Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски покупки ипотечной квартиры: как не остаться без денег и жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.
Пять мифов о страховании при получении ипотеки
Важно! Перед тем, как подписать договор, внимательно изучите его. Страховые часто любят прописывать дополнительные условия. Если их не выполнить, то можно лишиться гарантий. Например, ограничить сроки обращения к страховщикам после наступления страхового случая.
В договоре также указывается сумма, которую вам возместят в случае наступления страхового случая. Ее размер не зависит от цифры, которая указана в договоре купли-продажи, но сумма должна быть равна рыночной стоимости жилья на момент выплат страховки. Но на практике выходит примерно на 5-10% ниже.
В среднем стоимость самого полиса страхования составляет примерно 0,3% от рыночной стоимости жилья. Но кроме этого она зависит от срока, на который будет застрахована квартира. Обычно первый год самый затратный. Чаще всего страховой договор заключают на три года. А также цена полиса зависит от вероятности наступления страховых случаев. Чем больше рисков, тем выше будет стоимость полиса.
С этого момента договор титульного страхования начинает действовать. Выплаты денег, если наступает страховой случай, страховая производит в соответствии с договором. Свои деньги пострадавший покупатель может получить через один или три месяца после обращения в страховую. Либо после завершения судебного решения.
Текст: Ксения Антонова
Наличие обременения создает собственнику существенные трудности, а иногда чревато долгими судебными разбирательствами и даже потерей имущества. При залоге недвижимости ее владелец добровольно принимает на себя какое-то финансовое обязательство, в качестве гарантии его исполнения выступает жилье. Пока обязательство не будет исполнено, квартира находится в залоге и считается обремененной, объясняет президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.
B oбщeм cмыcлe oбpeмeнeниe — этo oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa нeдвижимocти. B cooтвeтcтвии co cтaтьeй 209 ГК PФ пpaвo coбcтвeннocти пoдpaзyмeвaeт вoзмoжнocть влaдeть, пoльзoвaтьcя и pacпopяжaтьcя oбъeктoм. B бoльшинcтвe cлyчaeв, oбpeмeнeниe блoкиpyeт вoзмoжнocть coбcтвeнникa pacпopяжaтьcя нeдвижимocтью: oн мoжeт жить в квapтиpe, cдaвaть ee в apeндy, нo нe имeeт пpaвa пpoдaть, пoдapить или зaвeщaть oбъeкт.
Oбpeмeнeниe — этo paзнoвиднocть apecтa имyщecтвa или нeдвижимocти. Пo cyти, нaклaдывaeтcя лимит oпpeдeлeнныx дeйcтвий, кoтopыe кaким-либo oбpaзoм cвязaны c пoмeщeниeм.
Пpaвa coбcтвeнникa мoгyт быть oгpaничeны, ecли oбъeкт иcпoльзyeтcя в кaчecтвe зaлoгa пo ипoтeкe, cдaeтcя в apeндy, oпpeдeляeтcя кaк cepвитyт, иcпoльзyeтcя для пoлyчeния peнты или нaxoдитcя пoд apecтoм. 3aкoнoм тaкжe зaщищaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв, кoтopыe пpoпиcaны в квapтиpe, пoэтoмy oгpaничeния нa пpoдaжy квapтиpы мoгyт нaлoжить и opгaны oпeки. Paccмoтpим пoдpoбнee кaждый из пepeчиcлeнныx видoв oбpeмeнeния.
Как в 2022 году купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки
Квартира или любой объект недвижимости может быть обременен ипотекой — залогом этого объекта под кредит. Такое обременение регистрируется в пользу кредитора — банка, другого юридического или физического лица, выдавшего кредит. В ЕГРН будет внесена запись о кредиторе.
Обременением прав так же является запрещение регистрационных действий на основании Решения суда.
Посмотрите пример реальной выписки из ЕГРН с ограничением прав на продажу арестом на основании решения суда.
Снято ли обременение с квартиры ? То есть ограничены ли права владельца на отчуждение?
Ответ на этот вопрос можно получить из выписки из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН — является единственным доказательством снятия (отсутствия) обременения.
Ниже смотрите пример выписки из ЕГРН без обременений прав владельца ипотекой.
Обратите внимание!
На этот объект недвижимости зарегистрирована общая долевая собственность. Выделены три доли в праве собственности 1\5, 1\5 и 3/5.
Причем доля 3\5 оформлена в совместную собственность супругов.
Обременение можно зарегистрировать на любую долю или все доли в праве.
В пункте 4 выписки «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» по всем долям прописано: «не зарегистрировано».
То есть на этой квартире нет обременений!
Обратите внимание: здесь представлена Выписка из ЕГРН на бумажном носителе. Стоит синяя печать Росреестра.
