Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начиная с 1 июля 2019 года каждый застройщик получает возможность продолжать стройку по старым правилам. Иначе говоря, вести работы он может без привлечения к объекту проектного финансирования (к примеру банковского), или же использования счетов эскроу. Однако, что бы получить такую возможность, необходимо довести возведение объекта до состояния от 30% проектного, существуют и исключения для особых объектов (там степень готовности находиться на пороге в 15% и 6%). Чтобы иметь документальные подтверждения того, что строительные работы уже прошли данную точку и требуется наличие справки.
За справкой следует обращаться исключительно в ту компанию, которая:
- обладает специалистами, способными выполнить подобную работу;
- имеет право на выдачу подобных документов:
- предлагает демократические цены и оперативность в выполнении работ.
Кроме того, следует учитывать, что компания – исполнитель, согласившаяся провести оценку и выдать справку, должна полагаться на закон РФ №480 и проводить оценку согласно критериям и нормам, указанным в нем.
Справка является основополагающим документом, на основании которого можно собрать полный перечень бумаг, позволяющих воспользоваться преимуществами закона №480: исключить банковское финансирование и отказаться от использования счетов эксроу.
На что обратить внимание
Оформить лист справки об объектах незавершенного строительства и зафиксировать остановленное строительство гражданин может в случае, когда он имеет при себе все необходимые документы. Владелец земельного участка имеет право зафиксировать «замороженный» проект еще на этапе фундамента. Часто постройка домов приостанавливается по причине нехватки строительных материалов и денег. Порой не установлены сроки, в течение которых нужно возобновить постройку дома, квартиры или другого здания.
Регистрация имущества занимает около 10 дней, но для некоторых граждан процесс усложняется. Если имущество принадлежит двум или более лицам, процедура усложняется. В этом случае документы подаются всеми участниками строительства, а в заявлении указываются доли каждого из них.
Если Росреестр отказался принять заявление, решение можно обжаловать в судебном порядке. Для совершения любых сделок с ОСН лицо обязано зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества. Отметим, что такая регистрация возможна только в случае, если объект не является предметом действующего договора строительного подряда.
Как оформить право собственности на незавершенное строительство?
Чтобы зарегистрировать права на «недострой», заявитель должен быть владельцем надела земли, на котором он расположен, или иметь права на распоряжение землей. Из этого определения ясно, что основанием для оформления являются бумаги, подтверждающие право собственности, или соглашение об аренде надела на определенный период.
Выделяется два варианта оформления незаконченного объекта в собственность:
- Легкий. Он подразумевает регистрацию через единый Росреестр или МФЦ. Для получения результата на руках должен быть полный пакет бумаг.
- Сложный. Если первый вариант по каким-либо причинам не удалось реализовать, приходится обращаться в суд и добиться прав на недвижимость через этот орган.
Оформление и передача искового заявления с просьбой признать права на недостроенный объект — процесс, к которому требуется приступать сразу после получения отказа от Росреестра в проведении регистрации. Он имеет письменную форму, а способ передачи документа может различаться — он передается в руки заявителю или отправляется по почте.
Стоит помнить, что оформление права собственности — процедура, которая доступна по отношению к сооружению, которое разрешено возводить на определенном наделе земли. К примеру, объект индивидуального жилого строительства разрешено строить на территории, которая предназначена для организации подсобного хозяйства или ИЖС. Если надел применяется не по назначению, в регистрации прав собственности с большой вероятностью будет отказано.
Степень готовности жилых зданий и сооружений
При подготовке технического плана на объект незавершенного строительства, обязательным условием является указание основной характеристики объекта (проектируемое значение площади) и степень готовности объекта в процентах.
Значения критериев, установленных настоящим документом, а также случаи их применения могут быть уточнены на основании соглашения, заключаемого между Правительством Российской Федерации или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти и высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:
- название объекта;
- перечень конструкционных элементов;
- стадию возведения.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В случае запроса контролирующим органом указанных дополнительных документов срок подготовки заключения о степени готовности объекта может быть продлен не более чем на 5 рабочих дней.
Вы можете изменить свои данные/ персональные настройки или отменить подписку с каждым письмом.
