Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен платить комиссию риэлтору при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
От чего зависит цена на услуги риелтора
Самый популярный вопрос при обращении в агентство недвижимости: «Сколько стоят ваши услуги?». Но однозначного ответа нет и быть не может, ведь у каждого крупного агентства не одна услуга.Все знают о двух основных — помощь в покупке и продаже недвижимости. Оплачиваются они в каждом агентстве по-разному, но обычно комиссия составляет процент от суммы сделки (1-5%, в зависимости от региона, конкретного объекта и конкретного агентства).Расходы на услуги агентства могут вырасти, если в ходе сделки придется решать сложные юридические вопросы (судебные тяжбы, работа с госорганами и т.д.).Если продавец сам нашел покупателя, или покупатель нашел интересующий его объект, клиент может заказать отдельно оформление ипотеки и юридическое сопровождение сделки.Каждая компания устанавливает свой прайс и свой перечень услуг.
Как не попасться мошенникам
Риелтор — профессия, которую часто связывают с мошенничеством. На практике действительно существуют случаи, когда клиенты «остаются с носом» из-за того, что невнимательно читают договор (или вовсе его не заключают). Как избежать неприятных ситуаций и потерянных денег?
Если собственник решает обратиться к частному риелтору или небольшому агентству, стоит прочитать отзывы и найти истории уже выполненных сделок — причём не на официальном сайте, а в независимых источниках. Далее — внимательно изучить смету и план работ. Хороший специалист подробно опишет каждый этап, укажет сроки, а также упомянет конкретные инструменты, которые будет использовать в работе.
Кроме этого, полезно узнать, какую среднюю комиссию получают риелторы в конкретном регионе. Плохой знак — слишком сильно заниженная или завышенная стоимость.
С чего началась неразбериха
Как так вышло, что, казалось бы, вопрос с очевидным ответом породил столько домыслов и разночтений? Виной тому стали не совсем чистые на руку «спецы». Представьте ситуацию: вы нашли в интернете объявление о продаже квартиры. Объект вам подходит, цена тоже. Обнадеженные находкой, вы звоните по указанному номеру, а там – во дела! – агент сообщает, что цена квартира действительно, как в объявлении, но, чтобы она досталась именно вам, надо доплатить лично риэлтору. И сумма эта, в отличие от стандартных комиссионных, планки не имеет и зависит только от аппетита агента – может, 50 тыс., а может, и 500.
В большинстве случаев незадачливые покупатели впадают в ступор, что и логично. Какая доплата с покупателя, ведь агенту платит продавец, все по закону! Это же двойная комиссия, жульничество чистой воды. И именно после таких фокусов соискатели начинают искать истину и справедливо задаваться вопросом – так кто же должен платить риэлтору на самом деле?
Продажа квартиры без риэлторских услуг
Есть такое понятие – рыночная цена. Она есть у каждой квартиры. Рассмотрим на примере. Допустим, есть квартира с ценой хозяина 42 тысячи. К нему приходит покупатель и ведет переговоры.
Покупатель хочет купить дешевле, и они ведут торги по стоимости. В итоге договариваются на компромиссном решении – 40 тысяч.
Именно это и будет рыночная цена – 40 тысяч. Согласен и продавец и покупатель. В этом случае продавец получает максимально предложенную за его квартиру цену, а покупатель ничего не переплачивает и покупает с выгодой для себя.
Это наиболее выигрышная ситуация. И продавец, и покупатель довольны результатом и готовы заключить сделку. Никто не переплатил и не потерял.
Могут идти к нотариусу оформлять сделку. Главное покупателю перед этим проверить документы на квартиру, чтобы не остаться и без денег и без квартиры.
Что должно быть в договоре
Когда нужно заключить договор с риэлтором на оказание услуг, посмотрите, чтобы в нем не было двусмысленных формулировок, сносок или информации, написанной мелким шрифтом.
Кроме того, в договоре обязательно должны быть пункты:
- Заказчик: полное Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные.
- Исполнитель: полное юридическое название организации, ИНН, банковские реквизиты, юридический адрес, контакты и Ф.И.О. руководителя, от имени которого заключается сделка.
- Пpeдмeт дoгoвopa: oбязaннocти иcпoлнитeля и заказчика. Указывается пoлный пepeчeнь дeйcтвий риэлтора, заказчику нужно предоставить необходимые документы и оплатить услугу в установленные сроки.
- Обязанности и ответственность сторон. Обычно прописываются условия для обеих сторон в случае срыва сделки, претензии третьих лиц, неправильного оформления документов или предоставления ложной информации.
