Удобство и риски: за что отвечает риелтор при купле-продаже жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Удобство и риски: за что отвечает риелтор при купле-продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

На основном этапе для продавца риском является реализация по низкой стоимости. К примеру, это возможно при некорректной оценке или неграмотной реализации объекта недвижимости. для правильной реализации продавец должен ежедневно мониторить рынок недвижимости и видеть изменения. Именно для этого и необходима помощь посредника – он в точности определит стоимость имущества.

Возникают сложности у продавца и при формировании пакета документации. Для осуществления сделки государственный орган требует немало справок и документов. Если он допускает оплошность и какой-то документ не берет, то приходится заново все собирать, так как каждая справка имеет свой срок действия.

Во избежание потери времени и финансов лучше обратиться в уполномоченную инстанцию и привлечь высококвалифицированного специалиста. Он грамотно проверит весь пакет документации и что необходимо для проведения сделки озвучит. Договоренность о купли-продажи будет проверена юристами на предмет соблюдения действующего законодательства.

Как только человек полностью договориться с потенциальным приобретателем о сделке, нужно убрать объявление о реализации и конкретизировать период сделки. Этот этап предполагает страховку. Чтобы договоренность была не только на словах, нужно взять предоплату. Естественно, передача денежных средств должна оформляться под расписку. Но она позволяет уточнить намерения покупателя.

Дополнительно стоит отметить в договоре кто именно берет на себя расходные операции, которые напрямую связаны со сбором пакета документации и оформление соответствующего договора. Как правило, продавец самостоятельно оплачивает все представленные расходы. А вот приобретатель оплачивает нотариальные услуги, ячейку в банке если это нужно. Также покупатель оплачивает государственную пошлину для регистрационных действий.

Некоторые продавцы не уделяют достаточного внимания расписке о передаче денежных средств. Многие считают, что это забота покупателей. Но это не совсем так. Ведь в договоренности письменного формата указывается, что оплата осуществлена до регистрации. А потом будет еще одна расписка. А это может негативно отразиться на продавце. Получается, он взял двойную оплату. Действующее законодательство не предполагает неосновательное обогащение. Поэтому все денежные средства должны отражаться в письменной расписке.

При получении денежных средств от покупателя человек рискует попасть на мошенников, которые передали поддельные купюры. Мало того, имеется риски стать жертвой грабителя. Во избежание этого лучше арендовать банковскую ячейку, ключи от которой продавец получает после передачи прав владения. То есть этот пункт по риску сведется к минимальной основе.

Достаточно часто помимо основных покупателей на демонстрацию приходят и мошенники. Это позволяет собственнику лишиться драгоценностей и иных ценностей – все что лежит на показ. Именно поэтому перед показом собственник должен убрать подальше все ценности или наблюдать за действиями мошенников. Если на показ приходят сразу несколько людей, то не нужно допускать чтобы они ходили сразу в несколько комнат.

Потенциальный приобретатель:

1. Уточняет технический план объекта недвижимости для возможности переделки по своему умыслу;
2. Обращает внимание на состояние электропроводки, канализации и водопровода;
3. Уточняет количество собственников, основания для приобретения права;
4. Наличие и состояние балкона, какой вид простилается из окна, имеется ли парковочное место, достаточный ли напор воды.

Риски для покупателя на вторичном рынке

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

• Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
• Есть ли страхование ответственности риелтора?
• Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
• Кто входит в число собственников?
• Состоит ли продавец в браке?
• Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
• Нет ли обременений?
• Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
• Каким образом и кем застрахована сделка?
• Чем аргументируется цена жилья?
• Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Кто еще обладает правом пользования жильем

Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:

• Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
• Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Обременения на квартире

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

• ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
• Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
• Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
• Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.

Услуги риэлтора оплачивает наниматель. На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.

Можно выделить два основных способа определения цены:

• Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
• Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Квартиру продают по доверенности — соглашаться или нет?

— Обязательно уточняйте, кто именно будет подписывать договор купли-продажи. Иногда недвижимость продают по доверенности, то есть свою подпись на документе будет ставить не собственник. Скажу честно: это довольно опасная ситуация. Во-первых, хозяина вы даже не увидите и не узнаете, в каком состоянии он находится. Во-вторых, доверенность (даже с еще не истекшим «сроком годности») может оказаться недействительной. Согласно нашему законодательству, лицо, которое выдало доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент: то есть вчера человек мог выдать доверенность сроком на три года, а сегодня прийти к тому же нотариусу и отозвать ее.

