Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать землю которая в аренде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы планируете приобрести или продать земельный участок, который находится в аренде и имеет на нем дом, вам необходимо ознакомиться с процессом переуступки прав на такую недвижимость. В данной статье мы рассмотрим, какие права и стоимость земли можно реализовывать, находящуюся в аренде, и как провести процедуру покупки или продажи.
Покупка и продажа земельного участка: все, что нужно знать
Первым шагом при продаже земельного участка в арендуемом состоянии является определение, кому принадлежит право выкупа земли. Если участок принадлежит государству, то право выкупа может принадлежать муниципалитету или арендатору. Если участок принадлежит частнику, то право выкупа может принадлежать другому лицу.
Приобретение земли, находящейся в аренде, возможно через процедуру выкупа. Чтобы оформить такую сделку и выкупить землю у государства или ее владельца, необходимо ознакомиться со сроками и условиями, установленными в Земельном Уставе (ЗУ). В случае, если участок принадлежит государству или муниципалитету, его можно выкупить через процедуру выкупа земли.
Если вы являетесь арендатором земли и хотите выкупить арендованный участок, то процедура выкупа может быть проходит через местного администратора или судебный порядок. Однако, необходимо быть внимательным и следить за соблюдением сроков, так как в противном случае вы можете потерять свое право на выкуп.
Если вы хотите продать земельный участок, находящийся в аренде, важно знать, что вы не можете просто продать землю и сохранить всю стоимость построенного на ней дома. В такой ситуации необходимо провести процедуру раздела стоимости между землей и строениями по договоренности с покупателем.
Риски для третьей стороны при покупке земельного участка с домом
Приобретение земельного участка с домом, находящимся в аренде, может представлять определенные риски для третьей стороны, к примеру, для лица, желающего приобрести такой участок. Важно иметь в виду, что процедура покупки и продажи земли с объектом недвижимости, находящимся в аренде, может сопровождаться рядом сложностей и ограничений.
Во-первых, при приобретении такого участка необходимо учитывать соглашение, заключенное между арендодателем (муниципалитетом) и арендатором. Данные документы определяют условия аренды и сроки, на которые земельный участок предоставлен в пользование. Если срок аренды еще не истек, третья сторона не сможет провести сделку купли-продажи с арендуемым участком.
Во-вторых, возможна переуступка права аренды. Подобная процедура требует согласования с муниципалитетом и с собственником дома, который находится на арендованной земле. Как правило, муниципалитет имеет преимущественное право на выкуп арендуемого участка, что может создавать дополнительные трудности в совершении сделки между третьей стороной и текущим арендатором.
Документы для переуступки права аренды на земельный участок
Для смены арендатора земельного участка нужно:
- Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
- Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
- Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
- Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
- Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
- Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
- Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
- Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
- Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
- Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Отчуждение территории, находящейся в пользовании
Приобретение земли в собственность через аренду является очень распространенной практикой в стране. В частности, муниципальные и региональные земли пользуются большим спросом в силу своей юридической чистоты и верно оформленных документов с правовой точки зрения.
Вам будет интересно прочесть:
Список документов для продажи земли мы разместили в этой статье.
С порядком оформления предварительного договора ознакомьтесь по этой ссылке.
Заключение ДКП доли земельного рассматривали здесь.
Вопросы ипотечных кредитов и господдержки при покупке земли мы освещали в этом материале.
Покупателем может быть как сам арендатор, реализующий преимущественное право покупки, так и третье лицо, приобретающее объект недвижимости на этой земле. Иногда земельный участок продает арендодатель, а право аренды по заключенной сделке при этом сохраняется.
Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?
Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).
В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец.
нотариальнорегистрацию в органы Росреестра
В этом случае, при подаче документов необходимо доказать, что право такого преимущественного выкупа у покупателя есть (достаточно предоставить документы о нахождении долей по соседству с продающимся участком). Реализация права преимущественного выкупа может быть осуществлена в том случае, если продавец известил всех остальных собственников о том, что будет продавать свою долю, в письменном виде.
Если имущество выставлено на публичные торги, то право преимущественного выкупа теряется. Однако, если собственники других долей докажут, что не были соответствующим образом извещены о выставлении доли на продажу, результаты торгов могут быть оспорены.
Какие документы нужны для переоформления?
- Чтобы вносить арендные платежи, новый владелец дома сообщает о смене арендатора земельного участка. Для этого в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя готовится запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды. К заявлению-запросу также прикладываются документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя;
- Вместе с ответным сообщением, новый собственник получает проект дополнительного соглашения к договору аренды, которое нужно подписать и вернуть арендодателю. Рекомендуется внимательно прочитать проект этого соглашения и проверить все реквизиты, в том числе кадастровый номер, площадь участка и другие данные. Все ошибки лучше исправить до подписания;
- Новому владельцу дома предстоит выяснить, не менялся ли собственник земли. Если перераспределение полномочий привело к смене арендодателя, нужно обращаться к новому владельцу.