- Порядок оплаты услуг. Указываются процент комиссии, фиксированная сумма и срок оплаты.
- Срок действия договора. Все зависит от сложности сделки, но чаще всего это 1–2 месяца.
- Условия расторжения договора. В этом пункте должны быть четко прописаны действия сторон при досрочном расторжении договора или когда срок действия истек, а сделка не проведена. Иногда здесь указывают скрытые платежи — дополнительные денежные компенсации.
Когда платит покупатель
Покупатель недвижимости обращается к риэлтору, когда нужно найти жилье по определенным параметрам. Как правило, агент по недвижимости подбирает варианты из открытых источников и из базы данных самого агентства недвижимости.
В этом случае покупатель оплачивает только поиск подходящих объектов недвижимости, как правило, это фиксированная небольшая оплата.
Если после этого покупателю недвижимости требуются сопровождение сделки и помощь с оформлением документов, то эта услуга оплачивается отдельно. Здесь уже потребуется заключить новый договор на оказание услуг по сопровождению сделки. Стоимость может рассчитываться по проценту от стоимости жилья.
Как осуществляется оформление покупки квартиры через риэлтора
Вряд ли он сможет нормально общаться и с покупателями. Да и собственные нервы вам стоит поберечь. Не стоит работать и с риэлтором, который не в состоянии объяснить все нюансы сделки, проявляет непрофессионализм, нерешительность. Заключение договора Сразу же стоит отметить, что некоторые маклеры предлагают работать без подписания договора. На такие предложения соглашаться нельзя. Все устные договоренности закрепляйте на бумаге. Важные особенности подписания договора:
- Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
- Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
- Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке.
Покупка квартиры через агентство недвижимости
Нужно узнать обо всех лицах, прописанных в квартире, а также о тех жильцах, которые отбыли для прохождения ими службы в армии, в места лишения свободы, в интернаты. Не стесняйтесь спрашивать владельца о состоянии его здоровья, не стоит ли он на учете в специализированных медицинских учреждениях. Смело требуйте справку о том, что на жилье не наложен арест, квартира не является предметом залога и никаким другим образом не обременена. Подписывайтесь на нашканал в Яндекс.Дзен! Подписаться на канал Для покупки квартиры важно также знать, на каком основании собственник получил это жилье. Если квартира перешла к нему по наследству, то уточните, есть ли другие наследники и все ли они согласны на продажу недвижимости, помните также, что в завещании может быть предусмотрен завещательный отказ, закрепляющий право третьего лица на пожизненное проживание на этих квадратных метрах
Должен ли продавец платить риэлтору?
Касательно оплаты продавца, существуют следующие моменты:
- бывают случаи, когда услуги риэлтора не заказывали, но ее выполнили. Часто встречаются примеры из жизни, когда владелец самостоятельно занимается продажей квартиры, к нему звонит риэлтор и предлагает привести клиента, сделка закачивается продажей и риэлтор требует от продавца свою оплату за то, что он привел клиента.
- в случае, когда у одной стороны есть риэлтор, а у другой нет – непорядочные риэлторы могут по завершению сделки выставить счет и той стороне, которая не нанимала агента для купли-продажи квартиры.
- когда риэлтор работает на две стороны и просит оплатить полную стоимость дорогостоящих услуг со стороны, которая сомневается в том, нужна ли ему услуга риэлтора.
О комиссии риэлтора при покупке и продаже квартиры: кто платит, может ли быть бесплатно и как сэкономить
Роль риэлтора при покупке и продаже квартиры обычно связана с определенной комиссией. Но кто должен платить за услуги риэлтора? Может ли быть сотрудничество с риэлтором бесплатным и как можно сэкономить на таких услугах?
Сразу стоит отметить, что если вы являетесь покупателем или продавцом квартиры, то обычно комиссия риэлтора платится продавцом. Риэлтор получает оплату за свою работу на основании заключенного договора с продавцом. Это распространенная практика.
Однако, возникают случаи, когда риэлтор получает комиссию от покупателя. Такое имеет место быть, когда покупатель обращается за помощью к риэлтору в поиске и покупке квартиры. В этом случае риэлтор и покупатель заключают договор, в котором указывается размер комиссии, который должен будет заплатить покупатель в случае успешной сделки. Как правило, размер комиссии составляет определенный процент от стоимости квартиры.
Комиссия и залог — не одно и то же
При съеме квартиры и при ее покупке с риэлтором необходимо подписать договор, в котором указывается размер комиссии. Но что это за комиссия и зачем ее нужно платить?
