Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи дачи в 2023 году — полный список». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Как продать недостроенный дом
«Недострой» — так называют частные дома, которые ещё — правильно — не достроены. Ликвидность такого жилья невысока, но продать его вполне реально.
Принципиально сделка с готовым домом от продажи недостроенного отличается только определением цены и пакетом документов.
По словам риелторов, интерес к недостроенному дому могут вызвать следующие причины:
- низкая цена;
- удачное расположение;
- наличие инфраструктуры рядом;
- подведённые коммуникации.
Наличие коммуникаций — не самая объективная причина поднять цену и привлечь покупателей. В газифицированных районах с водопроводом и канализацией это никак не повлияет на стоимость и спрос. А если дом строится в отдалённом месте с трудностью подводки коммуникаций, то это станет большим плюсом.
Считаем цену. Здесь стоимость нужно рассчитывать иначе — не так, как с готовым домом. Сначала определяем стоимость участка. Для этого находим похожие участки, узнаём примерную цену одной сотки и умножаем на количество соток на своём участке.
Далее смотрим на стадию строительства. Заложен только фундамент и поставлены стены? Тогда пишем в объявлении только цену участка — остальное практически не имеет ценности.
Если на участке стоит полноценная коробка дома или хотя бы построен один этаж, то прибавляем к цене участка затраты на материал для дома. К сожалению, если цену завысить (включив в неё расходы на подготовительные работы или услуги строителей), то продаваться такая недвижимость будет долго.
Собираем документы. Тут всё даже проще, чем с готовым домом. Главное, чтобы обязательно были на руках:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на участок;
- документ, на основании которого участок перешёл в собственность (по аналогии с документами на дом).
Можно ли продать участок с незарегистрированным домом
Продать неоформленный дом можно только на словах. Если недвижимость не числится в Росреестре, на неё не передаётся право собственности. Другими словами — для государства дома на участке нет.
В договоре купли-продажи будет указано, что на участке нет строений. Это создаёт риски для покупателя — по документам он будет владеть только землей, но не домом. На такую сделку пойдёт далеко не каждый.
Если Росреестр выяснит, что объект всё же есть, он аннулирует сделку через суд или потребует зарегистрировать дом. Так что не рискуйте и регистрируйте строение до момента продажи.
Когда участок занимает полуразрушенная конструкция, регистрировать которую нет смысла, лучше её снести. Так вы не вызовете лишних вопросов со стороны Росреестра и потенциальных покупателей.
Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.
Пример:
Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.
В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).
Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.
Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.
Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.
После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.
Какие документы нужны для продажи дома в 2022 году
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:
- паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
- кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
- документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
- если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
- подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
- акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
- если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Можно ли продать дом без документов
Дом и земельный участок продать без документов в официальном порядке не получится – такую сделку не зарегистрирует Росреестр.
При наличии юридических прав на имущество, но отсутствии подтверждающих бумаг на руках, целесообразнее обратиться территориальное отделение Росреестра для восстановления необходимых документов, тем более, сейчас их число значительно сократилось и несколько справок заменяется одной.
Вариант с продажей дома без каких-либо документов возможен только при фактическом расчете по договоренности с покупателем, но ни один покупатель не пойдет на подобную сделку. Ведь в таком случае, он фактически отдает свои деньги за неизвестное имущество, право собственности на которое может находиться совсем у другого человека.
Современное законодательство идет навстречу собственникам недвижимости, упрощая процедуры работы с документами. Таким образом становится проще соблюсти установленный порядок, чем пробовать его обойти или пропустить какие-то этапы.
Нюансы при продаже жилого дома
В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.
Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:
- определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
- проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
- обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
- получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.
Пример № 1. Моя знакомая, пенсионерка, попросила меня помочь ей продать дачу в С.Н.Т.. Ее звали Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет.
Она была единственной владелицей. Покупателями были ее родственники, поэтому дача не была хорошо проверена. Они только спросили у соседей, нет ли у них жалоб на границу.
Не спрашивали ни справок из психоневрологического диспансера, ни подтверждения долга Валентины Дмитриевны. В конце концов, родственникам просто поверили на слово: в МФЦ для регистрации сделки были представлены только договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорт покупателя. После подачи документов родственники передали Валентине Дмитриевне деньги и стали ждать регистрации сделки.
Через 7 дней все было готово. Это была такая простая сделка.
Пример № 2. Мои супруги Михаил и Ирина обратились ко мне и продали мне дачу. Дача оказалась подарком Ирине от моих родителей.
Поскольку имущество, полученное в дар, не считается совместно нажитым, Ирина являлась единственным собственником и не нуждалась в согласии Михаила. Поскольку покупатель не был родственником родителей, дача была проверена более тщательно, чем в примере 1; Ирина предоставила покупателю старую земельную книгу и справку о задолженности. Брокер на стороне покупателя утверждал, что Даца будет закрыта для проверки ограничений на собственность.