Получить достоверную информацию о снятии или отсутствии обременения так же можно из электронной выписки из ЕГРН, удостоверенной цифровой электронной подписью.
Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.
Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.
Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.
Граждане, приобретающие жилую недвижимость в ипотеку, могут оформить как отдельную страховку квартиры, жизни или титула, так и комплексный полис на все виды страховых услуг. Некоторые банки предлагают своим клиентам такие совокупные пакеты страховых компаний, сотрудничающих с кредитным учреждением.
Здесь возникает еще один очень важный нюанс — для заемщика на законодательном уровне установлено право заключить договор по страховке с любым страхователем, однако банк оставляет за собой право отказать покупателю в выдаче ипотеки, если конкретная страховая компания не аккредитована по его стандартам. Именно поэтому перед оформлением страхового полиса рекомендуется уточнить полный список аккредитованных страхователей на официальном сайте или у специалистов банка.
Страховка заключается на весь срок выплат ипотеки, стоимость страховых услуг зависит от множества технических факторов и специфики квартиры, а тарифы варьируются от 0,2 до 1,5% от суммы задолженности. Заемщик вправе заключить долгосрочный контракт и пролонгировать его ежегодно (саму страховку платят один раз в год) или заключать каждый год новые страховые договоры, на основании которых стоимость услуг будет рассчитана от остатка долга по ипотеке на квартиру. В общем виде на цену страховых услуг влияют:
- общая сумма задолженности перед банком;
- условия кредитной организации по оформлению ипотеки для последующего приобретения квартиры;
- технические, технологические и эксплуатационные характеристики жилого объекта;
- возраст жилой недвижимости, внутренняя планировка, экстерьер, инфраструктурные особенности;
- количество операций купли-продажи по данному жилью.
Заемщик может самостоятельно и заранее рассчитать сумму страхового платежа с целью планирования своего бюджета. Обобщенно величину страховки квартиры, взятой в ипотеку, можно исчислить по следующим формулам:
- Величина суммы страхования = Долг перед банком + (долг перед банком * ипотечная ставка в % / 100).
- Страховка = Величина суммы страхования * ставка по тарифу / 100.
Оформление страхового договора не представляет особой сложности — гражданину нужно обратиться к подходящему страхователю, аккредитованному в банке, выдавшем ипотеку, и предоставить свой паспорт, документы на квартиру и кредитный договор. Главное правило — уложиться в тридцатидневный срок с момента оформления ипотеки, иначе банковское учреждение может наложить штрафные санкции и увеличить ипотечный процент.
Услуги страхователя по оформлению различных типов страховых полисов стоят по-разному. Это касается как обязательных, так и добровольных услуг по страховке квартиры, приобретенной в ипотеку.
Стоимость страхового полиса на жилую недвижимость в первую очередь зависит от технической оснащенности и текущего состояния фонда, являющегося объектом сделки. Перед оформлением страхового договора необходимо провести независимую оценку жилья, в которой будут перечислены основные эксплуатационные показатели, образующие стоимость объекта.
Страхователь учтет заключение оценщика и рассчитает стоимость полиса, исходя из ряда факторов:
- расположения недвижимого объекта;
- цены, внутреннего и внешнего состояния жилья, технологического состояния базовых коммуникаций;
- периода постройки многоквартирного или частного дома.
Заключение страхового договора на жилье при оформлении ипотеки является обязательным. Страховщик учтет все технические особенности, технологические характеристики и определит окончательную цену полиса.
Это не обязательная услуга, но некоторые банки все же требуют от своих клиентов полис о страховании жизни. Стоимость страхового договора здесь также не фиксирована, она варьируется в зависимости от различных факторов.
Страхование жизни для женщин будет стоить меньше, чем для мужчин, так как мужчины входят в группу риска по частым и серьезным заболеваниям с последующей потерей трудоспособности. По таким же критериям проводится страхование людей более старшего возраста — их полис будет стоить дороже, нежели документы для более молодых людей. В группу риска также попадают люди с избыточным весом, цена на страховые услуги для них будет чуть более высокой.
Что такое титульное страхование
Титул — это право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. Страхование титула по ипотеке защищает покупателя квартиры от риска утраты права на нее по каким-либо причинам.
При приобретении жилья на вторичном рынке могут возникнуть риски того, что сделка будет опротестована и признана ничтожной. В этом случае покупатель проблемного объекта рискует потерять и имущество, и деньги. Да еще и банку останется должен вернуть не выплаченную долю кредита.
В связи с этим данный вид страхования очень актуален, хотя и не слишком распространен. Ассоциируется он традиционно с ипотечным кредитом, хотя случаи добровольного заключения подобных договоров тоже встречаются.
Примерные тарифы ипотечного страхования
У отдельных банков условия и тарифы страхования могут отличаться, но все же прослеживаются общие сходства.
