Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уступка по ДДУ: Сыр, Мышь, Мышеловка(?) Кто есть что.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Иск о расторжении договора цессии и возвращении уступленного права на реализацию инвестиционного проекта по строительству
РЕШЕНИЕ
От 25.03.2020
Дело № А40-237917/2019
Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2020 года
Полный текст решения изготовлен 25 марта 2020 года
Арбитражный суд г. Москвы
в составе судьи А.Г. Антиповой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания В.С.
Ворожцовой
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «КМ-Профиль»
к ООО «ГАЗХОЛДИНГ»
третье лицо: Потребительский гаражно-эксплуатационный кооператив «Развитие»
о расторжении соглашения об уступке права требования (цессии) №414 от 31.08.2016, и
возвращении истцу уступленного права по соглашению об уступке права требования (цессии)
№414 от 31.08.2016 на реализацию инвестиционного проекта по строительству площади в
размере 1500 кв.м, входящего в состав многоэтажного гаражного комплекса, расположенного
на земельном участке по адресу Московская область, Красногорский район, п.г.т. Нахабино,
ул. Панфилова, все имущественные права на указанные выше площади, включая площади
помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения (лестничные клетки,
технические этажи, техподполья и т.д.), уступленного по договору инвестирования в
строительство №М-1 от 03.04.2013 г., заключенному между цедентом и потребительским
гаражно-эксплуатационным кооперативом «Развитие» в том объеме и тех условиях, которые
существовали на дату подписания соглашения об уступке права требования (цессии) №414 от
31.08.2016 г.
при участии
от истца: Ж.С. Сельвистрович по дов. от 28.01.2020 г. (по адвокатскому удостоверению)
от ответчика: И.А. Пшинко по дов. от 18.11.2019 г. (по адвокатскому удостоверению)
от третьего лица: не явился
Установил:
ООО «КМ-Профиль» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым
заявлением к ООО «ГАЗХОЛДИНГ» о расторжении соглашения об уступке права
требования (цессии) №414 от 31.08.2016, и возвращении ООО «КМ-Профиль» уступленного
права требования по соглашению об уступке права требования (цессии) № 414 от 31.08.2016
на реализацию инвестиционного проекта по строительству площади в размере 1500 кв. м.,
входящего в состав многоэтажного гаражного комплекса, расположенного на земельном
участке по адресу: Московская область, Красногорский район, п.г.т. Нахабино, ул.
Панфилова; все имущественные права на указанные выше площади, включая площади
помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения (лестничные клетки,
технические этажи, техподолья и т.д.), уступленное по договору инвестирования в
строительство № М-1 от 03.04.2013, заключенному между ООО «КМ-Профиль» и
Потребительским гаражно-эксплуатационным кооперативом «Развитие» в том объеме и на
тех условиях, которые существовали на дату подписания соглашения об уступке права
требования (цессии) № 414 от 31.08.2016.
Ответчик предъявленные требования не признал по доводам, изложенным в отзыве, а
также представил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с
несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил, что
предъявленный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 31 августа 2016 года между ООО «КМ-Профиль»
ООО «ГАЗХОЛДИНГ» заключено соглашение об уступке права (требования) (цессии) №
414 от 31.08.2016 г., в соответствии с которым ООО «КМ-Профиль» (первоначальный
кредитор, цедент) уступает, а ООО «ГАЗХОЛДИНГ» (новый кредитор, цессионарий)
принимает право (требование) по договору инвестирования в строительство № М-1 от 03
апреля 2013 года, заключенного между ООО «КМ-Профиль» и Потребительским гаражно-
эксплуатационным кооперативом «Развитие» (должник).
Согласно п. 1.2 Соглашения право (требование) первоначального кредитора (цедента)
к должнику на дату подписания соглашения включает: реализацию инвестиционного проекта
по строительству площади в размере 1 500 кв.м. (Объект недвижимости), входящего в состав
многоэтажного гаражного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу:
Московская область, Красногорский район, п.г.т. Нахабино, ул. Панфилова. Инвестор
получает имущественные права на указанные выше площади, включая площади помещений,
неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения (лестничные клетки, технические
этажи, техподполья и т.д.).