Ирина ответила, что она уже предоставила кадастр и что если покупатели хотят проверить ограничения, им придется заплатить за это. Покупатель согласился и позвонил хозяину участка. Он проверил межевание и сказал, что угол участка находится в правильном месте, а значит, межевание правильное.
Покупатели были удовлетворены и согласились на заключение договора.
Они решили перевести деньги с помощью кредита. Этот способ связан с тем, что деньги отправляются на счет продавца с помощью специального кредитного счета. После регистрации сделки продавец предоставляет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
Эти документы подтверждают, что продажа прошла успешно и что покупатель является владельцем недвижимости. В итоге сотрудники банка перевели деньги продавцу.
Договоры купли-продажи и паспорта участников были сданы в МФЦ, через восемь дней сделка была зарегистрирована. Ирина передала договор купли-продажи со штампом государственной регистрации и дачные средства в банк. Окончание.
Понравилась ли вам статья. (Понравилась ли она вам?)
У вас есть вопросы? Вы можете бесплатно обратиться к нам в воспользуйтесь консультационным полем, формой ниже или номером телефона (круглосуточно).
Какие документы нужны для оформления покупки дачи?
В частности, необходимо подготовить несколько документов
- Правоустанавливающий документ собственника — основание для отчуждения имущества собственника. Это может быть предыдущий договор купли-продажи, дарение, наследование и т.д.
- Выписки из Единого государственного реестра недвижимости — подтверждение того, что право собственности на недвижимость действительно принадлежит продавцу.
- Земельный паспорт объекта недвижимости — информация из государственного земельного кадастра, включающая все характеристики участка — площадь, местоположение, границы и т.д.
- Технический паспорт на каждое строение — если недвижимость зарегистрирована отдельно от участка, необходим технический паспорт на дом и другие объекты. Этот документ содержит важную техническую информацию — площадь, дату заселения, проект здания и т.д.
- Кадастровый план — форма участка, расположение на карте, границы и другая важная информация. Данные кадастрового плана служат основой для регистрации участков в Государственном земельном реестре.
- Садоводческие книжки — Если дача входит в состав садоводческого кооператива, но право собственности не зарегистрировано надлежащим образом, земля юридически не принадлежит владельцу дачи и является собственностью кооператива. В этом случае дача не может быть официально продана. Поэтому используется так называемая «продажа по садовой книжке», при которой членство в кооперативе переходит от продавца к покупателю.
- Согласие супруга на покупку — если покупатель состоит в браке, то для покупки дачи требуется письменное согласие супруга.
- Отсутствие долгов — необходимо заявление, подтверждающее отсутствие долгов за электричество, воду или взносы на дачном участке.
Продавцу необходимо знать, что если строительство дома завершено менее трёх лет назад, потребуется оплатить налог в размере 13% от стоимости дома. Если оценка недвижимости проводится при помощи сторонних организаций, нужно заплатить 6 000-8 000 рублей за услуги.
Придётся заплатить и государственную пошлину в размере 6 000 рублей. Сюда входит регистрация сделки, права на недвижимость и земельный участок. Если для передачи денежных средств используется банковская ячейка, придётся выложить около 12 000 рублей.
Можно проверить чистоту сделки при помощи юриста – 2 000 рублей. Если юридическая организация будет курировать сделку на всех этапах – 35 000 рублей.
Можно застраховать сделку. Эта процедура называется титульным страхованием. Здесь нет фиксированной суммы, такая услуга обойдётся в 0.3% от общей стоимости договора купли-продажи. Цены актуальны на 2023 год.
Обязательные документы для регистрации сделки
Их нужно принести в МФЦ в день сделки. На их основании оформят переход права собственности от продавцов к покупателям.
Благодаря экстерриториальному принципу можно обращаться в любое отделение МФЦ вне зависимости от местоположения дачи и проживания участников сделки — новость с сайта Росреестра. Если в населенном пункте нет МФЦ, можно обратиться в отделения УФРС (в простонародье — Регистрационная палата).
На каждый документ нужно сделать копию. Их можно принести с собой или сделать в самом МФЦ. Услуга платная.
-
Паспорта или свидетельства о рождении;
Если продавец младше 14 лет, вместе с его свидетельством о рождении нужен паспорт одного из его родителей (или опекунов), потому что родитель будет подписывать договор купли-продажи вместо ребенка — ст. 28 ГК РФ. Продавец старше 14 лет сам подписывает договор + подпись ставит один из родителей в качестве согласия на сделку — ст. 26 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ, если среди собственников есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, сделка купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус составляет договор купли-продажи, удостоверяет на нем подписи участников и подает его в Росреестр на регистрацию.
Особенности составления договора о купле-продаже дома с участком
Мы уже неоднократно писали об этом, но не разбирали ключевые моменты. И поэтому, сегодня мы остановимся на этой теме более подробно.