- Тариф по страхованию недвижимости составляет в среднем 0,3–1%. Каждая страховая компания применяет его в зависимости от стоимости и технического состояния имущества, срока страхования. Чем больше срок и страховая сумма, тем легче компания соглашается делать скидки. Если объект недвижимости в плохом состоянии, то при небольшом сроке кредитования и минимальной страховой сумме компания может применить самый высокий тариф.
- Отдельно происходит расчёт тарифа по страхованию жизни и здоровья. Чаще такие договоры компенсируют лишь риски наступления инвалидности или смерти заёмщика. Клиент вправе оформить страховку, покрывающую риски любой травмы или болезни, но в таком случае тариф будет выше. Средние расценки по страхованию жизни и здоровья на случай инвалидности или смерти составляют 1–3%. Тариф зависит от рода деятельности и возраста заёмщика. Для офисного сотрудника ставка будет минимальной, а работники опасных профессий страхуются по самому высокому тарифу.
- Существует комплексное ипотечное страхование стоимостью около 0,5-1%, так что можно существенно сэкономить.
Как снять обременение
Фактическое обременение снимается, когда заканчиваются обстоятельства, наложившие его. Например, человек выплатил ипотеку, долги, решил вопрос раздела имущества — и после этого обременение будет снято.
Но документально снятие обременения нужно подтверждать и погашать запись в Росреестре. Вот как это сделать.
Возможны два способа для снятия обременения:
- Односторонний — владелец квартиры выплачивает все необходимые задолженности, а банк отправляет ему информацию о погашении кредита и получении права на собственность;
- Двусторонний — и кредитор, и заёмщик подают заявку в Росреестр, прилагая к ней выписку о выплате кредита и отсутствии каких-либо задолженностей.
Документы, которые понадобятся для снятия ипотечного обременения:
- паспорта собственника и созаёмщика;
- закладная, которую выдаёт банк после выплаты кредита;
- справка о том, что кредит погашен;
- выписка из ЕГРН;
- кредитный договор;
- информация о кредитном счёте;
- квитанция об оплате госпошлины.
Иногда банки сами подают документы в Росреестр. Документы, которые понадобятся для снятия ренты:
- паспорт собственника;
- свидетельство о смерти получателя ренты;
- договор ренты;
- выписка из ЕГРН.
Если договор расторгается при жизни собственника, то нужно присутствие обеих сторон с паспортами. Документы, которые понадобятся для снятия обременения по ДУ и аренды:
- паспорта обеих сторон договора;
- сами договора;
- соглашение о расторжении;
- выписка из ЕГРН.
В каких случаях имеет смысл оформлять страхование от утраты титула?
Страховка от утраты титула приобретается редко. Но если вы, например, покупаете квартиру на вторичном рынке у собственника, который владеет ею меньше 3 лет, возможно, стоит переплатить небольшую сумму и быть уверенным, что вам не придется платить за жилье, право на которое может отобрать суд.
Как сэкономить на ипотечном страховании?
- Получить налоговый вычет
По действующему законодательству вы можете вернуть денежные средства (до 120 тыс. рублей) за страхование жизни и здоровья в виде налогового вычета. Важно, что договор страхования должен быть заключен не менее, чем на 5 лет;
- Выбрать квартиру в строящемся доме
Если вы выбираете квартиру в строящемся доме, оформление страховки на недвижимость станет обязательным только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта
- Посмотреть разные предложения на рынке
Условия вывода недвижимости из-под залога
Чтобы вывести недвижимость из-под залога, заемщику потребуется подтвердить, что он рассчитался с банковской организацией. При этом недостаточно внести последний платеж по кредиту. Необходимо взять в банке справку, подтверждающую, что долг погашен и у кредитора нет претензий к клиенту. Обусловлено это тем, что в процессе внесения платежей могут возникнуть фактические или технические просрочки, появляющиеся, например, из-за несвоевременного зачисления средств и начисления пеней. Это важное условие, на которое стоит обратить пристальное внимание, поскольку даже несколько рублей задолженности могут стать причиной отказа в снятии обременения по ипотеке.
Отдельно следует уточнить, оформлена ли в банке закладная. Наряду с кредитным договором, документ является гарантом исполнения кредитополучателем обязательств. Закладная включает в себя сведения, подтверждающие, что приобретенная недвижимость выступает в качестве залога. Документ хранится в течение всего срока кредитования в банке. Как только заем погашен, в закладной указывается информация об отсутствии задолженности. Обременение снимает регистрирующий орган. Если выполнены требуемые условия, то запись в ЕГРН закрывается в течение трех рабочих дней.
Снятие с квартиры ограничений требует внесение изменений в реестр недвижимости.
Выписку на бумажном носителе можно заказать через МФЦ — госпошлина составляет 460 рублей.