В соответствии с п. 1.3 Соглашения, право (требования) первоначального кредитора
(цедента) переходит к новому кредитору (цессионарию) в момент подписания соглашения.
При заключении соглашения ответчик гарантировал оформить на истца имущество
(квартиры), перечисленные в данном пункте, в соответствии с графиком (приложение №1 к
соглашению), либо уплатить сумму в размере 51 677 000 рублей в течение 10 месяцев с даты
заключения соглашения.
На момент заключения соглашения ООО «ГАЗХОЛДИНГ» в качестве ответчика по
судебным спорам не выступало, исполнительные производства в отношении ответчика
отсутствовали.
В подтверждение своей благонадежности и возможности исполнить обязательства,
предусмотренные соглашением, ответчик представил на обозрение истцу договор уступки
прав требования № ФР6.1/ин-28к-130/ин-62 по договору участия в долевом строительстве
многоквартирного дома № ФР6.1/6.1/ин-28 к-130 от 28.04.2016, заключенный 09.08.2016 с
третьим лицом — гражданкой РФ Оглоткиной Екатериной Владимировной, со стоимостью
доли участия в размере 2 028 445, 44 рубля, жилое помещение расположено по адресу:
Московская область, Красногорский район, городское поселение Нахабино, вблизи р.п.
Нахабино, то есть, по строительному адресу, идентичному тому, который указан в п. 3.1
соглашения с истцом.
Кроме того, ответчик ознакомил истца с ценовыми предложениями на квартиры,
права на которые будут переуступлены в счет оплаты в соответствии с п. 3.1 соглашения,
совместно с истцом осуществил выезд на место строительства многоквартирных домов.
Таким образом, истец не мог разумно предвидеть существенное изменение
обстоятельств в сторону невозможности исполнения ответчиком обязательства по оплате
права.
Ответчик, не имея прав на квартиры, указанные в п. 3.1 соглашения, обязался
переуступить их истцу в счет оплаты по соглашению. При этом, согласно графику,
являющемуся приложением № 1 к соглашению, передача прав на квартиры должна была
быть осуществлена в будущем, что истец посчитал допустимым.
В соответствии с п. 3.1. соглашения ответчик обязался в счет оплаты передаваемого
права требования оформить на истца имущество (квартиры), перечисленные в данном
пункте, в соответствии с графиком, либо уплатить сумму в размере 51677000 рублей в
течение 10 месяцев с даты заключения соглашения.
Согласно графику передачи прав на имущество (приложение № 1 к соглашению),
права на квартиры должны передаваться, начиная с 25.10.2016 по 27.07.2017г.
При наступлении срока исполнения обязательств по соглашению, ответчиком
никаких фактических действий к его исполнению не предпринято.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Права и обязанности участников ДДУ
И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.
Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика. В ФЗ № 214 перечислены основания для этого, на них остановимся ниже. Если ситуация дольщика не соответствует ни одной из предусмотренных законом, можно воспользоваться условиями ДДУ.
Застройщики предусматривают в нём условия расторжения, как и в любом другом документе о договоренностях и сделках.
Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке
После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.
Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.
Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.
Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.
Расторжение договора при несоответствии его закону
Договор уступки права требования считается заключенным с нарушением при следующих ситуациях:
1. Первоначальный договор содержал условие о запрете уступки прав.
2. Предметом цессии является обязательство, которое не может быть передано по закону (например, алименты).
3. В договоре цессии отсутствует информация об основаниях появления обязательств должника перед первым кредитором.
4. Договор не зарегистрирован в уполномоченном органе или не удостоверен у нотариуса, когда это необходимо в силу закона.
5. В иных случаях.
