Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру если она в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли подарить ипотечный дом? А квартиры? Для банков смена заемщика является раздражающим процессом. Дарение жилья, по которому еще не погашен долг, означает, что новый владелец получает не только квадратные метры, но и обязательства, вытекающие из кредита. Новый владелец должен будет выплачивать ежемесячные платежи, платить страховые взносы и т.д.
Документы для оформления договора дарения
Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:
-
Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;
-
Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;
-
Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;
-
Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.
Кому разрешат подарить квартиру
Если первоначальный заемщик выплачивает более 50% от общей суммы договора, сделка с большей вероятностью будет одобрена.
В результате кандидатура бенефициара подвергается тщательной проверке и тестированию. Новый заемщик должен быть платежеспособным в пределах возрастного ценза, установленного кредитором. Старый» заемщик должен доказать причину и необходимость такого перевода.
В случае серьезного заболевания может потребоваться медицинская справка или справка от врача. Если финансовое положение ухудшается, может пригодиться решение об увольнении, копия трудовой книжки или справка 2-НДФЛ.
Важно: Если служба безопасности кредитора определит, что риск невыполнения обязательств возрастает при смене собственника, сделка запрещена.
Вот обзор того, как кредиторы относятся к различным категориям людей — бенефициаров квартиры
Процедура оформления дарения
Чтобы подарить квартиру с ипотекой, необходимо выполнить следующие действия
- Согласие кредитора
- централизация документации,.
- статус договора дарения, где указаны все важные моменты; и
- Предоставьте Россу Рестресту документацию для внесения изменений в регистрационное досье.
Примечание: приведенный выше список не является полным или исчерпывающим; Plendee оставляет за собой право запрашивать дополнительную информацию, например, для проверки личности получателя и его платежеспособности.
Можно ли обойти банк и подарить часть квартиры в качестве залога или всю недвижимость? Что произойдет, если я сам составлю договор и отправлю документы на регистрацию?
В лучшем случае о заемщике ничего не известно. Секретарь проверит статус имущества и отклонит заявку на получение веса. В худшем случае информация передается пешке. Последний имеет следующие права
- оспорить сделку в суде, и
- В одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения всей суммы
- Продать квартиру — вырученные средства направить на погашение долга.
Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
Как и в случае со всей заложенной квартирой, дарение части квартиры может быть осуществлено только с согласия банка.
Согласно статье 37 Закона «Об ипотеке», имущество, заложенное по ипотеке, не может быть передано третьему лицу без согласия залогодателя (банка). Согласие должно быть дано в письменной форме. Без него ни одна доля заложенной квартиры не может быть передана в дар.
Теоретически, можно подарить заложенную квартиру, но только с согласия банка, который дал деньги заемщику. Однако на практике не все банки-заемщики согласятся на такую сделку. Это связано с тем, что они не хотят рисковать, устанавливая отношения с новым заемщиком.
Однако если донор докажет, что банку будет выгодно дать свое согласие (например, заявив, что донор является кредитоспособным лицом), можно получить одобрение банка.
Без письменного согласия банка невозможно подарить квартиру с ипотекой (если только заемщик не погасил ипотеку полностью и не стал законным владельцем квартиры).
Все процедуры, связанные с дарением недвижимого имущества, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации 32 статьей . Под этим понятием подразумевается переход личного имущества от одного собственника к другому на безвозмездной и безвозвратной основе. Лицо, которое осуществляет передачу имущества, называется дарителем. Сделка должна осуществляться по его личной воле и без принуждения. Лицо, которое принимает в дар имущество, — это одариваемый. Договор дарения — это письменное подтверждение факта перехода прав собственности на имущество на этих условиях.
В отличие от купли-продажи, при дарении доли квартиры, согласие других собственников на это не требуется. Если в сделке участвует несовершеннолетний, договор от его имени подписывает законный представитель.
Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?
Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.
- Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.
- Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.
Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:
- Если долг погашается досрочно.
- Если банк разрешил сделку.
Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.
Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.
