Как поменять собственника квартиры без продажи между родственниками

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как поменять собственника квартиры без продажи между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Главное, что надо учесть при мене доли — собственникам остальных долей в недвижимости мена предлагается в первую очередь. Если они отказываются, то можно менять свою долю с родственниками, не имеющими доли. Эта сделка обязательно должна регистрироваться нотариусом.

Форма составления договора мены долями квартиры

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Стандартные сведения договора мены:

• данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
• точное описание объектов мены;
• сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
• указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
• перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
• ответственность сторон за выполнение условий договора;
• действия при возникновении форс-мажоров и пр.

Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.

Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.

Как нужно действовать при передаче квартиры между родственниками? Вносим изменения в документы на право собственности

Владелец недвижимости имеет право передавать её во владение третьим лицам. Сделать это можно несколькими способами, которые предусматривают передачу в том числе и родственникам. Каждый из вариантов имеет свои особенности и правовые последствия.

В большинстве случаев требуется:

1. Паспорта участников сделки.
2. Правоподтверждающие документы.
3. Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, если владелец недвижимости является несовершеннолетним.
4. Технический и кадастровый паспорт.
5. Правоустанавливающие документы.
6. Выписка из ЕГРН, свидетельствующая об отсутствии обременений.
7. Справка по форме №9.
8. Документы, подтверждающие родственные связи участников сделки.

Особое внимание следует уделить подготовке кадастровых выписок и документов, требующих заверения нотариуса.

Дарение несовершеннолетнему или дарение доли в квартире

Ребенок может владеть имуществом в любом возрасте. Передача квартиры в дар несовершеннолетнему (то есть лицу младше 18 лет) должна быть оформлена только в письменном виде.

Есть некоторые ограничения на оформление договора, потому что дети могут становиться стороной подобных сделок лишь с определенного возраста. Это сделано для того, чтобы несовершеннолетние не могли по незнанию или непониманию совершать поступки, которые в дальнейшем могут ухудшить их положение (например, если в дар квартиру передает не родственник, нужно выплачивать налог, а ребенок по понятным причинам сделать это не может).

Все зависит от возраста ребенка.

• Если ребенок еще не достиг возврата 14 лет, договор за него подписывают родители или официальные опекуны. Важно! Это делается даже в том случае, когда сами родители и делают подарок. Они и изъявляют свое желание передать квартиру в дар, и подтверждают за ребенка осознанное согласие на то, чтобы принять такой подарок.

• Если ребенок в возрасте 14-18 лет, он уже сам подписывает договор, но требуется согласие родителей.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

   1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
   2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
   3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
   4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
   5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
   6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
   7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

   ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

   1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
   2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
      • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
      • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
      • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
   3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
   4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
   

   Переоформление квартиры на родственника через договор дарения

   Переоформить квартиру на совершеннолетнего родственника по договору дарения можно самостоятельно. Для этого подойдет любой шаблон договора дарения, взятый из сети Интернет.

   Нотариус для оформления в таком случае не нужен. Процедура переоформления квартиры по договору дарения выглядит следующим образом:

   • Заполнение и подписание трех экземпляров договора дарения: по одному экземпляру для каждой из сторон сделки;

   • Собрать пакет документов:

     • паспорта дарителя и одариваемого,

     • подписанный договор дарения,

     • выписка из ЕГРН,

     • согласие на сделку супруга дарителя,

     • согласие банка (если квартира в ипотеке и такое предусмотрено кредитным договором);

   • Оплатить госпошлину в размере 2000 руб;

   • Подать пакет документов В Росреестр напрямую или через МФЦ,

   • Дождаться регистрации перехода права собственности на квартиру (придет новая выписка ЕГРН).

   Отказаться от решения подарить квартиру после оформления сделки нельзя, даже если тот, кому была подарена квартира отказался от своих обещаний, данных дарителю устно.

   Если квартиру передают по договору дарения несовершеннолетнему ребенку, то сделку нужно оформлять у нотариуса.

   Также, несовершеннолетний ребенок не может сам или по доверенности подарить квартиру. Однако, принять квартиру в дар ребенок может. За детей до 14 лет дарственную от их имени подписывают родители (опекуны), а с 14 лет – сам ребенок с разрешения законного представителя. Распоряжаться полученным имуществом ребенок может только после 18 лет.

   Главные преимущества сделки

   Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:

   • Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
   • Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
   • Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю

   Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.

   Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.

   Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.

   Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него.

   В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме.

   В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

   Рекомендации по подготовке основных документов

   Подготовка кадастровых выписок

   Если кадастровый паспорт не старше 5 лет, достаточно снять копии с документа и приложить их к оригиналу. Но если данные устарели, кадастровую информацию нужно обновить в БТИ. Данная услуга платная.

   Можно непосредственно посетить бюро технической инвентаризации или обратиться в региональный МФЦ.

   Специалист БТИ проводит экспертизу жилплощади по месту ее расположения. Новый кадастровый паспорт получают через 15 дней.

   Нотариальные документы

   Статья 244 ГК РФ обязывает участников сделок одаривания или купли/продажи собственности предоставить разрешение на сделку от иных собственников жилья. Сделать это можно у нотариуса.