Совершение сделки по купле-продаже для некоторых людей является обычным делом, а другие и понятия не имеют об этапах совершения сделки. По этой причине покупатели могут оказаться в затруднительном положении и для того, чтобы этого не случилось следует знать об основных нюансах.
Согласно ДКП недвижимости, продавец должен передать свое имущество покупателю, а он, в свою очередь, должен принять его и выплатить ту стоимость, которая была заведомо установлена. Под недвижимостью мы, в данном случае, подразумеваем земельный участок, коттедж, квартиру, таунхаус и др.
Главной особенностью таких договоров является обязательное документирование в письменном виде и регистрация в Росреестре. Если договор не проходит регистрацию, то такие сделки аннулируются и считаются недействительными.
Рассмотрим более предметно схему оформления договора купли-продажи.
Пакет документов для продажи дома с земельным участком
Подготовка документации должна происходить заранее, необходимы будут следующие бумаги:
- заявление на совершение сделки купли/продажи – пишется собственником и покупателем;
- паспорт собственника;
- документ-подтверждение права собственности (договор купли-продажи, дарственная, завещание) – составляется в свободной форме, есть общепринятые стандартные образцы. При оформлении сделки у нотариуса, договор должен соответствовать общепринятым формам;
- кадастровый план и паспорт, справка из БТИ – если ранее такие документы не получались на руки, то на текущий момент в Росреестре выдается выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости(ЕГРН), которая заменяет этот пакет справок. Выписка содержит все основные сведения о недвижимости и требуется в основном, при регистрации сделки у нотариуса. Получается в МФЦ, стоимость выписки в бумажном виде – 400 и 250 руб. за электронный формат(для физических лиц);
- квитанции оплаты госпошлины – оплачиваются в банке;
- согласие супруга/супруги – оформляется у нотариуса, стоимость услуги от 500 руб.;
- справка об отсутствии задолженностей – можно получить через МФЦ при наличии паспорта собственника, бесплатна.
На что обратить внимание при покупке дома
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
Цена продаваемого объекта устанавливается самостоятельно, учитываются средние значения по региону. Можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
После проведения оценки составляется соглашение, в него входит следующая информация:
- адрес объекта;
- регистрационный номер;
- стоимость;
- сроки заключения соглашения;
- форма расчета (наличная или безналичная);
- персональная информация о покупателе и продавце.
ВАЖНО! Если недвижимость продается в рассрочку, указывается несколько дат платежей. Сделка регистрируется с обременением.
После оформления договора составляется акт приема-передачи, регистрация права собственности.
Направить заявление в Росреестр можно следующими способами:
- личное обращение;
- через МФЦ;
- на интернет-портале Госуслуг.
Образец типового договора купли-продажи земельного участка с домом
Письменная форма договора для данной категории сделок – это императивное требование. Если договориться устно, тогда на каком основании регистрирующий орган должен производить внесение в ЕГРН?
Для этого в Росреестр подается по надлежащему оформленный и подписанный с двух сторон договор, в котором нашил свое отражения все условия, касающиеся перехода прав на объекты.
Соглашение должно иметь наименование – «Договор купли-продажи». Номер ставить не обязательно.
Далее необходимо указать место подписания документа и дату его составления.
После этого можно переходить к основной части договора:
- Сведения о сторонах сделки. ФИО, паспортные данные;
- Предмет сделки. Здесь нужно отразить договоренности сторон относительно объектов – ЗУ и дома. В предмете указывается, что продавец обязуется передать описанные в договоре объекты в собственность покупателю, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять и оплатить их полную стоимость;
Сами объекты должны быть точно идентифицированы, чтобы у Росреестра не осталось сомнений относительно того, какой ЗУ и какой дом имеются в виду сторонами.
Относительно ЗУ надлежит указать следующую информацию:
- кадастровый номер (предварительно ЗУ должен быть поставлен на кадастровый учет);
- полный адрес;
- площадь;
- категория земель;
- вид разрешенного использования ЗУ;
- объекты недвижимости, расположенные на участке;
- обременения, при наличии (аренда, залог, сервитут);
- документы о праве собственности продавца на ЗУ (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН).
В отношении жилого дома в договоре необходимо отразить следующие сведения:
- кадастровый номер (дом также должен значиться в кадастре);
- полный адрес;
- площадь;
- обременения, если таковые установлены;
- иные сведения об объекте (этажность);
- документы о праве собственности продавца на дом.
- Сумма сделки. Прописывается как цифрами, так и прописью;
- Дата передачи объектов покупателю по акту. Акт необходимо подписать в обязательном порядке, т.к. он потребуется для сдачи в Росреестр;
- Права и обязанности сторон. Допускается прописать любые условия, которые необходимы сторонам;
- Иные договоренности сторон. Желательно определить дату визита в Росреестр для подачи заявлений. Можно также предусмотреть основания для расторжения договора, порядок разрешения споров;
- Подписи сторон с расшифровкой.
Лучше всего дату подписания поставить под подписями.