Например, в Волгоградской области произошло перераспределение полномочий между органами местного самоуправления городского округа и органами государственной власти. В результате с 1 января 2015 года участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления.
Как продать право аренды земельного участка, принадлежащего государству
Часто возникает вопрос, продать право аренды земельного участка, если ее собственником значатся государственные органы. Это также возможно, но со своими особенностями. Наиболее распространена сдача в аренду под индивидуальное жилое строительство. Покупка происходит на торгах конкурсных или аукционных. Таким образом, земельный участок получает тот, кто предложит наибольшую цену.
Обязанность создания объекта договора в правовом смысле возлагаются на арендатора. Он должен произвести межевание, определить границы, поставить участок на кадастровый учет. Получается, что на него накладываются дополнительные затраты.
Договора аренды с муниципалитетом не предусматривают возможности сдачи участка в субаренду
Данная мера предосторожности направлена на борьбу с незаконным использованием государственных земель. Однако это не лишает арендатора возможности передать право аренды
Есть лишь один нюанс – продать неосвоенный земельный участок нельзя. Как невозможно и самостоятельно изменить его целевое назначение.
Подводные камни переуступки аренды земельного участка
Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:
- Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
- Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
- Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
- Имеются долги по уплате арендной платы;
- На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.
Однако при наличии всех этих неприятных моментов переуступка имеет множество положительных сторон:
- Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
- Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
- Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.
Рекомендации для собственника земельного участка
Лица, которые приобретают право собственности на земельный участок (постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения), становятся плательщиками земельного налога (п. 1 ст. 388 НК РФ). Ряд проблем возникает еще на стадии, когда они оформляют права.
Например, они сталкиваются с незаконным бездействием органов, которые производят регистрацию. В результате арендные отношения продолжаются дольше, принося владельцу лишние траты. Минимизировать последствия возможно, если заранее подготовиться к проблемам и запастись документами:
- Требуйте исключить из арендного платежа сумму за период незаконного бездействия органа, который предоставляет землю. Чтобы избежать споров о порядке оплаты, нужно своевременно оформить право и получить свидетельство на землю;
- Процедура может затянуться по вине муниципального или государственного органа, который предоставляет землю. Эти структуры могут долго рассматривать заявление о выкупе земельного участка. Это увеличивает период, в течение которого лицо, выкупающее участок, продолжает арендные отношения;
- Потребуйте от арендаторов компенсировать земельный налог пропорционально площади, которую занимают их здания. Если здания третьих лиц располагаются на участке собственника, последний вправе требовать с них земельный налог. Размер компенсации зависит от площади зданий, которыми владеют эти лица. Если они отказываются платить, собственник вправе взыскать налог в судебном порядке.
Что следует учесть при составлении договора
Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды
Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:
Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен. Расторжение договора
Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст
22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования
619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.
Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.
Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.
Как перевести земельный участок из аренды в собственность?
Выкупная цена объекта, являющегося федеральной собственностью, может составлять до 2.5% его цены в кадастре. Это касается и выкупа компаниями площадей, предоставленных для возведения дачных построек.
Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.
Кто имеет право претендовать на получение земельных участков в собственность? Процессы передачи арендуемых площадей в собственность временных пользователей регламентированы статьями 39.9, 39.18 и 39.20 Земельного кодекса РФ, а также нормативно-правовыми документами различных уровней.
Аргументация ВС, с которой он отменил постановления Десятого арбитражного апелляционного суда (Светлана Епифанцева, Сергей Коновалов, Елена Короткова) и АС Московского округа (Ольга Дудкина, Валентина Долгашева, Римма Латыпова), проще. Эти две инстанции согласились с муниципалитетом, что ЗМПМК вообще не имела права на выкуп по ст.36 ЗК, так как ее объекты — «незавершенка».
Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.
Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде
Часто руководство муниципалитета просто предлагает расторгнуть договор найма и передать землю обратно государству.
Но это крайне невыгодно арендатору, поскольку им могут быть потрачены средства на землеустройство (межевание, технический план, постановка на учет в Кадастре). При таких обстоятельствах лучше всего продать (переуступить) свои права третьему лицу.
При заключении соглашения с заинтересованным в покупке арендованной земли лицом, покупателю необходимо внимательно изучить договор найма участка:
При условии, что с правоустанавливающими бумагами все в порядке и техническая документация в норме, владелец может распоряжаться землей на свое усмотрение. Не стали исключением и земли, на которых есть обременение – договор найма на определенный срок, с четко оговоренными возможностями.
Есть ли по рассматриваемому объекту какие-либо отягощения и запреты, кроме соглашения аренды, можно увидеть в базе ЕГРП
Нередкими стали сделки, когда участок берется в наем у муниципалитета, а постройка на нем, это частная собственность физ. или юр. лица. В этом случае:
- Дом отчуждается на основании купчей.
- Участок передается при помощи переуступки права найма.