Основанием для государственного учета недвижимости и ОНС является заявление. Его подает владелец участка, застройщик или другое уполномоченное лицо. Согласно ст. 40 Закона № 218-ФЗ, к заявлению об учете ОНС нужно приложить:
- действующее разрешение на строительство;
- правоподтверждающий документ на участок (выписка ЕГРН, договор аренды, свидетельство о праве и т.д.);
- технический план на ОНС.
Степень готовности объекта строительства
В результате учетно-регистрационных действий вы получите выписку из ЕГРН, в которой будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах. С января 2017 года кадастровый учет, возникновение и переход права на объект недвижимости подтверждаются выпиской из ЕГРН.
Значения критериев, установленных настоящим документом, а также случаи их применения могут быть уточнены на основании соглашения, заключаемого между Правительством Российской Федерации или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти и высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.
Количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10 процентов общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации проекта строительства.
Необходимые документы
Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:
- Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
- Разрешение на возведение объекта.
- Бумаги по проекту.
- Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
- Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
- Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.
Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.
Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:
- Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
- ГПЗУ.
- Схема планировочной организации участка.
Правила экспертной оценки степени готовности жилого дома
Критерии, определяющие степень готовности жилого объекта строительства должны включать и расходы, которые несет застройщик для определения и подтверждения готовности проекта жилого строительства (включается в общий сметный параметр расходов).
Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома:
В основании расчетов – метод укрупненных показателей, предполагающий применение типовых параметров «удельного веса» строительных конструкций по отраслевым показателям, в сумме равных 100.
Критерии определение степени готовности объекта рассчитываются по укрупненным показателям видов строительных работ и отделки конструктивных строительных узлов зданий:
Критерии степени готовности для жилых домов и помещений классифицируются по типу и этажности дома:
Куда нужно обращаться?
В законодательстве прописано, что для учета «незавершенки» в ГКН требуется в МФЦ или кадастровую палату по месту регистрации прийти с техническим планом объекта (должен быть сделан специалистом и записан на диск), передать паспорт и заполнить бланк заявления на регистрацию права собственности. Уполномоченный орган копирует диск, забирает заявление, берет требуемую информацию из паспорта и передает расписку. В ней указывается дата, когда требуется прийти за кадастровым паспортом для объекта ОНС.
Следующий этап — процесс регистрации прав, который проводится в онлайн-режиме на официальной площадке Росреестра. Для выполнения работы требуется выбрать интересующую услугу (в нашем случае это «постановка на учет в ГКН»), внести запрашиваемую информацию в графы, прикрепить технический план в электронном виде (имеется на диске) и направить заявление.
Далее с техническим паспортом и планом, а также личным паспортом требуется прийти в МФЦ или Росреестр. Там на основании Закона регистрации прав (статьи 122) объект незавершенного строительства регистрируется на имя заявителя.
Чтобы ускорить процедуру регистрации, допускается подача заявления в режиме онлайн — на официальной площадке Росреестра в Интернете. В этом случае придется указать иную услугу — «регистрация прав на недвижимое имущество». Помните о назначении земельного надела. Если он не выделен под возведение объекта ИЖС, придется оформлять разрешение на возведение сооружения.
Обследование объектов незавершенного строительства (недостроя)
Строительство – процесс долгий, и иногда оно прерывается, оставляя строящийся объект в статусе незавершённого. Причины этого могут быть различными, и в зависимости от них объект незавершённого строительства может быть законсервирован, как того требуют нормативные документы в строительстве, или просто брошен «как есть» на определённой стадии строительства.
В любом случае, для продолжения строительства после длительного перерыва требуется актуализировать информацию о состоянии возведённых конструкций и инженерных сетей, а также об объёме выполненных строительно-монтажных работ. Особенно актуальным вопрос становится при смене владельца актива, или даже перед его сменой – приобретая недостроенное здание, будущему собственнику обязательно требуется провести его аудит.
Это обследование, с определением технического состояния конструкций и инженерных сетей, а также качества выполненных ранее строительных работ, и обмеры, которые подтвердят, что объект строился по проекту. Такую же процедуру объекту проводят и банки, если здание становится предметом залога, или имуществом, реализуемым в рамках процедуры банкротства (бывает и такое).