С точки зрения законодательства
В законе подчеркивается, что если долг перед банком за недвижимость еще не погашен полностью, и жилье находится в залоге, то владелец не может в полной мере свободно распоряжаться им.
Иными словами, любые действия, совершаемые заемщиком с недвижимостью, будь то продажа или передача, могут осуществляться только после получения согласия от кредитора.
Пока клиент не выплатит полностью задолженность кредитной компании – недвижимость не принадлежит ему полностью, так как является объектом залога. Это дает четкий ответ на вопрос, можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке – да, но только после уведомления банка.
Впрочем, заемщик имеет право отдать в пользование имущество третьему лицу, например, разрешить жить в ипотечной квартире кому-то другому. Однако займ по-прежнему должно будет выплачивать лицо, на которое была оформлена ипотека.
Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры
При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.
Порядок оформления дарственной:
- подача заявления в банк;
- получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
- оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
- регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
- передача недвижимости одариваемому.
На каких основаниях банк не даст разрешения? Можно ли обжаловать решение банка?
- Банк не даст вам разрешение на дарение в случае, если вы являетесь злостным неплательщиком, и уже несколько раз у вас были неприятные инциденты по поводу невнесения платежей.
- Второй причиной, за которой может последовать отказ, является факт того, какую часть кредита вы погасили. Чем ближе оплата к завершению, тем больше вероятность получить разрешение.
- Если в договоре с кредитной организацией изначально был прописан запрет на осуществление сделок с имуществом, пока не будет погашена ипотека, то с этим никак не поспоришь.
- Еще одной причиной является недоверие к заемщику ввиду отсутствия у него постоянной работы, а следственно, возможности оплаты по ипотеке. Существуют и другие причины, но они встречаются несколько реже, поэтому не будем заострять на них внимание.
Процедура оформления дарственной на квартиру, находящейся в ипотеке
После того как первый заемщик оставил письменное заявление сотрудникам банка на рассмотрение, он ждет либо согласия, либо отказа.
Если банк дал разрешение, можно переходить к оформлению дарственной на квартиру. Для этого нужна государственная регистрация нового договора. Перед этим необходимо собрать пакет документов:
- Документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
- Заявление, оформленное на первом этапе процедуры;
- Документы на квартиру;
- Технический паспорт на долю, которую планируется дарить (в случае, если дарится часть недвижимости);
- Согласие второго супруга, заверенное нотариусом (в случае, если дарственная оформляется человеком, состоящим в браке);
- Документы, подтверждающие, что прежний владелец снял себя с прописки из данной квартиры;
- Согласие из органов опеки и попечительства (в случае если действие происходит в отношении несовершеннолетних или недееспособных лиц);
- Разрешение банка.
Алгоритм оформления сделки
Для того чтобы оформить дарения ипотечной недвижимости предусмотрен такой алгоритм:
- Обращение в банк для получения согласия на сделку. При этом необходимо предоставить полный пакет документов, запрошенный банком.
- Оформление договора дарения. Для этого не требуется обращения к какому-то специалисту. Документ допустимо составить в простой письменной форме. Для того чтобы минимизировать риск оспаривания документа, рекомендуется нотариальное заверение сделки.
- Подписание договора дарения обеими сторонами. В договор дарения на квартиру должны входить сведения о каждом участнике сделки, технические параметры объекта недвижимости по документам и сведения о праве собственности и его переходе. Также указываются права и обязанности всех участников сделки, дата и подписи обеих сторон. В случаях, когда квартира находится в ипотеке, в договор обязательно вносится отметка о том, что данный объект недвижимости находится в залоге у банка. При этом банк ничего против совершения сделки не имеет.
- Оформление нового соглашения ипотеки. При этом новым заемщикам становится лицо, получившее в дар квартиру. Банк составляет на него новый ипотечный договор, по которому он вынужден будет осуществлять выплаты.
- Обращение в Росреестр для регистрации документов и перехода собственности к новому владельцу. При этом необходимо предоставить разрешение от банка на сделку и новое соглашение.