Комиссия – это плата за услуги риэлтора, который помогает найти или продать квартиру. Она является вознаграждением за его труд, а также компенсацией затрат на рекламу и другие расходы. Комиссию необходимо платить независимо от того, покупаете ли вы квартиру сами или за вас это делает риэлтор, так как именно он привлекает покупателя или продавца.
Однако, сумма комиссии может быть разной и зависит от нюансов сделки. Некоторые риэлторы предлагают варианты снижения комиссии в случае, если им удается продать квартиру по более высокой цене. Также есть возможность обсудить размер комиссии заранее и договориться о нем.
При сдаче квартиры в аренду часто встает вопрос о залоге – сумме денег, которую арендодатель берет в качестве гарантии исполнения договора. Залог является обязательным и должен быть указан в договоре. Он выплачивается арендатором и возвращается ему по окончании срока аренды, если квартира осталась в исходном состоянии.
Комиссия и залог – два разных понятия, каждое из которых имеет свою сферу применения. Комиссия связана с оплатой услуг риэлтора при покупке или продаже квартиры, а залог – с обеспечением исполнения обязательств арендатором при ее сдаче в аренду.
Заключая договор с риэлтором, следует внимательно читать все пункты и задавать вопросы при необходимости. Важно знать, какую ответственность с риэлтором несет покупатель или арендатор и кто должен платить комиссию или залог. Заботливый риэлтор всегда готов объяснить все нюансы сделки и помочь совершить выгодную сделку.
Риэлтор — специалист по недвижимости, оказывающий помощь по осуществлению сделок с ней. Специалист готов помочь подобрать подходящее помещение на наиболее выгодных условиях или найти клиента, согласного купить предложенный объект. Риэлтор выступает доверенным лицом клиента. Он обязан предоставлять информацию о:
-
особенностях заключения сделки;
-
интересующем объекте недвижимости;
-
пакете документов, необходимых для выполнения регистрации, и нюансах процедуры;
-
процессе оформления доверенности;
-
предоставления оплаты, если сделка заключается с использованием государственных субсидий, сертификатов, заемных средств;
-
увеличении госпошлины.
За работу агент берёт плату. Она может представлять собой процент от размера сделки или заранее оговоренную сумму. Причём вносит денежные средства как продавец, так и покупатель. Всё зависит от особенностей сделки.
Риэлтор не несет ответственность за нарушения условий сделки одним из участников договора. Если специалист допустил ошибку, которая повлекла за собой затягивание сроков сделки, фактической передачи помещения или приостановку регистрации, гражданин может требовать снижения размера вознаграждения.
Почему НДФЛ и риелтор – это проблема?
Процедура покупки или продажи жилой недвижимости нередко сопряжена с уплатой или возвратом налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Так, при продаже недвижимости с полученной суммы нужно заплатить НДФЛ (за минусом стоимости покупки или 1 миллиона рублей), если объект находился в собственности продавца менее 5 лет. А при покупке жилья уже покупатель имеет право вернуть НДФЛ, уплаченный за сумму, эквивалентную стоимости покупки (но не более 2 миллионов рублей).
По сути, с точки зрения налогового законодательства эти процессы синхронизированы – государство получает налог с продавца и отдает примерно похожую сумму покупателю. Из этого правила есть несколько исключений:
- продавец может владеть квартирой дольше 5 лет (или дольше 3 лет, если попадает в одну из особых категорий) – тогда он не платит никакого налога;
- покупатель может быть ИП, неработающим пенсионером или просто работать неофициально – тогда у него не появляется права на налоговый вычет, так как ему просто нечего возвращать.
Если в сделке одна или обе стороны подпадают под эти критерии, то проблемы нет – и стоимость квартиры в договоре можно указывать вообще любую, это не повлияет ни на что. Но если продавец должен будет заплатить НДФЛ, а покупатель рассчитывает получить вычет, то может возникнуть проблема.
Все дело в том, что в большинстве сделок купли-продажи жилья задействован посредник – риелтор, который берет за свои услуги достаточно крупную сумму (50-100 тысяч рублей или даже больше). И чаще всего стоимость услуг риелтора оплачивает продавец – включая ее в продажную стоимость квартиры.
Например:
- в объявлении указана цена квартиры в 2 000 000 рублей;
- риелтор договорился с продавцом, что тот отдаст ему 100 000 рублей, если риелтор найдет покупателя на 2 миллиона рублей;
- после сделки риелтор забирает себе 100 000 рублей, продавцу остается 1 900 000 рублей.
Но так как в договоре купли-продажи значится сумма в 2 миллиона рублей, продавец будет платить налог именно с нее (пусть и с уменьшением на 1 миллион рублей или на стоимость приобретения жилья). Выходит, что продавец заплатит «лишних» 13 000 рублей – это НДФЛ на ту часть дохода от продажи, которую забрал себе риелтор.