Расторжение договора цессии – это достаточно трудоемкий процесс, требующий познаний квалифицированных юристов. Адвокат Мурзакова Е.М., имеющая опыт в подобных делах, предлагает свою помощь не только в судебном процессе по расторжению договора цессии, но и в досудебном урегулировании спора.
Дополнительные возможности дольщика
Помимо расторжения договора и отказа исполнения обязательств по нему в связи с нарушениями, допущенными ответственной стороной, участник долевого строительства может осуществить продажу объекта недвижимости до его передачи в эксплуатацию с предварительным уведомлением застройщика. При этом между новым покупателем и дольщиком должен быть подписан договор об уступке прав по ДДУ.
Для совершения процедуры уступки прав участник ДДУ обязан соблюсти следующие пункты:
- полная уплата дольщиком стоимости недвижимости по договору либо перевод задолженности на нового собственника;
- проведение данной операции возможно с момента заключения ДДУ до подписания документов о передаче здания в пользование собственникам.
Первоначальный дольщик несёт полную ответственность за недействительность права передачи, но он не ответственен за неисполнение застройщиком своих обязательств.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика — Официальная информация
Решили вложить деньги в покупку квартиры в возводящемся доме и подписать договор со строительной компанией? Автоматически вы становитесь участником долевого строительства. Отказаться от участия возможность есть, пока не подписан акт приема-передачи квартиры. То есть, расторжение ДДУ возможно перед выдачей ключей.
Процессрасторжения ДДУ регулируетсяспециальным Законом, регламентирующим порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости. Онбылсозданкакединыйправовойинормативныйактвдолевомстроительстве для обеспечения прав дольщика и обязательства застройщика.
- Возможность дольщика отказаться от квартиры и основания для отказа также регламентирует Закон № 24-ФЗ.
- Одна из них – расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке.
- Причины различны:
- в квартире были выявлены существенные, не устранённые, недостатки, усложняющие или делающие невозможным ее целевое использование;
- строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, должных норм и стандартов;
- нарушены сроки строительства больше чем на 2 месяца;
- поручительство, которое застройщик применил как гарантию исполнения своих обязательств, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней;
- приостановлена или прекращена стройка и очевидно, что объект к установленному сроку не сдадут;
- существенно изменена проектная документация, включая площадь и планировку квартиры;
- у общего имущества в доме поменялось назначение.
Как и любое соглашение, ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, через суд и по соглашению участников.
Переоформление договора долевого участия
Долевое участие на основе договора (ДДУ) популярно в сфере строительства.Оно позволяет приобрести жилую недвижимость на привлекательных условиях (по цене ниже рыночной за аналогичный вариант готового жилья).
Преимущества ДДУ перед договором купли-продажи заключаются в том, что застройщик заинтересован предложить заниженную стоимость 1 кв.м, чтобы привлечь как можно больше долевых участников. Строительство ведется на средства инвесторов — будущих владельцев квартир в возведенном доме, поэтому строительной компании не обязательно обращаться за кредитом в банк.
Существенным недостатком подобной системы является длительное ожидание окончания стройки. Кроме того, застройщик зачастую затягивает сроки по подписанию передаточных документов.
Еще одну опасность представляет недобросовестность строительной компании, которая может «заморозить» строительство на неопределенный срок.
По этим или иным причинам лицо, являющееся стороной в договоре долевого участия, не всегда имеет возможность дождаться окончания строительства.
Если вы желаете расторгнуть договор по собственной инициативе, это возможно только в соответствии со ст. 450 ГК РФ, однако это возможно только в судебном порядке. Одностороннее расторжение договора предусматривает ряд материальных потерь для дольщика.
В качестве альтернативного варианта дольщик может воспользоваться правом на переоформление договора долевого участия. Единственным условием для реализации права является наличие лица, которое желает переоформить на себя права в рамках договора долевого участия.
Обращение в Росреестр является обязательным условием. С этого момента до момента передачи готовой квартиры по передаточному акту дольщик вправе переоформить договор на новое лицо. После подписания передаточного акта необходимо составить уже договор купли-продажи недвижимости.
