенностям строений, в которых размещены площади. Если такие объекты находятся на первых этажах жилых домов, то все собственники дома согласно имеющихся у них долей обязаны дать разрешение на перепланировку и проведение других изменений.
Кроме этого, нужно обязательно провести соответствующую экспертизу, позволяющую оценить все риски и особенности строения и требования, установленные нормами законодательства для проведения строительно-монтажных работ в домах многоквартирного типа.
Особенности проведения реконструкции коммерческих помещений
При проведении мероприятий по изменению объектов коммерческого типа следует иметь в виду, что такие площади нередко арендуются другими людьми или приобретаются другимисобственниками. Поэтому в процессе создания проекта предусматривают такие изменения, которые потом будут универсальными для использования помещений в разных сферах.
К объектам коммерческого назначения, кроме офисов и торговых объектов, относятся гостиницы, кафе, столовые и склады. При проведении изменений в таких зданиях нужно учитывать определённые особенности.
Склады реконструируются чаще всего после перепрофилирования производственного предприятия или в случае смены их собственников.
Гостиницы нередко размещаются в двухэтажных домах старого типа, поэтому следует приводить эти здания в соответствие с современными стандартами комфорта. Для этого увеличивают высоту потолков и площадь комнат, надстраивают дополнительные этажи, прокладывают необходимые коммуникации.
Котельная реконструируется в случае установки нового оборудования или увеличения мощностей.
Документы для согласования реконструкции нежилого здания
Если необходимо провести реконструкцию нежилого объекта, то разрешение на строительство выдает орган местной власти по месту расположения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Для получения разрешения необходимо предоставить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на землю – свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
- градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
- проектная документация: архитектурные решения, схемы планировочной организации, проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей, проект реконструкции, пояснительная записка и т. д.;
- положительное экспертное заключение;
- согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
- копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.
Реконструкция промышленной недвижимости – это строительные работы, которые затрагивают:
- изменение внешнего архитектурного облика объекта;
- изменение его параметров (например, высотности, этажности, площади и так далее);
- надстройка;
- перестройка строения;
- замена;
- восстановление его несущих конструкций.
В состав этих работ могут входить:
- изменение строительных материалов, используемых при возведении внешних фасадов;
- ликвидация, изменение либо перемещение оконных и дверных проемов, балконов, лоджий, тамбуров;
- остекление и меры по улучшению эксплуатационных качеств объекта промышленной недвижимости (установка систем кондиционирования, спутниковых антенн и так далее).
Также важно знать, что же такое промышленная недвижимость, и не путать ее с коммерческой. Промышленная недвижимость – это объекты тяжелой, легкой, пищевой промышленности и объекты специализации широкого спектра. В целом, это заводы, фабрики, производственные помещения. Это не является коммерческой недвижимостью, которая представляет собой офисные здания и помещения, магазины и так далее. Хоть и та, и та категории предназначены для бизнеса, они различаются принципиально. О том, какие объекты относятся к промышленной недвижимости, о требованиях к ним и классификации по назначению, а также о том, какие бывают классы по категории опасности, мы рассказывали в отдельном материале.
Такие же принципиальные различия имеют реконструктивные работы от всех прочих. Нельзя путать реконструкцию с перепланировкой, переоборудованием, капитальным ремонтом и строительством. Крупная ошибка – путать реконструкцию со строительством. Это принципиально разные процессы, так как строительство – это возведение объекта с нуля, реконструкция же – изменение, либо восстановление облика уже существующего объекта.
Все эти виды распоряжения объектом промышленной недвижимости нужно различать, так как согласование этих работ имеет множественные различия. Впрочем, как и проведение этих работ. При этом, строительство и реконструкцию можно сравнить в том ключе, что и для тех, и для других работ потребуется разрешение на строительство. В необходимости получения разрешения эти два процесса можно назвать равнозначными. О том, какие документы понадобятся для разрешения на строительство промышленного объекта и ввода в эксплуатацию, мы подробно рассказывали тут.
Почему для заказчика лучше перепланировка, чем реконструкция
Чем менее серьезный масштаб работ предстоит выполнить на объекте, тем проще их согласовать через компетентные органы. Несколько примеров, которые покажут преимущества выбора в пользу перепланировки (если это позволяют нормативные акты и ТЗ заказчика):
- сокращение сроков на получение разрешений;
- уменьшение количества ведомств, в которые предстоит подавать проект (для нежилых зданий процесс согласования вообще максимально упрощен);
- сокращение перечня нормативных требований по безопасности;
- отсутствие обязанности проводить инженерные изыскания, так как они нужны только для реконструкции (изыскания являются одним из самых «дорогих» видов предпроектных обследований);
- проще найти проектную организацию, которая занимается оформлением документов на перепланировку);
- общее уменьшение расходов на подготовку проектов, получение разрешений.
Сложнее всего согласовать перепланировки, реконструкции в многоквартирном доме. Но при этом проект на перепланировку проходит стандартные проверки, а при соответствии нормам безопасности заявитель наверняка получит положительное решение. Реконструкция в МКД возможна только при соблюдении множества условий, так как у здания нет единого собственника. Даже программа капитального ремонта, под которые подпадают все дома, не является указанным видом работ. Скорее всего, если МКД действительно нуждается в реконструкции, всех жильцов будут временно отселять в маневренный или постоянный жилфонд.
Различия между перепланировочными и реконструкционными работами
Сложнее всего узаконивать действия тому собственнику объекта коммерческой недвижимости, который планирует увеличить полезную площадь здания и пристроить новый корпус или же надстроить один этаж и более.