Возможно, продавец не захочет включать эти 100 тысяч рублей в договор – чтобы потом не платить с них налог. В этом случае схема будет следующей:
- в объявлении указана цена в 2 000 000 рублей;
- продавец договаривается с покупателем вписать в договор 1 900 000 рублей – а остальные 100 000 рублей передать напрямую риелтору за его услуги.
Однако тут уже будет недоволен покупатель – ведь он отдаст 2 миллиона рублей, а в договоре будет указано на 100 тысяч меньше. Соответственно, и право на налоговый вычет у него возникнет лишь с 1,9 миллионов рублей – он попросту недополучит те же 13 000 рублей.
То есть, в этой ситуации нет такого варианта, который бы устроил обе стороны сделки – разве что полностью исключить из нее риелтора (что будет не очень справедливо, если это именно он свел продавца с покупателем).
Рассчитываем комиссию
При купле-продаже квартиры многие обращаются в агентство недвижимости за помощью. Посредники берут на себя полные обязанности по подбору подходящих вариантов, проверке документов и оказанию услуг на каждой стадии покупки. За это они получают вознаграждение, которое называется комиссия.
Кто и какие деньги платят за услуги агентства? Обычно комиссию оплачивают продавцы недвижимости. В договоре купли-продажи указывается процент от стоимости квартиры, который будет получен посредниками. Некоторые покупатели обращаются напрямую в агентство, чтобы заниматься поиском квартиры или проверкой объекта. В этом случае клиент обязан заплатить комиссию самостоятельно.
В зависимости от финансовой возможности ипотечности, есть несколько вариантов оплаты услуг агентов. Если покупатель берет ипотеку, то сумма комиссии зачастую включается в ипотечный кредит. В этом случае продавцы недвижимости заплатят дополнительный процент за оказание услуг по проверке и оформлению документов.
При обращении в агентство недвижимости, продавцы жилья передают всю ответственность за продажу и обязательства по документам и проверке объекта. Агент же берет на себя работу по подбору клиентов и проверке документов квартиры. Вся информация о клиентах и объектах находится у агента, который должен грамотно рассчитать комиссию и составить полные конечные документы по продаже.
Продавцы теряют ответственность за подбор клиентов и проверку объекта и переводят их на агента недвижимости. Агент обязан проверять каждый вариант своевременно грамотно проверять их и получать плату за свою работу. Каждый клиент имеет разные требования, и каждый объект требует индивидуального подхода со стороны агента.
Оплатить помощь агента нужно грамотно и своевременно. Комиссионные включают в сумму продаж еще один процент и должны быть рассчитаны по полной. Если клиент не получил и плату, и помощь агента, то продажа не считается завершенной.
Договоренности по оплате
Когда клиент обращается к риэлтору для подбора подходящих вариантов квартир, он должен понимать, что оказание услуг поиска и покупки недвижимости является платной. Обычно риэлторы получают вознаграждения за свою работу в виде процента от стоимости объекта.
Однако, нужно понимать, что варианты оплаты комиссии могут различаться в зависимости от желания клиента и сложности сделки. Если клиент обратился к риэлтору по объявлениям в газетах или на сайтах, то он должен заплатить комиссию за оказание услуг риэлтора. Если же клиент обратился к риэлтору по рекомендации, то риэлтор получает свои деньги от продавца квартиры. Эти договоренности обычно прописываются в договоре.
Важно помнить, что риэлторы несут ответственность за свою работу в подборе квартир и проверке правильности оформления документов. При оформлении ипотеки комиссия оплачивается как покупателем, так и продавцом в зависимости от договоренности.
При покупке квартиры клиентов должны быть грамотно рассчитаны проценты комиссии риэлтора. Обычно комиссия составляет от 2 до 5 процентов от стоимости жилья. Клиент должен понимать, что оплата комиссии зависит от каждой конкретной сделки и не может быть полностью стандартизированной.
- Варианты оплаты комиссии:
- Клиент платит риэлтору за его работу;
- Риэлтор получает вознаграждение от продавца;
- Комиссия оплачивается обеими сторонами.
Оплата комиссии должна быть включена в договор, который заключается между риэлтором и клиентом. Риэлтор должен вести полные записи о всех платежах и комиссиях при продаже и покупке квартир.
При обращении к риэлтору для подбора квартир клиенты могут задать вопросы об ответственности риэлтора, какие обязанности он получил, какие проверки проходят продавцы недвижимости и агентство, какие документы проверяются и т.д.