   Находящийся в зарегистрированном браке новый собственник квартиры должен получить нотариально подтвержденное согласие своей половины на обретение квадратных метров – статья 34 СК РФ, статья 256 ГК РФ.

   Если в квартире прописаны или являются собственниками долей недвижимости малолетние дети, лица с ограниченной дееспособностью, недееспособные, требуется нотариально удостоверенное разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение (статьи 26, 28-30 ГК).

   Подтверждение отсутствия задолженностей по коммуналке. В ЖЭУ получают выписки из домовых книг о прописанных в квартире лицах, отсутствии долгов по коммунальным платежам.

   Следует учесть, что препоны при перерегистрации жилья могут возникнуть, если «старый» собственник не вносит взносы капитального ремонта.

   Передача жилья при помощи договора купли-продажи

   Заключение договора купли-продажи — самый популярный способ передачи квартиры новому хозяину. Причем им может быть как родственник, так и посторонний человек. Степень родства никак не влияет на особенности оформления документа. Передача собственности посредством заключения договора купли-продажи выгодна обеим сторонам. Так, для продавца квартиры плюсом будет получение большого размера прибыли, а также продажа заведомо заинтересованному лицу. Единственный нюанс — необходимость платить НДФЛ в размере 13% на получение дохода подобным образом. Но есть несколько способов обойти эту обязанность. НДФЛ не придется платить, если:

   1. квартира была приобретена до 1 января 2016 года и находилась во владении собственника более, чем 3 года;
   2. недвижимость куплена после 1 января 2016 года, но прошло более 5 лет после покупки имущества.

   Выгода для покупателя заключена в том, что ему не требуется платить налог на покупку. Также он имеет право воспользоваться правом получения налогового вычета (13% от цены недвижимости).

   Когда нужно перерегистрировать жилье на близкого или родственника, чаще всего обращаются к сделке дарения. Но перед тем, как оформлять дарственную, следует знать о некоторых ее особенностях:

   • Если сделка дарения заключается в соответствии с Семейным кодексом, налог на доход с продажи квартиры платить не придется. К близким родственникам относятся супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки, братья и сестры.
   • Если потребуется продать подаренное имущество, нужно будет заплатить НДФЛ. Исключение составляют случаи, если квартиры находилась в собственности более 5 лет (или 3 лет, если дарителем был родственник). Этот период считается минимальным предельным сроком владения, по его истечении владелец освобождается от уплаты налога на доход физических лиц.

   Договор мены между родственниками

   По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны квартиру в обмен на другую квартиру (или иную вещь). Можно сказать, что каждая из сторон будет выступать по отношению к одной квартире продавцом, а к другой — покупателем. В зависимости от соотношения стоимости квартир мена может быть двух видов: с доплатой (если одна квартира стоит дороже другой, то разницу одна из сторон выплачивает другой) и без таковой (стоимость квартир одинакова). Например, вы хотите продать свою 3-комнатную квартиру и купить 1-комнатную и получить разницу между их стоимостью и нашли такую 1-комнатную квартиру, продавец которой желает приобрести 3-комнатную квартиру, как у вас.

   В данном случае вы можете переоформить квартиры друг на друга одним из двух способов: или путем заключения двух договоров купли-продажи, или путем заключения одного договора мены с условием о доплате разницы. При выборе последнего варианта переоформления права собственности на квартиру порядок расчетов будет наиболее точно соответствовать существу сделки, а также вы исключаете ситуацию, при которой по одной из квартир переход права будет зарегистрирован, а по другой — нет. При признании недействительным или расторжении договора мены каждый получит ранее принадлежащую ему квартиру.

   Способы переоформления квартиры на родственника

   Согласно ст. 153 ГК РФ, переоформление недвижимости на другого человека возможно только посредством совершения сделки, ведущей к изменению прав. Для этого достаточно желания собственника на передачу имущественных прав другому человеку.

   переоформления квартиры на супруга

   Наиболее часто переоформление квартиры на супруга встречается в бракоразводных процессах. Причинной этому является то, что недвижимость считается неделимым имуществом. Как правило, суд оставляет недвижимость женщине. Муж может поступить двумя способами. Либо продать супруге свою долю. Либо подарить, оформляя дарственную. Если он выбирает последний вариант, то произвести оформление дарственной лучше до официального расторжения брака.

   Так как в браке супруги считаются родственниками, а переоформление квартиры на них не облагается налогом. Если же дарственная будет составлена после развода, то супруге придется оплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

   Если супруге не могут прийти к компромиссу, то возможно оформление квартиры на ребенка. Если ему еще нет 18 лет, то один из родителей назначается опекуном. Опекун не может продать или подарить квартиру другому человеку. Такое право имеет только ребенок, но только когда достигнет совершеннолетнего возраста.

   
   

   Похожие записи:

   • Пособие на ребенка до 3 лет в 2023 году
   • Алименты на ребёнка в 2023: сколько платят и как взыскать
   • Жилье в Казахстане: как купить и сколько стоит