Итак, вам требуется достроить и ввести в эксплуатацию (или пока лишь купить/продать) недостроенное здание. С чего начать? Исчерпывающую информацию даст следующий набор действий:
- Получение проектной, рабочей и исполнительной документации по объекту – если она есть.
- самый очевидный – никакой документации нет, если объект строился давно;
- документация есть, но только в бумажном виде;
- документация есть в электронном нередактируемом виде,
- и самый лучший случай – если все документы есть и в редактируемом формате, для чертежей это как правило формат dwg.
- Может быть и совсем фантастический вариант, если со стадии проектирования сохранилась трёхмерная информационная модель (BIM). Если так, то в п. 2 вам точно понадобится лазерное сканирование
- Проведение обмерных работ.
- Чтобы сравнить построенное здание с проектом, а также с исполнительной документацией, его нужно обмерить. Такое сравнение необходимо практически всегда, так как между новым собственником и организацией, которая выполняла исполнительные чертежи, нет никаких договорных отношений, и соответственно никто не может гарантировать корректность этой самой исполнительной документации, и никто не будет её корректировать в случае несоответствия факту.
- Единственная на данный момент технология, которая позволит получить абсолютно точную, нефальсифицируемую и наглядную обмерную модель объекта – это лазерное сканирование.
- В случае если объект имеет достаточно большую высоту, или недоступные для сканирования элементы – лазерное сканирование хорошо дополняет фотограмметрия с применением БПЛА.
- Безусловно, можно выполнить обмеры и «по старинке», с помощью рулеток (вряд ли обычных, такими уже никто не работает, лазерных конечно), но проблема таких обмеров – люди, которые их выполняют, и ограниченное количество измерений: людям свойственно ошибаться, а малое число измерений делает невозможным достижение достаточной точности. К тому же правильность таких обмеров проконтролировать после их проведения невозможно. Все их результаты — это листы бумаги с поставленными рукой обмерщика результатами замеров, тогда как при лазерном сканировании результат работы – наглядное облако точек, сформированное в автоматическом режиме, исключающее ошибки в определении размеров элементов, и представляющее собой набор файлов.
- Мы выполняем работы по лазерному сканированию для получения обмерных чертежей по объектам любой сложности, от фрагментов промышленных цехов до фасадов и интерьеров музеев и дворцов.
- Обмеры выполняют для того, чтобы сравнить их результат (как построено) с проектом (как запроектировано).
- Если обмеры выполняли рулеткой – вариант один: по этим обмерам создаются обмерные планы, и далее они накладываются на планы проектные (если проектные планы в принципе удалось получить) в формате dwg. В результате такого наложения станут видны несоответствия, у которых могут быть две причины: неверно выполненные строительные работы, либо ошибки в обмерах. Чтобы выяснить действительную причину, скорее всего придётся произвести повторные обмеры этих мест.
- А вот в случае с лазерным сканированием после получения их результата есть два варианта:
- Первый — выполнить по ним обмерные плоские чертежи (благо облака точек позволяют загружать их в тот же AutoCAD и обводить линиями, получая точные габариты помещений и оборудования с возможностью проверить точность в любой момент сравнением облака точек с чертежом).
- Второй – выполнить по облаку точек обмерную трёхмерную модель. Это несколько более трудозатратная работа, однако и результат получится стоящий: обмерная модель позволит вам контролировать соответствие объекта проекту максимально точно и наглядно, не только в местах характерных разрезов, но и везде, где вы посчитаете нужным.
- Также в случае разработки проекта для достройки этого объекта вы сможете использовать эту обмерную информационную модель как основу (архитектурную модель) при работе в BIM. Разработка обмерной модели в Autodesk Revit позволит вам дать будущим архитекторам вашего объекта корректные исходные данные, избавит их от необходимости проводить обмеры повторно, так как они смогут сами проверить соответствие модели облаку точек лазерного сканирования.