Такие работы сложнее осуществить, по сравнению с обычной перепланировкой, т. к. они больше похожи на реконструкцию капитальной постройки. Для её проведения путём обращения в Москомархитектуру нужно будет предварительно получить ГПЗУ, который будет обязательным для подготовки пакета проектной документации. После того как проектная документация будет утверждена в предусмотренных законом контролирующих инстанциях, пакет всех документов направляется в отделение Мосгосстройнадзора. После проверки и одобрения будет выдано согласие на проведение мероприятий. Благодаря помощи наших специалистов вы сможете быстро собрать все нужные документы и представить их для согласования в предусмотренные законом инстанции.
Кроме временных и финансовых затрат, которые потребуются для совершения этой процедуры, необходимо хорошо разбираться в многочисленных и постоянно меняющихся стандартах, правилах и нормах законодательства.
С учётом того, что во время проведения работ надо вносить корректировки и изменения в несущие конструкции строения, это может привести к существенному вмешательству в общий конструктив капстроения. Поэтому представители контролирующих инстанций стараются досконально проверять полученную от заинтересованного лица информацию.
Вот почему перед началом сбора документов и подачей их в контролирующий орган рекомендуем получить профессиональную консультацию у наших специалистов, которые обладают огромным опытом и практическими навыками, связанными с вопросами согласования указанных мероприятий.
Когда разрешения обязательны
Прежде чем тратиться на сложную дорогостоящую реконструкцию и собирать документы для оформления разрешения, выясните, нужен ли документ в вашей ситуации. Часто владельцы путают реконструкционные работы с перепланировкой. Во время реконструкции меняются границы строения. Здание может быть надстроено, увеличено или уменьшено, дополнено тамбурами, этажами, пристройками. Что касается перепланировок, данный вид строительных работ касается только преобразований внутренней части объекта и не предполагает серьезных изменений площади.
Важно знать! Разрешение на реконструкцию не дает права на перепланировку. И наоборот, получение одобрения на перепланировочные работы к реконструкции не имеет отношения.
После получения официального разрешения собственник вправе выполнять следующие виды строительных и монтажных работ:
- сокращать или увеличивать количество этажей;
- ремонтировать фасад;
- пристраивать к объекту дополнительные строения;
- обустраивать чердак и мансарду;
- усиливать опорные конструкции;
- устанавливать и менять расположение коммуникаций;
- переделывать постройку под коммерческую недвижимость.
Как узаконить реконструкцию нежилого помещения самостоятельно
На сегодня часто наблюдается практика, когда технические органы, обслуживающие недвижимость, более лояльные в процессе оформления бумаг на нежилой фонд, но только в том случае, когда здание стоит отдельно, а не переведенное когда-то именно из жилого. В любом случае, очень важно соблюдать все инженерные правила, а также придерживаться, как индивидуальной, так и общей безопасности, чтобы перепланировка не спровоцировала несчастный случай.
Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс РФ
Воздушный кодекс РФ
Градостроительный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Гражданский процессуальный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
Кодекс врачебной этики
Кодекс об административных нарушениях
Кодекс профессиональной этики адвоката РФ
Кодекс этики аудиторов РФ
Конституция РФ
Лесной кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Семейный кодекс РФ
Таможенный кодекс
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс РФ
Уголовно-процессуальный кодекс РФ
Уголовный кодекс РФ
Реконструкция помещений в нежилом здании
Реконструкция зданий нежилого типа требует согласования. Для того чтобы получить разрешение на реконструкцию, наши специалисты проведут экспертизу и составят проект, который будет годен во всех службах проверки. Мы поможем сделать перепланировку помещения на законных основаниях, то есть у нас вы можете получить неразрывный пакет услуг от проектирования до ремонта.
Работа нашей компании фиксируется в документах, что гарантирует честность и добросовестность сотрудников. Проведение замеров и экспертизы помещения ведется специалистами в день обращения клиента. Удобная оплата услуг. Мы выполним работы недорого и в короткие сроки. Оплата после каждого этапа строительства. Наша организация ведет полный отчет выполненной работы и затрат на материал. Строительный материал качественный и новый. Большой опыт работы строителей — гарантия качества реконструкции.
Этапы проведения реконструкции
Процесс проведения реконструкции здания принципиально ничем не отличается по процедуре от нового строительства. Весь процесс проходит те же стадии:
- Предпроектные и финансовые обоснования;
- Получение ГПЗУ;
- Сбор исходно-разрешительной документации;
- Проведение инженерных изысканий, куда, помимо геологических, геодезических, экологических, археологических и прочих изысканий входит в обязательном порядке комплексное техническое обследование здания;
- Разработка проектной (Стадия П) и рабочей (Стадия Р) документации;
- Получение положительного заключения экспертизы;
- Получение разрешения на строительство;
- Непосредственно сами строительно-монтажные работы по реконструкции объекта;
-
Сдача объекта в эксплуатацию.
Как получить разрешение: куда и с какими документами обращаться
Для того, чтобы законно начать перестройки в своем помещении, нужно сначала подать документы в местный орган самоуправления, в отдел Архитектуры и Градостроительства. Это примерное название ведомства, так как в каждом регионе оно именуется по-своему. Например, в Москве – это Стройнадзор.
Далее, переданные вами документы, уже специалисты ответственного отдела передают в другие инстанции: Роспотребнадзор, МЧС, Земельный комитет и, возможно, какие-то еще.
После того, как ответственные лица вышеуказанных ведомств изучат документы и дадут свое разрешение, можно начинать строительные работы.
Но! В проведении реконструкции могут и отказать, если в ведомстве посчитают, что такие работы небезопасны или нарушают законодательство. Собственник в таком случае имеет право обратиться в суд для обжалования решения.