Договор купли-продажи и соглашение о передаче прав аренды, одновременно подаются в Росреестр для регистрации
Если Вас интересует продажа земельных участков находящихся в аренде, не спешите оформлять право переуступки. Прежде всего, необходимо выполнить предварительную проверку надела и сопутствующей документации, а именно:
- Когда заканчивается срок действия договора аренды.
- Платилась ли своевременно рента, есть ли задолженности.
- Разрешено ли действующее целевое назначение земли для ИЖС, животноводства, земледелия и т.д.
- Есть ли запрещения на дальнейшее право выкупа надела.
- Требуется ли согласие супруга собственника аренды на сделку по переуступке права у нотариуса.
Выкуп оформленного в аренду участка земли без торгов
Цена участка – фактор, который влияет на возможность покупки. На рынке недвижимости РФ существует 2 варианта определения стоимости имущества:
- Кадастровая. Получают при процентном расчете объекта. Опция уместна для арендаторов с капитальными постройками на территории.
- Рыночный анализ. Средняя стоимость аналогичного участка.
Цена зависит от экономических реалий. Обязательно учитывают физические особенности группы в конкретном регионе. В анализ показателей рынка берут данные квадраты похожей недвижимости.
Если в мегаполисе более 3 млн жителей, то при расчете учитывают ставку в 20% от стоимости в Госкадастре. В небольших городах цена варьируется в пределах 8-24%. В поселках с населением до 500 тысяч человека налог составляет 2-5%. Для выкупа арендуемого вами земельного участка в сельской местности используют 3% от цены, которую получили при помощи экспертной оценки. Объекты федеральной собственности считают по 2,5%.
Землю можно выкупить без уплаты стоимости. Льготы работают при использовании территории под личное хозяйство. Поблажки дают при действующем договоре аренды, сроком от 6 лет. Если большая часть периода уже прошла, то арендованный участок забирают безвозмездно.
Бесплатное получение земли возможно семьям, у которых более 3 детей. Льготный тариф действует только один раз. При последующих сделках с недвижимостью придется оплачивать стоимость по общей ставке.
Чтобы не получить отказ в приватизации, нужно правильно пройти процедуру. Сбор документов – первый этап при выкупе арендованного участка. Важно четко размежевать территорию, согласовать границы с соседями. Работы осуществляют кадастровые инженеры, которые заносят информацию в реестр.
Если земельный участок не учтен в Госкадастре, то нельзя получить техническую документацию. Справки из Росреестра помогут выяснить ситуацию. После представления планов, паспортов заявителей и квитанций об уплате имущество ставят на учет.
Выкуп арендованной земли – длительный, сложный процесс. У потенциального покупателя во время оформления документов могут возникнуть сложности. Трудности возможны на любом этапе, о чем стоит помнить.
Часто проблемы бывают в кадастровых бумагах. Техническую документацию надела могут составить с ошибками или возникнут непонимания с инженером, который работал на участке. Сложно провести точное межевание при нарушении границ соседями или при сползании грунта в овраг.
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру ещё называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в аренде земельный участок и на нём зарегистрирован как минимум объект незавершённого строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Можно ли полноправному хозяину продать землю, находящуюся во временном пользовании у другого лица?
Можно ли продать землю, если она сдана в аренду? Несмотря на то, что на земельный участок наложено обременение в виде договора аренды, полноправный хозяин имеет полное право продать ее в любой момент, если у него оформлены документы, которые подтверждают право собственности. Покупатель в свою очередь, после получения свидетельства о регистрации прав собственности, имеет право отказать в аренде, если на то будут законные основания. И после этого распорядиться наделом земли по собственному усмотрению.
Договор купли-продажи земли – часто используемый вид договора на покупку земли. Он может составляться в письменной форме или нотариально заверенный.
До января 2013 года срок регистрации составлял 1 месяц, на данный момент переход собственности земельного участка от одного лица к другому, составляет 20 дней (календарных). Стоит отметить, что этот срок может быть уменьшен, если написать обращение к начальнику Росреестра, в котором должны быть описаны точные причины, из-за которых следует сократить срок регистрации. Но в праве руководителя отклонить заявление.
В соответствии со ст. 131 ГК любой договор купли-продажи земельного участка должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом размер госпошлины определяется п.22 ст. 333.33 НК за регистрацию физическое лицо оплачивает пошлину в 2000 руб., а юридическое – 22000 руб. Оплата госпошлины проводится до того, как документы поданы на регистрацию. Конечно, при подаче документов при регистрации потребовать от вас квитанцию никто не имеет право, но лучше иметь ее на руках.
Закон не запрещает продать землю находящуюся в аренде. Не смотря на то, что процесс этот трудоемкий и длительный, не стоит пренебрегать законными методами. Стоит отметить, что если производится покупка земли, арендодателем которой является государство или муниципалитет, то проблем с оформление не будет. К тому же не нужно тратить деньги на проверку законности продажи участка, находящегося под арендой – в государстве все предельно прозрачно.