К сожалению, просто на основании нашего обращения нотариус информацию о действительности доверенности не выдаст, поскольку факты как выдачи доверенности, так и ее отзыва являются нотариальной тайной. Однако проблема все-таки решаема: сделку купли-продажи в таком случае надо совершать у нотариуса. У нотариусов есть реестр доверенностей (в том числе выданных другими нотариусами), и они смогут проверить полномочия представителя непосредственно перед сделкой.

На какие нюансы стоит обратить внимание при выборе квартиры?

Сотрудник агентства недвижимости будет подбирать варианты для клиента исходя из следующих критериев:

• Наличие транспортного сообщения на доступном расстоянии от жилья.
• Предлагаемые цены от продавцов недвижимости и сопоставление их с финансовыми пожеланиями покупателя.
• Уровень обеспеченности и развития инфраструктуры вокруг объекта недвижимости.
• Технические характеристики самого дома.
• Месторасположение квартиры (вид из окон, этаж и т.д.).
• Наличие/отсутствие ремонта внутри жилья, его состояние.
• Изучение ближайших соседей. Именно они будут ключевым дополнением уютной и комфортной атмосферы вокруг.
• Экологическая ситуация в регионе, где находится квартира. Большим преимуществом очень часто становится наличие парков, водоёмов и других природных объектов в округе.

Плюсы и минусы оформления ипотеки через посредника

Использование предложения связано с целым перечнем преимуществ и недостатков. Плюсами обращения к посреднику считаются:

1. Экономия денежных средств. Брокеры связаны с финансовыми организациями партнерскими отношениями. Если заявку на ипотеку одобрят, клиент получит жилищный кредит по сниженной ставке.
2. Экономия времени. Вместо посещения нескольких инстанций, лицу предстоит работать с одним человеком. Специалист самостоятельно урегулирует все возникающие вопросы с банком, риэлтором, страховой компанией, оценочной фирмой, нотариусом и налоговой.
3. Подбор жилищного кредита с учетом требований заказчика. Ипотечный брокер учтет пожелания клиента, касающиеся величины первоначального платежа, общей стоимости кредита, схемы расчёта. Специалист может помочь подготовить индивидуальный график погашения для минимизации возможных переплат. Дополнительно специалист может выяснить, удастся ли заказчику получить налоговый вычет с внесённых процентов.
4. Помощь в нестандартных ситуациях. Брокеры помогают оформить кредиты фрилансерам, людям, успевшим испортить кредитную историю или не имеющим первоначальный взнос. Банки придерживаться определенного шаблона, с которым сравнивают надежность того или иного заемщика. Брокер минимизирует риск возникновения ошибок, выгодно преподносит клиента финансовой организации.
5. Помощь в оформлении документации. Ипотечный брокер самостоятельно выполняет все необходимые действия по подготовке бумаг.

Однако возможных недостатков также много:

1. Специалист не гарантирует стопроцентную вероятность получения одобрения. Работа брокера повышает шанс вынесения положительного решения, однако итоговый вердикт по ипотеке зависит только от банка.
2. Некоторые брокеры заключают сделки с банками-партнерами и продвигают услуги финансовой организации вне зависимости от выгодности предложения для конкретного клиента.
3. Существует риск столкновения с мошенниками. Известны случаи, когда компании брали предоплату, а затем переставали выходить на связь с клиентом.

ВАЖНО
Принимая итоговое решение об использовании услуги той или иной компании, важно тщательно взвешивать все нюансы сотрудничества с ипотечным брокером.

Кто такой ипотечный брокер?

Ипотечный брокер – специалист или организация, занимающиеся оказанием помощи в получении жилищных кредитов. Лицо подбирает оптимальные условия займа, устраивающие клиента по всем юридическим и финансовым вопросам, занимается оформлением и сбором документации. Фактически это посредник между банком и потенциальным заемщиком. Специалист действует в интересах клиента и прикладывает все усилия, чтобы гражданин смог заключить сделку на подходящих условиях.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; Бесплатный звонок для всей России.

К сведению

Обычно услугу предоставляют бывшие банковские работники. Они понимают, как формируется процентная ставка, умеют быстро разобраться во всех особенностях предложения и представить потенциального заемщика в выгодном свете. Изначально ипотечный брокер общается с клиентом и собирает необходимую информацию для подачи заявки, а затем помогает заполнить документацию и передать её в уполномоченный орган. Заручившись поддержкой специалиста, гражданин повышает вероятность одобрения заявки и может уменьшить возможную переплату на 0,5-1% годовых. Это существенная экономия в случае покупки дорогостоящей недвижимости.