Таким образом, у дольщика есть достаточное количество времени, чтобы определиться с необходимостью переуступки своих прав по ДДУ. Как это сделать и что для этого нужно, рассмотрим в представленной статье.
Переуступка: как девелоперы борются с демпингом частных инвесторов
Частные инвесторы на рынке новостроек сегодня воспринимаются не просто как покупатели недвижимости, а конкуренты девелоперов. По этой причине в договорах об участии в долевом строительстве появился пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру без согласия компании.
По данным «БЕСТ-Новострой», доля инвесторов в первом квартале 2015 года (новостройки массового сегмента Москвы) составила 40%, хотя обычно данный показатель держится на уровне 20%.
«Это серьезные объемы, которые при выходе на рынок начинают конкурировать с предложениями от самого застройщика.
Когда компания желает ограничить простор для конкуренции, она вводит подобные условия оформления переуступок», – поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
«В отношении тех квартир, за которые участники долевого строительства еще не расплатились, действует четкое указание: переуступка производится только с согласия застройщика»
Владимир Зимохин, «НДВ-Недвижимость»
Переуступки между физическими лицами на этапе строительства в последнее время получили на рынке новостроек достаточно широкое распространение в силу различных причин, главная из которых – увеличение количества инвестиционных сделок. Особенно много их было в конце 2014 года, когда из-за девальвации рубля люди массово вкладывали деньги в недвижимость, стремясь защитить их от обесценивания.
Как отмечает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, переуступка допускается только после выплаты участником всей суммы по договору или после перевода долга на третье лицо.
В свою очередь передать свои права клиент сможет с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о передаче квартиры.
Этот период длится несколько лет, и все это время квадратный метр в проекте планомерно дорожает.
В большинстве случаев застройщики обязывают инвесторов получать разрешение на переуступку для того, чтобы избежать конкуренции с ними.
«Многие из тех, кто хочет подзаработать на недвижимости, вкладываются в новые проекты еще на стадии котлована, потом продают квартиру до получения права собственности, устанавливая цены ниже, чем у застройщика, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Поэтому, как правило, девелоперы включают в договор долевого участия пункт о том, что переуступка может совершаться только с их согласия».
Однако конкуренция не единственная причина. Застройщику важно проконтролировать, кто будет новым участником долевого строительства после состоявшейся переуступки.
При этом стоит учитывать, что таких сделок может быть достаточно много, и компания вынуждена их отслеживать, чтобы быть в курсе того, кто является лицом, которому необходимо передавать квартиру. Это также важно для отправки текущих уведомлений и связи с участником долевого строительства.
«Как правило, все застройщики ведут реестр, в котором регулярно обновляют сведения о дольщиках, включая их контактные данные», – поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ».
Кроме того, обязательное разрешение от застройщика необходимо для того, чтобы недобросовестный инвестор не продавал свои права третьим лицам, не рассчитавшись с компанией.
Конечно, полностью такой риск не исключается, но исполнение положения договора о необходимости согласования соглашения об уступке с застройщиком должно помочь внимательному покупателю избежать неприятных для себя последствий.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», рассказал, что требование застройщика в отношении переуступки в основном связано с необходимостью регулирования спекулятивной составляющей, то есть обусловлено желанием ограничить число сделок, когда инвестор – физическое лицо приобретает недвижимость на самом первом этапе строительства и уже через несколько месяцев (когда цена подросла) выставляет квартиру на рынок по цене ниже, чем у застройщика.
«Застройщик должен иметь некую компенсацию того, что продает по переуступке инвестор, потому что если таких дешевых квартир будет много, это может повлиять на продажи компании, – поясняет Дмитрий Пухнаревич, коммерческий директор ГК «Премьер». – Это связано с тем, что на момент приобретения инвестором недвижимости ассортимент квартир был полный, и инвестор имел возможность выбрать те предложения, которые будут иметь наибольшую ликвидность».
