Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ИЖС: особенности, преимущества и недостатки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Назначение земельных участков
Все земельные участки в РФ поделены на категории и исходя из своего назначения.
Выделяют следующие категории земель по целевому назначению:
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
В России огромное множество земельных участков, но сооружение жилых строений при надлежащих условиях допускается на законодательном уровне только на землях:
- расположенных в населенным пунктам;
- сельскохозяйственного назначения.
Но не все собственники с/х земель могут выполнять официальное строительство.
Чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственной категории нужно соблюсти следующие условия:
- Нахождение с/х угодий в пределах черты города.
- Соответствие возведенного дома правилам и нормам, предъявляемым к жилью.
Плюсы и минусы личного подсобного хозяйства
Покупателям следует учесть, что у ЛПХ плюсы и минусы имеют свои особенности:
Есть у ЛПХ плюсы и минусы. Первое преимущество в том, что, имея надел с таким целевым назначением, есть возможность начать свой бизнес в сфере сельского хозяйства. Но следует помнить, что в ЛПХ можно заниматься не всеми видами деятельности, например, теми, которые подлежат сертификации.
К преимуществам таких земельных участков относятся:
- возможность застройки при определенных условиях;
- меньшая, чем у ИЖС сумма налогов;
- простоту организации бизнеса (не надо юридической регистрации);
- не требуется регистрация в налоговой, а значит и отчетность отсутствует;
- многочисленные льготы;
- отсутствие налогообложения на получаемую продукцию.
Среди недостатков данного варианта:
- ограниченные размеры (максимально 0,5 га);
- оформлением документации занимается правообладатель;
- решением всех вопросов с коммуникациями и инфраструктурой занимается владелец имущества;
- отсутствует государственная поддержка;
- запрещены определенные виды деятельности.
Назначение земельных участков
Все земельные участки в РФ поделены на категории и исходя из своего назначения.
Выделяют следующие категории земель по целевому назначению:
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
В России огромное множество земельных участков, но сооружение жилых строений при надлежащих условиях допускается на законодательном уровне только на землях:
- расположенных в населенным пунктам;
- сельскохозяйственного назначения.
Но не все собственники с/х земель могут выполнять официальное строительство.
Чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственной категории нужно соблюсти следующие условия:
- Нахождение с/х угодий в пределах черты города.
- Соответствие возведенного дома правилам и нормам, предъявляемым к жилью.
Причины и основания отказа
Почему заявителю могут отказать:
- заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
- поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
- указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
- экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
- особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.
Как перевести землю ЛПХ под ИЖС
Все правообладатели земельных участков, которые отнесены к землям сельскохозяйственного назначения, имеют право на изменение категории своего надела земли.
На уровне закона указанное право и процесс перевода установлены в ФЗ от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”.
Данный нормативно-правовой акт устанавливает обязательный регламент выполнения процедуры изменения назначения:
| Составление заявки | исходя из конкретной формы администрирования определенного населенного пункта нужно письменно написать заявление в муниципалитет (органы местного самоуправления, администрация и др.). В составленном запросе необходимо прописать:
|
| Подача требуемой документации | чтобы начать процесс перевода, следует вместе с запросом предъявить должностному лицу следующие бумаги:
|
| Рассмотрение запроса собственника участка | Достаточно продолжительная процедура, т.к. в ходе рассмотрения проводится проверка определенного земельного участка на соответствие иному назначению. Рассмотрение заявления выполняется около 30 дней. Решение муниципальных органов заключается или в согласовании перевода, или в отказе от изменения категории участка. При разрешении заявитель получит акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС. Во 2-ом случае — обоснованный отказ с указанием причины |
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Ипотека на дом: особенности и нюансы
Дома, возведенные на участках категории ИЖС, можно приобретать в рамках ипотечных кредитов. Банки принимают их в залог, но так как объект обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Планка первоначального взноса при покупке земли для индивидуального жилищного строительства также увеличится.
На рынке есть банки, допускающие выдачу ипотеки на постройку дома, пригодного для круглогодичного проживания, на участках ИЖС. Будущему собственнику необходимо предоставить проект и выбрать компанию, которая будет его реализовывать.
Важно! Некоторые банки выдают ипотечные кредиты на недвижимость на сельскохозяйственных территориях для ведения огородничества (дачные) и пр. Но такие предложения встречаются реже.
Каким требованиям должен соответствовать земельный участок?
Для перевода в ИЖС земля ЛПХ должна отвечать следующим требованиям:
- Находиться в черте населённого пункта.
- Относиться к землям сельскохозяйственного назначения.
- На участке не должно быть каких бы то ни было построек, высота которых превышает 3 этажа.
- Отсутствие на участке каких бы то ни было производственных помещений (при наличии таковых, перед началом процесса перевода они должны быть снесены).
Под категорический запрет перевода в ИЖС подпадают такие типы земель:
- земли, используемые под посев зерновых культур;
- луга;
- пастбища;
- стратегически важные участки земли, испытательные полигоны и т. д.
Возможные альтернативы
В случае невозможности смены категории ЛПХ на ИЖС можно попробовать оформить изменение вида разрешённого использования земельного надела. Однако, следует учесть, что на территории приусадебного участка позволено строительство жилого здания, так что, если участок относится к приусадебным, изменять ВРИ нет необходимости. Кроме того, смена вида разрешённого использования собственного земельного надела возможна исключительно, когда это позволительно правилами застройки и землевладения местного муниципалитета.
Для смены вида разрешённого использования собственнику либо владельцу земли необходимо обратиться в местный орган самоуправления для получения выписки из правил использования своим участком. Получив такую выписку и заполнив в соответствующем порядке ходатайство, его следует отослать в адрес органа кадастрового учёта.