Выписка из ЕГРН в электронном виде обойдется дешевле, госпошлина за эту услугу составляет — 290 рублей.
Повторное Свидетельство о государственной регистрации права не выдается
Следует учитывать, что оплачивать пошлину потребуется каждому участнику процедуры.
Новый документ оформлять не обязательно, так как по закону и фактически объект недвижимости после процедуры снятия ограничений уже становится свободным от прав третьих лиц. Однако в старом документе о праве владения будет значиться запись о залоге. Если собственник хочет получить бумагу без этой записи, то может заказать свидетельство. Правоустанавливающий документ подготавливается в течение 10-14 дней.
Крайне распространенной практикой являются случаи, когда заемщику настойчиво предлагают застраховать жизнь в дочерней страховой компании банка.
Любой заемщик должен знать, что такое требование является незаконным.
И он вправе застраховать жизнь и здоровье в любой аккредитованной в банке страховой компании.
И предоставить полученный полис страхования при подписании кредитного договора.
Зачастую стоимость страхования жизни в сторонних компаниях может быть намного ниже.
Также заемщик вправе сократить расходы на страхование жизни, выбрав только необходимые ему страховые случаи, а не заключать договор по всем пунктам соглашения.
Кроме того, перед заключением необходимо обратить внимание на условия соглашения, особенно на порядок выплат и исключения из страховых случаев.
Если правила страховщика, указанные в соглашении, не устраивают заемщика, можно дополнить или изменить их, подписав дополнительное соглашение к договору, либо вовсе обратиться в другую страховую компанию.
Следует понимать, что обычно полная страховая сумма выплачивается лишь в случае смерти заемщика.
В такой ситуации страховая компания полностью «закрывает» кредит, а наследники умершего наследуют жилой объект без кредитного обременения.
Полная или частичная нетрудоспособность оплачивается в размере 50–75% от страховой суммы. Временная нетрудоспособность оплачивается в размере ежемесячного платежа по кредиту.
В отличие от стандартного страхования жизни и здоровья, выплаты осуществляются непосредственно кредитору (банку).
В редких случаях банк может перенаправить часть выплат заемщику для того, чтобы тот мог потратить средства на лечение.
Причины продажи залоговой квартиры
Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.
Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:
— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.
Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?
Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.
Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).
Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).
В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:
- стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
- участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.
Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.
Как свести к минимуму риски при покупке обремененной квартиры
Во избежание рисков финансовых потерь и возможности столкнуться с мошенниками при покупке квартиры, необходимо выполнить некоторые условия:
- проконсультироваться с юристом;
- привлечь грамотного риэлтора;
- получить выписку из Росреестра об истории сделок, которые числятся за квартирой, сведения о продавцах и покупателях;
- отследить, чтобы из квартиры были выписаны все жильцы;
- проверить, оплачены ли коммунальные услуги.
Покупателя не должно пугать, что квартира обременена ипотекой, так как этот факт влияет на стоимость жилья. Участие банка в сделке по купле-продаже выгодно всем сторонам.
- Банк, выдавший кредит заемщику, заинтересован в том, чтобы помочь клиенту купить квартиру, находящуюся у него в залоге, так как это потенциальный плательщик по ипотечной задолженности за неплатежеспособного заемщика.
- Продавец вынужден пойти на это, так как ему необходимо закрыть долг перед банком и получить от покупателя заплаченные по ипотеке деньги.
- Покупатели стремятся купить обремененную квартиру, потому что это обойдется дешевле, чем приобрести недвижимость целиком.
Собственник, который в силу различных обстоятельств не снял обременение с недвижимого имущества и не реализовал его, будет вынужден решать проблемы, возникающие в результате такой сделки. Ситуация усложнит ситуацию, когда собственник, продав объект, покинул страну и не может вернуться для разрешения конфликта. Однако бывают чрезвычайные обстоятельства, при которых гражданин вынужден совершить транзакцию, не сняв бремени. В этом случае желательно обратиться к квалифицированному юристу, который поможет найти наиболее рациональное решение. На практике после продажи обремененного объекта возникшие проблемы решаются в судебном порядке. Причем все судебные издержки перекладываются на виновного.
Чтобы избежать этих сложностей, следует перед продажей снять обременение. Риски несет не только собственник, но и приобретатель имущества. Существующие ограничения не позволяют ему полностью реализовать свои права. При этом вернуть деньги до решения проблемы будет крайне сложно, а процесс в суде может затянуться на неопределенный срок
Особое внимание на практике уделяется ситуациям, когда приобретается квартира, в которой прописан несовершеннолетний гражданин или он выступает собственником части жилой площади. Сделка в этом случае разрешена с участием органа опеки и попечительства
Во избежание всех этих проблем перед покупкой следует внимательно изучить документы. Обременения связаны с трудностями, которые невозможно решить в короткие сроки.