- В случае если объект оценивается для покупки, можно ограничиться визуальным, но для продолжения строительства в любом случае потребуется именно детальное обследование, со всеми видами неразрушающего контроля, шурфовкой фундаментов, лабораторными исследованиями образцов материалов и т.п. Результатом обследования будет Техническое заключение (отчёт) с подробным описанием всех строительных элементов здания. К отчёту должны быть приложены обмерные чертежи – те самые, что получаются на предыдущих этапах. В выводах отчёта будет указано состояние конструкций объекта, а в рекомендациях – необходимые действия для безопасного ввода в эксплуатацию сооружения.
- На основе этой модели инженеры-конструкторы, которые будут выполнять проект приспособления объекта под ваши нужды, смогут выполнять поверочные расчёты и выпускать чертежи раздела «Конструктивные решения».
- Когда создание обмерной модели и проведение обследования выполняет одна и та же организация, работа идёт более быстро, слаженно и избавлена от перекладывания ответственности (кто более корректно провёл обмеры, какая информация о конструкциях должна быть получена и добавлена в параметры модели и т.п.). В случае заказа комплексного аудита мы выполняем обследование, обмеры и моделирование параллельно, сокращая срок работ и максимально учитывая результаты работы смежных подразделений. Например, в отчёте об обследовании будут в качестве обмерных приложены чертежи из обмерной модели, при необходимости – дополненные сечениями по облакам точек лазерного сканирования, а в обмерную модель будут добавлены параметры конструкций из материалов обследования – материал, толщина слоёв, тип отделки и т.п.
- Если у вас изначально не было Задания на проектирование, на этом этапе оно может быть составлено, с участием проектной организации; если оно было – скорее всего, здесь в него будут внесены корректировки, учитывающие фактическое состояние объекта.
- Составление и корректировка Задания на проектирование – один из важнейших этапов любого проекта, так как непосредственно влияет на его стоимость, продолжительность, и определяет качество взаимодействия заказчика и проектировщика. Чем более полное ТЗ составлено на начальном этапе, тем ближе будет конечный результат проекта к ожиданиям заказчика.
- Наши главные инженеры проектов готовы помогать нашим заказчикам в составлении Задания на проектирования, либо даже выполнить эту работу самостоятельно путём получения ответов на вопросы и уточнений, с предоставлением на согласование финальной версии документа, чтобы дальнейшая работа по проекту была одинаково понятна всем сторонам с самого начала.
- Далее, скорее всего, понадобится провести его экспертизу, разработку рабочей документации и собственно строительство – все эти процедуры уже не будут особо отличаться от обычного проектирования и строительства объектов. В случае, если вам также нужны услуги по дальнейшему проектированию и завершению строительства объекта – мы готовы подключиться и к этой стадии выполнения работ. Максимальной эффективности, с учётом написанного выше, позволит достичь проектирование объекта в форме трёхмерной информационной модели (BIM).
Напоследок хочется отметить один важный момент. На жизненном пути всех объектов строительства в их судьбе принимают участие многие и многие организации. Каждая из таких организаций – служба заказчика, изыскатели, генпроектировщик, субпроектировщики, экспертиза, генподрядчик, субподрядчики, технадзор и стройконтроль, ГАСН и служба эксплуатации – создаёт по объекту какие-то документы, которые хранятся внутри этой организации, что в бумажном, что в электронном виде. По завершении работы организации над объектом большая часть разработанных ею документов, к сожалению, теряется. Это известно всем, кто принимал в пользование объект: вопрос «а где по нему документы» обычно имеет ответом указание на то, что «коробки в архиве», или «вот тут на диске у нас что-то есть», или вообще отсылку к каким-то сотрудникам, у которых есть подборка файлов на локальном диске компьютера.
Решение этой проблемы – передачи информации от одних участников жизненного цикла объекта другим – существует довольно давно. Это так называемая «Среда общих данных».
Фактически это пространство, в котором несколько организаций могут хранить каждая свою информацию, с разграниченными правами доступа, возможностями её использования, обновления и анализа. Технически эта идея реализуется, как правило, программными комплексами, либо облачными сервисами. И мы в своей работе по всем объектам давно используем такой специализированный сервис – Autodesk BIM360.