При смене вида разрешённого использования земельных наделов, предназначенных для жилой застройки ни каких публичных слушаний не проводиться. Исходя из этого, становится ясно, что смена вида разрешённого использования земельного надела является лучшей на сегодняшний день альтернативой переводу земель из категории ЛПХ в категорию ИЖС. Иных более подходящих вариантов пока на законодательном уровне не предусмотрено.
Не лишним будет отметить, что акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС не ограничен абсолютно ни какими сроками. Принятый администрацией акт о переводе должен быть направлен заявителю в течение 14-ти календарных дней со дня его принятия. Изменение категории вступают в силу непосредственно в момент его государственной регистрации и закрепления в Росреестре. При этом никакого переоформления документов, которые устанавливают права на переводимый участок, не требуется.
Перед тем, как начинать весьма затратную и продолжительную процедуру перевода земель из ЛПХ в ИЖС следует учитывать, что для постройки жилого дома на участке ЛПХ не всегда нужно изменять категорию на ИЖС. Лучшим вариантом будет предварительная консультация с высококвалифицированным юристом, специализирующимся на земельном праве.
Можно ли перевести СНТ в ИЖС?
Садоводческие участки достаточно дешевые, однако не все они одинаково пригодны для жизни. Потому, остановив свой выбор именно на таком участке, многие граждане начинают задумываться – каким образом перевести такую землю в ИЖС. На деле такой процесс оказывается проблематичным.
Прежде чем рассматривать перспективу перевода одной земли в другую, следует разграничить понятия СНТ и ИЖС, а также их недостатки и преимущества. Садовые товарищества, как правило, располагаются на земле, предназначенной под сельское хозяйство.
Они могут иметь несколько подкатегорий:
- сельскохозяйственного значения;
- земли для поселений;
- земли под промышленность;
- земли под заповедники;
- земли для запаса и прочее.
Различие такой земли в кадастровой плате за участок, так как СНТ находится в местности с менее развитой инфраструктурой.
СНТ обладает таким преимуществами, как низкая стоимость, нет надобности создавать проект и проверять его в разных инстанциях.
Такие земли располагаются в живописных местах, как правило, на берегу рек или водоемов, и на них довольно низкая налоговая ставка.
Земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) предназначены для возведения частных жилых построек. Такие участки обычно находятся в пределах населённых пунктов или в непосредственной близости от них.
Такие участки изначально имеют адрес и, построив на них жилой дом, в дальнейшем в нём можно прописаться. Кроме того, лишь жилые дома, возведённые на подобных земельных наделах, могут быть оформлены в качестве жилого помещения. В противном случае уполномоченные органы попросту не выдадут разрешение на строительство, а правомочия на подобную постройку зарегистрировать также не получится.
Кроме того, для получения услуг коммунальных служб также необходимо перевести участок в категорию ИЖС. Иначе компания-поставщик будет не вправе записать на такой дом абонентский номер и осуществлять обслуживание инженерных и коммуникационных сетей.
Причины и основания отказа
Почему заявителю могут отказать:
- заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
- поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
- указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
- экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
- особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.
Закрепление под ИЖС в качестве альтернативы
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Данная процедура во многом схожа с переводом земель в ИЖС, но может различаться в зависимости от порядка, установленного органами местного самоуправления. Она не предусматривает снижения стоимости объекта и не требует выплаты государству материальной компенсации.
Закрепление вида разрешенного использования земель требует внесение изменений в данные Росреестра. Сделать это можно через МФЦ.
Отказ возможен в следующих случаях:
- отрицательная оценка органов экологической службы;
- наличие ограничений со стороны законодательных актов;
- несоответствие просьбы заявителя с планом развития территорий, например, близкое расположение лесных угодий или заповедника.
Чтобы воспользоваться данным способом, следует позаботиться о том, чтобы за участником сельхозназначения был закреплен один из следующих видов разрешенной эксплуатации:
- для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений;
- для дачного строительства.
После возведения дома необходимо пройти все процедуры, предусмотренные для оформления недвижимости в собственность. Это позволит в дальнейшем при возникновении необходимости продать дом без нарушения закона.
Порядок перевода земли ЛПХ (личного подсобного хозяйства)
На вопрос о том, можно ли строить дом на ЛПХ или же на ИЖС, ответ можно найти в нормативных документах. Мы же отметим, возводить постройки на ЛПХ нельзя, за исключением тех случаев, когда участок находится в самом населенном пункте и не является полевым, т.е. расположенным за его пределами.
Если вы являетесь владельцем подобного имущества, то для того, чтобы заняться сельскохозяйственной деятельностью на вашем земельном наделе, следует осуществить перевод ИЖС в ЛПХ.
Варианты использования надела во многом зависят от его месторасположения:
- Владелец объекта вне населенного пункта должен знать, что он относится к той категории участков, на которых возможно только производство сельхозпродукции, а возведение домов на нем не допускается.
- Если ЛПХ располагается на территории населенного пункта, его владелец имеет право заниматься строительными работами без ограничений, или предварительно переведя его в категорию ИЖС. Если возникает необходимость переоформить ЛПХ в ИЖС, процедуру можно выполнить без проблем, поскольку регистрация недвижимости осуществляется постоянно. Предварительное согласование и получение разрешений в таких случаях не требуются.
В документе при переводе в обязательном порядке указывайте:
- все данные о владельце;
- номер кадастра;
- существующую категорию участка или его целевое назначение на данный момент;
- запрашиваемое разрешенное использование;
- причину перевода;
- четкие обоснования.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.