Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительно-проектные организации в Донецке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы узаконить конструктивные изменения в нежилом помещении, владельцу необходимо обратиться с заявлением о выполненной перепланировке в БТИ. Дополнительно потребуется техпаспорт на нежилое помещение и выписка из ЕГРН.
Особенности проведения реконструкции коммерческих помещений
При проведении мероприятий по изменению объектов коммерческого типа следует иметь в виду, что такие площади нередко арендуются другими людьми или приобретаются другимисобственниками. Поэтому в процессе создания проекта предусматривают такие изменения, которые потом будут универсальными для использования помещений в разных сферах.
К объектам коммерческого назначения, кроме офисов и торговых объектов, относятся гостиницы, кафе, столовые и склады. При проведении изменений в таких зданиях нужно учитывать определённые особенности.
Склады реконструируются чаще всего после перепрофилирования производственного предприятия или в случае смены их собственников.
Гостиницы нередко размещаются в двухэтажных домах старого типа, поэтому следует приводить эти здания в соответствие с современными стандартами комфорта. Для этого увеличивают высоту потолков и площадь комнат, надстраивают дополнительные этажи, прокладывают необходимые коммуникации.
Котельная реконструируется в случае установки нового оборудования или увеличения мощностей.
Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Узаконивание самовольной постройки
Любое строение, даже гараж или небольшой сарай, возведенные без особого на то разрешения, считаются самостроем. И не имеет значения, что земельный участок ваш, постройка не будет принадлежать вам по праву. Следовательно, такую недвижимость невозможно передать по наследству, дарственной или продать.
Самое хлопотное – собрать документы для узаконивания самовольной постройки, в состав которых входят:
технический план построенного объекта;
- декларация о том, что постройка готова к эксплуатации (в двух экземплярах);
- документы, свидетельствующие о праве собственности на землю, на которой возведено строение, а также кадастровый паспорт на земельный участок;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (копия);
- заключение эксперта, что самострой соответствует всем требованиям строительных норм и правил, а также не представляет опасности для граждан.
Узаконивание гаражей считается действительным и законченным, когда в Единый реестр недвижимости внесена запись о предоставлении права на владение данным объектом недвижимости. Причем автовладельцам следует знать, что в ДНР с 2020 года внедрена программа так называемой «гаражной амнистии», на основании которой появилась возможность легализировать незаконно возведенные строения.
Порядок узаконивания гаража, возведенного собственными силами, зависит от того, кому принадлежит земля, на которой находится объект. Это может быть земельный участок, принадлежащий администрации либо зарегистрированный, как частная собственность. В первом случае возможно узаконивание земли владельцем гаража, оформив собственнические права при условии, что предполагается использование участка по целевому назначению или земля под строительство гаража была выделена до 30 октября 2001 г.
Что касается членов гаражных кооперативов, узакониванию подлежит только гараж, владельцем земли остается кооператив, поскольку участок как правило выделяется земельным фондом государственной администрации. Для регистрации собственности на гараж можно обратиться в местные администрации или единые регистрационные центры на территории ДНР.
Реконструкция, требующая разрешения
Реконструкция помещения представляет собой комплекс мероприятий направленных на изменение некоторых его параметров. Это может коснуться наружной части здания, внутренней площади или инженерных систем. На проведение таких работ необходимо оформлять разрешение.
В дальнейшем этот документ потребуется для регистрации здания в Росреестре после проведения всех изменений.
Необходимость в документе возникает для совершения следующих видов работ:
- При изменении числа этажей.
- В случае переделки чердачного помещения под мансарду.
- Если к нежилому помещению достраивается дополнительная площадь.
- При усилении конструкции здания.
На все эти работы необходимо получение разрешительных документов. Их выдачей занимается отдел архитектуры. В зависимости от объёма планируемых работ иногда приходится иметь дело и с другими организациями.
Узаконивание перепланировки и реконструкции помещений
Многие владельцы недвижимости, внося изменения в квадратные метры своих помещений, полагают, причем, ошибочно, что только для реконструкции требуются разрешения контролирующих органов, а перепланировку нет необходимости согласовывать. Итак, в чем же разница между данными понятиями и как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры.
