Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

Сделки, которые могут совершать законные представители несовершеннолетних и сами несовершеннолетние

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), совершать сделки от их имени могут только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Исключение составляют сделки, которые несовершеннолетние могут совершать самостоятельно.

К таким сделкам относятся, в частности (п. 2 ст. 26, п. 2 ст. 28, ст. 1226, п. 1 ст. 1229, п. 1 ст. 1233 ГК РФ):

1) для малолетних в возрасте от 6 до 14 лет:

• мелкие бытовые сделки (например, дарение недорогой игрушки);
• сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения;

2) для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет:

• распоряжение своим заработком, стипендией и иными доходами;
• осуществление прав автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности (например, заключение договора отчуждения исключительного права на результат своей интеллектуальной деятельности);
• внесение вкладов в кредитные организации и распоряжение ими;
• совершение мелких бытовых сделок и сделок, которые могут совершать малолетние.

Разрешение органа опеки и попечительства

Совершить сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего (продажу, обмен, дарение или любую другую сделку, влекущую уменьшение имущества несовершеннолетнего или отказ от принадлежащих ему прав) можно только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной (ст. 173.1 ГК РФ).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства необходимо также для распоряжения законным представителем доходами несовершеннолетнего, в том числе доходами, причитающимися от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми несовершеннолетний вправе распоряжаться самостоятельно (п. 1 ст. 37 ГК РФ).

Кроме того, не требуется согласие органа опеки и попечительства на расходование сумм, причитающихся ребенку в качестве алиментов, пенсий и пособий, которые поступают в распоряжение родителей или лиц, их заменяющих (п. 1 ст. 37 ГК РФ; п. 2 ст. 60 СК РФ).

Как получить предварительное разрешение органов опеки?

Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.

Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:

• Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;

• Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.

Условия продажи квартиры с долей несовершеннолетнего

• опека просит с вас расписку, где вы соглашаетесь и обязуетесь обеспечить ребенка равнозначным по площади жильем во временной промежуток не свыше трех месяцев, либо сделка будет незаконной.
• кладете на личный счет денежные средства полученные с продажи недвижимости. Этот путь неоднозначный, потому что опека рассматривает другие обстоятельства, такие как: владение другой недвижимостью или переселение в иной город. Обналичивание денег возможно только с позволения органов опеки до совершеннолетия.
• альтернативная сделка. Алгоритм примерно такой. Найти покупателя на свое жилье. Далее нужно взять предоплату (аванс). Поиск жилья для приобретения. Согласование с органами и проведение сделки. Суть в одновременной продаже своей квартиры и покупке другой. Как правило, такие сделки проводятся с помощью компетентного риелтора.

Можно ли продать отдельно долю ребенка в квартире

Согласно закону доля в квартире может подлежать продаже. Но не все так просто, метраж должен отвечать соответствующим нормам. Раньше можно было реализовать даже 1 или 2 метра, что повлекло за собой ряд мошеннических схем, поэтому была внесена поправка. Размер нормативов метража подлежащих реализации для каждого региона свой. Предположительно это от 8 до 15 кв.м на человека.

Согласно ГК РФ Статья 454 вы имеете на это право, только нужно для этого:

1. Согласие остальных собственников помещения с первоочередным правом на выкуп доли.
2. Позволение органов опеки и попечительства.
3. Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Кратко: как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

• Для проведения сделки заранее возьмите разрешение в попечительстве.

• Когда объект недвижимости улучшит жизнь несовершеннолетнего, получите одобрение опеки.

• Выбирайте недвижимость, которая стоит не меньше предыдущей.

• Разрешается выделить ребенку меньшую долю, но при условии, если общая стоимость будет выше.

• Когда у родителей несколько квартир, вместо выделения доли возможно открыть на ребенка индивидуальный счет в банке.

• В строящемся доме получить одобрение органов опеки сложно. Придется доказывать, что условия жизни станут лучше.

• После проведения сделки докажите опеке, что все условия соблюдены. Предъявите выписку из ЕГРН о выделении доли или справку с банка об открытии счета на ребенка.

• Когда несовершеннолетний не является собственником, а просто прописан, никакого разрешения получать не придется.

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

1. Паспорта граждан, которые подают заявление.
2. От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
3. Свидетельства на рождение детей.
4. Подтверждение регистрации брака или развода.
5. Бумаги на продаваемое жилье.
6. Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

• подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
• доказательства технического состояния – планы, паспорта;
• основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
• справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
• подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

• предварительный договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

• текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
• перечень документов для подготовки текста;
• какие документы нужно взять на прием;
• сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Дальнейшие действия после получения разрешения

Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.

Пошаговый алгоритм действий родителей:

• Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
• Оформление права собственности участников сделки.
• Регистрация семейства по новому адресу.

Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

Когда ООиП отказывают?

Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:

• Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
• Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
• Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
• Новое жилье меньше старого;
• Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
• Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).

Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.

Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.

Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.

Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет. Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.

В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.

Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:

• Улучшение экологической обстановки;
• Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
• Улучшение климатических условий;
• Получение родителями более высокооплачиваемой работы.

Со стороны органов опеки возможен отказ на проведение сделки. Такое решение выносится в случае, если условия проживания несовершеннолетнего собственника ухудшаются.