Договор купли-продажи
Если вариант с завершением строительства не подходит из-за нехватки финансовых ресурсов или по иным причинам, существует вариант с продажей объекта другому лицу. Для реализации «недостроя» требуется получить права собственности по принципу, который рассмотрен выше. Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится. Ранее после оформления выдавали свидетельство, подтверждающее этот факт. Сегодня в этом нет необходимости, а сам документ не передается заявителю — его заменила выписка из ЕГРП.
Продажа объекта происходит на базе договора купли-продажи объекта недвижимости. Он должен соответствовать действующему законодательству и содержать основные пункты об объекте и участниках соглашения. Если «незавершенка» реализуется в комплексе с земельным наделом, может потребоваться оформление двух документов — на продажу недостроя и земельного надела.
Для регистрации операции купли-продажи стоит обратиться в МФЦ или Росреестр — те же организации, в которых происходит регистрация прав собственности на ОНС. За получение услуги придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Регистратор должен передать паспорт, а также договор купли-продажи. Далее уполномоченный орган печатает заявление, которое подписывает продавец и покупатель. После этого бывший владелец получает расписку, а новый хозяин — выписку из ЕГРП уже на собственное имя.
Определение степени готовности строительства
Подобный документ может быть актуален в случаях:
- отчета перед инвесторами, совладельцами;
- в качестве рекламных целях для потенциальных вкладчиков, покупателей недвижимости, арендаторов;
- справка о степени готовности объекта незавершенного строительства может быть необходима и в определенных государственных структурах.
Подобный документ может предоставить компания ООО «АКР СПБ». Специалисты данной компании уполномочены провести оценку готовности новостройки, выдать справку по результатам проверки.
В процессе работы кадастровые инженеры смогут провести анализ имеющейся у застройщика документации, как проектной, так и прочей, проведут сравнение уже выполненных работ с проектом, обследуют строящийся объект и оценят готовность основных конструктивных элементов.
Справка о готовности дома/объекта/жилого дома может быть заказана в любом отделении компании.
| Услуга | Сроки | Стоимость |
| Справка о степени готовности объекта незавершенного строительства | от 5 раб. дн. | индивидуально |
Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства
Существует и второй способ вычисления степени готовности незавершенного объекта для внесения его в кадастровый паспорт на незавершенное строительство на основе удельного веса возведенных конструкционных элементов, который зачастую используется инженерами из БТИ и может быть затребован и в вашем случае. Группа компаний «Гильдия Инженеров» выполнит функции кадастрового инженера (имеется соответствующая лицензия на этот вид деятельности) в отношении получения и оформления технической документации на объекты незавершенного строительства, оформления земельных участков под ними в соответствии со всеми требованиями органов, осуществляющих технический учет, Департамента городского имущества г. Москвы (старое наименование — Департамент земельных ресурсов г.
Что такое объект незавершенного строительства
К примеру, возведенный фундамент дома – для его перемещения необходимо разобрать его или разрушить.
Такой пункт четко разграничивает понятие между движимыми и недвижимыми объектами – ранее возникали споры по поводу киосков и торговых конструкций, которые устанавливались без крепления в землю – на сегодняшний день четко определяется, что они не могут относиться к ОНС; не зависимо от стадии своего строительства он имеет какие-либо характерные признаки; процесс строительства объекта находится на одной из следующих стадий – консервации, приостановления либо же полного прекращения.
Также на протяжении долгого времени отсутствовало четкое определение — являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости. На данный момент он уже признаются таковыми и, как следствие, возможно уже осуществлять процесс признания права собственности на него, однако, в большинстве случаев, не без подачи искового заявления в суд.
Степень готовности жилых зданий и сооружений
В результате учетно-регистрационных действий вы получите выписку из ЕГРН, в которой будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах. С января 2017 года кадастровый учет, возникновение и переход права на объект недвижимости подтверждаются выпиской из ЕГРН.
Расчет степени готовности конструктивных элементов проекта осуществляется кадастровым инженером в установленном законодательством Российской Федерации порядке, если иное не предусмотрено абзацем вторым настоящего пункта.
Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта. Соответствие указанных застройщиков на день вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г.