«Необходимость получения согласия от застройщика может устанавливаться договором. Если инвестор его подписал на таких условиях, то он обязан получить согласие на переуступку, либо заранее уточнять эти детали и исключать такие условия из сделки»
Василий Шарапов, «Сити-XXI век»
Между тем, стоит иметь ввиду, что договор об участии в долевом строительстве стандартизирован и чаще всего уже согласован с банком, выдающим ипотеку, а также с юридическим отделом компании.
Так что застройщики с большой неохотой идут на внесение изменений в структуру договора, тем более, если речь идет о возможных рисках компании.
«Застройщики массового сегмента жилья не склонны пересматривать свои типовые договоры по просьбам покупателей, поэтому настаивать на исключении пункта о переуступке смысла нет, а вот поинтересоваться, есть ли такая возможность – стоит», – советует Ирина Доброхотова.
Чтобы покупателю максимально снизить свои риски, надо заранее учесть некоторые моменты. Желательно, чтобы в виде приложения к договору с застройщиком был прикреплен прайс на те услуги, которые оказывает компания. Тогда клиент сможет в любое время прийти и заявить о желании заплатить за ту или иную услугу по той цене, которая указана в приложении.
«Недобросовестные застройщики говорят, что готовы выдать справку, например, об отсутствии задолженности в любое время и абсолютно бесплатно. Но когда инвестор принимает решение о переуступке квартиры, его могут попросить заплатить за это большую сумму денег, – отмечает Дмитрий Пухнаревич.
– Конечно, в данном случае можно обратиться в суд, но это дополнительная трата времени и финансов».
За согласие на переуступку застройщик взимает плату, поскольку он зарабатывает на этом и тем самым еще и ограничивает конкуренцию инвестиционных квартир со своим предложением.
Законом это не запрещается, к тому же, покупатель добровольно подписывает договор, соглашаясь на такие условия.
Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве
Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:
- оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
- оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
- оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
- оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).
Как дольщику расторгнуть договор долевого участия?
Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика – процедура непростая и длительная, но вполне реализуемая. О том, как расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги, мы и поговорим далее.
Обязательства договора участия в долевом строительстве считаются выполненными, когда застройщик сдает, а дольщик получает квартиру по передаточному акту.
Для этого необходимо выполнение двух условий: квартира должна быть готова и в нее можно переезжать, а дольщик со своей стороны выплатил стоимость квартиры.
До подписания акта договор долевого участия может быть расторгнут дольщиком, но только в том случае, если застройщик нарушает условия, прописанные в договоре. Правила расторжения ДДУ ужесточили в 2017 году.
Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика
Согласно статье 9 Закона №
- превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;
- отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;
- существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;
- в иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.
Это общия условия расторжения договора, предусмотренные для всех дольщиков. При этом дольщики, заключившие ДДУ с использованием счета эскроу, могут расторгнуть его и по иным основаниям, прописанным в ст. 15.4
- застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство (процедура, нужная для выполнения обязательств перед кредиторами);
- вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика;
- застройщик получил требование кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок (когда земля под строительство находится в залоге у кредитора).
Чтобы расторгнуть договор, дольщику следует обратиться к застройщику с предложением прекратить отношения по соглашению сторон. При этом покупатель вправе требовать не только вернуть полную стоимость договора, но и выплатить неустойку, если она положена по закону. Если девелопер отказывается от подобного соглашения, то дольщику следует составить уведомление и отправить его в адрес девелопера.
Если ДДУ заключался до 1 июля 2018 года и деньги дольщика поступили непосредственно к застройщику (до перехода на проектное финансирование или использования счета эскроу), дольщик вправе потребовать выплатить ему неустойку. Ее размер обычно прописывается в договоре (договорная неустойка). При этом он не может быть меньше, чем тот, что указан в законе (законная неустойка). В соответствии с положениями Закона №
Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, то на такую неустойку вы рассчитывать не сможете: застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.