Кто регулирует деятельность ипотечных брокеров в России?

Как уже говорилось ранее, в действующем законодательстве ипотечные брокеры не фигурируют. Надзорный орган, регулирующий эту деятельность, также отсутствует. ЦБ РФ не имеет право влиять на деятельность лиц, выступающих посредниками между кредиторами и заемщиками.

Государство пыталось внедрить нормативно-правовые акты, определяющие права и обязанности лиц, задействованных в кредитном брокеринге. Однако законопроект так и не приняли. Поэтому в РФ можно столкнуться как с белыми, так и с чёрными ипотечными брокерами. Представители первой категории соблюдают положения гражданского, уголовного и иных кодексов РФ. Черные брокеры обходят действующие положения нормативно-правовых актов, пользуются юридической неграмотностью или наивностью заказчиков, берут предоплату и оставляют клиентов ни с чем. Поэтому важно проявлять максимальную внимательность в процессе выбора специалиста.

Как происходит покупка квартиры

Порядок действий покупателя:

1. Проверка юридической «чистоты» жилья. Предстоит изучить правоустанавливающие документы, технические характеристики помещения, состояние оплаты коммунальных платежей, проверить данные о прописанных в квартире лицах.
2. Предварительный договор купли-продажи. Документ позволяет зафиксировать намерения сторон о купле-продаже квартиры на будущее время (например, через 1 месяц). При необходимости можно заключать основной договор сразу.
3. Оформление договора купли-продажи. Документ содержит описание объекта, права и обязанности сторон, порядок расчета за квартиру и реквизиты участников сделки.
4. Расчеты по договору. Способы оплаты: наличные деньги, денежный перевод, аккредитив, через сейфовую ячейку.
5. Регистрация права собственности. Пакет документов подается в Росреестр или МФЦ. Право собственности на квартиру возникает с момента внесения записи в государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
6. Оплата налога. Если собственник владеет жильем менее 5 лет, а его стоимость превышает 1 млн. руб., то с суммы превышения продавец должен заплатить 13% налога. Освобождение от уплаты НДФЛ допускается в случае продажи единственного жилья.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется:

• паспорт;
• доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Документы от агентства недвижимости:

• учредительные документы;
• свидетельство о государственной регистрации;
• свидетельство о постановке на налоговый учет.

Документы от заказчика услуг:

• паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
• копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
• разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
• выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.

При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.

Как подобрать агентство недвижимости

Каждый хочет подобрать для себя идеальное во всех отношениях жилье, но сначала нужно взвесить множество факторов и только тогда формировать конкретное представление о том, каким оно должно быть.

Только составив требования, характеризующие недвижимость, и оценив финансовые возможности, можно узнать, в каком классе недвижимости искать желаемое и с какими посредниками иметь дело. Ведь в каждом сегменте рынка они свои.

Решили воспользоваться помощью агентства? Тогда до похода к риэлтору составьте список требований к жилью (главное) и пожеланий (второстепенное):

• на какую стоимость жилплощади рассчитываете;
• желаемое расположение объекта недвижимости (в каком районе или микрорайоне);
• этажность дома и размещение в нем желаемой квартиры (к примеру, кроме угловой квартиры или кроме последнего этажа);
• сколько комнат нужно в квартире, их типовая принадлежность (сколько проходных и изолированных);
• предпочтительные характеристики (большая лоджия, раздельный санузел и т. п.) и условия (близкое расположение мед. учреждений, в непосредственной близости от метро и прочее).

Внимание! Этапы процедуры поиска и приобретения жилья:

• поиск подходящего предложения;
• подготовка необходимой документации по совершаемой сделке и ее проверка;
• организация заключения сделки по выбранному объекту недвижимости;
• передача средств в сумме, оговоренной условиями договора;
• смена собственника (переход права собственности от продавца к покупателю).

Ознакомившись с информацией, можно лучше понять выполняемую агентом работу, проконтролировать ее и принять меры для улучшения результата.

Вся мера ответственности при допущении каких-либо ошибок возлагается на стороны сделки (покупателя и продавца).

Получение лицензий на занятие агентами операциями с недвижимостью не предусмотрено действующим законодательством.

Похожие записи:

• Отдел льгот и пособий семьям с детьми
• Алименты удерживаются после удержания ндфл или до
• Могут ли уволить многодетную мать с работы?