Вы со 100% вероятностью получите отказ, если вы:

• приобретаете жилую площадь по метражу существенно меньше той, которую продаете.
• вы покупаете жилье в строящемся доме.
• вы приобретаете новое жилье в рассрочку и при этом продаете всю недвижимость, которая у вас имеется.
• сделка одновременно является дарением и продажей имущества.
• в приобретаемом жилье отсутствует инфраструктура, либо она существенно хуже той, которая была раньше.

В любом случае вы вправе оспорить отказ, полученный от органов опеки в судебном порядке, если считаете, что он является неправомерным. При обжаловании в суде, вы предоставляете пакет документов, которые сдавали в органы опеки и ждете вердикт.

Когда разрешена продажа доли несовершеннолетнего

Попечительским советом должно быть принято окончательное решение относительно возможности реализации квартиры, доля в которой является собственностью ребенка. Вот почему, перед посещением опеки необходимо позаботиться о наличии предварительной документации — бумаг, подтверждающих, что ребенку достанется доля в новой квартире.

Обратите внимание! Если опека не дает своего согласия в письменном виде, то ее решение можно легко (при наличии доказательств) оспорить и аннулировать через суд. Кроме того, налицо факт нарушения законодательства, а значит, за это также можно привлечь.

Осознав необходимость продажи доли ребенка, нужно понимать, что существует всего два способа это сделать:

1. Когда главной целью является реализация квартиры либо ее доли. В данном случае оформлять свои права несовершеннолетнему больше негде, а значит, ему нужно передать какую-то другую собственность (например, часть дома дедушки и бабушки).
2. Если предполагается, что будет проведена двусторонняя сделка — продажа старой квартиры и покупка новой, тогда во вновь купленном жилье у ребенка должна быть определенная доля. В законодательстве сказано, что в этой ситуации можно купить либо равную, либо большую долю. Если ребенку достанется часть жилья, не превышающая этого размера, сделку не дадут совершить.

В законодательстве сказано, что продажа квартиры или дома с долями несовершеннолетних детей 2023 года без участия опеки будет запрещена, так же как и раньше. Перед тем как принять окончательное решение о реализации собственности, необходима предварительная консультация в органах опеки. Здесь подскажут, на какое жилье будет выдано разрешение.

Случаев отказа достаточно много. Это связано с тем, что родители предварительно не узнают все тонкости оформления сделки в опеке.

Процедура основного этапа

После того, как все вышеперечисленные действия совершены, можно проводить саму сделку.

• Основное соглашение купли-продажи оформляют у нотариуса. Им же разрабатывается акт о приемке-передаче квартиры. С данными бумагами нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы впоследствии не было лишних проблем;
• В Регистрационную палату родители должны принести два заявления. Одно на продажу своей собственности, другое — на приобретение новой. Здесь им выдадут две полных выписки из ЕГРП – для старой и новой квартиры;
• Родители подают бумаги в УФМС, чтобы их вместе с детьми зарегистрировали по новому адресу. Копии двух договоров предоставляются в опеку, чтобы ее представители убедились, что сделка завершена успешно, а права детей при этом не нарушены.

Когда опека может запретить проводить сделку?

В большинстве ситуаций органы опеки и попечительства не препятствуют отчуждению квартиры с долей несовершеннолетнего. Но бывают случаи, когда ведомство вынуждено рекомендовать изменить условия сделки или отказывают в ее совершении. Это случается, когда:

• доля ребенка в приобретаемом помещении меньше, чем в продаваемом;
• покупается новое жилье в новостройке, еще не введенной в эксплуатацию;
• после продажи квартиры полностью, покупается другая с привлечением ипотечного кредита;
• приобретаемая жилплощадь не позволяет проживать ребенку с родителями совместно (слишком маленькая по квадратуре);
• район нового жительства экологически неблагоприятен, в округе нет образовательных и досуговых учреждений для детей;
• усматривается намерение родителей потратить часть вырученных от продажи квартиры средств на приобретение предметов роскоши.

Порядок продажи квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с детской долей в ней совершается с соблюдением следующего порядка действий:

1. Получение согласия от второго родителя и органов опеки и попечительства на совершение продажи. Это документы, без которых невозможно зарегистрировать переход права собственности на жилье покупателем.
2. Снятие всех прописанных по адресу с регистрационного учета. Выписка взрослых происходит в обычном порядке, а для малолетних граждан необходимо предъявить согласие опеки.
3. Составление договора купли-продажи, а также передаточного акта. Обязательное нотариальное заверение документов.
4. Передача документов в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности к покупателю. Если одновременно совершается покупка другого жилья, то его регистрация за семьей с указанием в договоре доли ребенка.
5. В орган опеки передается копия договора о покупке семьей нового жилья. В нем обязательно должна содержаться доля несовершеннолетнего.

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего?

Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.

Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:

1. Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
2. После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;

ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.

1. Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
2. Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.

Похожие записи:

• Какие нужны документы на автомобиль, если управляет не собственник?
• Пошаговая инструкция «Раздел лицевых счетов в квартире»
• Льготы в детский сад в 2023 году: условия зачисления