Узаконивание реконструкции в ДНР подразумевает согласование с последующим получением разрешения на внесение конструктивных изменений в объект недвижимости посредством сужения или расширения помещения.
Узаконивание перепланировки в ДНР – это согласование на проведение работ, связанных с перемещением либо со сносом не несущих перегородок с целью изменения площади помещения.
Если до недавнего времени владельцы недвижимого имущества оформляли узаконивание самостроя через суд, и только после того, как были окончены строительное работы, то сейчас по законодательству необходимо получить разрешение до их начала.
Узаконивание перепланировки
Узаконивание перепланировки квартиры, так же, как и узаконивание постройки любого другого характера, является в ДНР необходимостью. Только при соблюдении данного условия недвижимое имущество считается легализированным, а документы соответствуют действительности. Чаще всего несоответствие возникает, если проведена реконструкция помещения (снос перегородок либо изменение их местоположения), что существенно отражается на величине значений жилой площади и подсобной.
Если факт узаконивания перепланировки и реконструкции не подтвержден соответствующими законодательными органами ДНР, все последующие сделки с недвижимостью невозможны. То есть, собственник лишается права распоряжаться недвижимостью на предмет дарения или продажи любого помещения, не прошедшего процедуру узаконивания в Донецке.
Порядок узаконивания перепланировки квартиры состоит из нескольких этапов:
- получение разрешительных документов на выполнение реконструкции;
- разработка и оформление проектной документации;
- регистрация декларации о завершении проведенных работ и ввод объекта в эксплуатацию;
- регистрация права собственности, получение технического паспорта в соответствии с проведенными изменениями.
Узаконивание гаражей считается действительным и законченным, когда в Единый реестр недвижимости внесена запись о предоставлении права на владение данным объектом недвижимости. Причем автовладельцам следует знать, что в ДНР с 2020 года внедрена программа так называемой «гаражной амнистии», на основании которой появилась возможность легализировать незаконно возведенные строения.
Порядок узаконивания гаража, возведенного собственными силами, зависит от того, кому принадлежит земля, на которой находится объект. Это может быть земельный участок, принадлежащий администрации либо зарегистрированный, как частная собственность. В первом случае возможно узаконивание земли владельцем гаража, оформив собственнические права при условии, что предполагается использование участка по целевому назначению или земля под строительство гаража была выделена до 30 октября 2001 г.
Что касается членов гаражных кооперативов, узакониванию подлежит только гараж, владельцем земли остается кооператив, поскольку участок как правило выделяется земельным фондом государственной администрации. Для регистрации собственности на гараж можно обратиться в местные администрации или единые регистрационные центры на территории ДНР.
СТОИМОСТЬ И СРОКИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ
Стоимость разделов, необходимых для согласования реконструкции здания составляет в среднем 300 тыс. руб. для неэкпертизного объекта (не более 2-х этажей и 1500 м2) и от 900 тыс. руб. за проект, подлежащий эскспертизе, и зависит от множества факторов — текущего технического состояния, необходимости усиления конструкций и укрепления грунтов, архитектурной сложности и геометрических размеров здания, типа проводимой реконструкции, состава проектной документации.
Направьте заявку с пояснениями, какую реконструкцию хотите узаконить, в каком объеме вам необходим проект, какие исходные данные имеются и что еще нужно собрать. Мы изучим документы на ваш объект, оперативно подготовим коммерческое предложение и посоветуем порядок дальнейших действий.
Этапы согласования работ
Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.
После получения заявленияархитекторы выезжают на место для составления проекта, который должен соответствовать не только техническим, но и предусмотренным законом санитарным и противопожарным нормам.
После подготовки специалистами проект для реконструкции утверждает городской отдел архитектуры, а затем местная санэпидемстанция иМЧС.
В случае внесения изменений в систему отопления, освещения, газо- и водоснабжения необходимо получить одобрение от всех этих коммунальных служб. Следующий этап связан с получением акта выполненных работ, который оформляется жилищной комиссией и подписывается главой администрации города.
Пакет подготовленных документов и заявление на выдачу согласия отправляют в муниципальный орган, который выдаёт разрешение для реконструкции здания или запрещает её.
В случае получения отказа можно устранить недостатки и начать процесс заново.
Порядок получения разрешения на реконструкцию нежилого здания
Для согласования разрешения на реконструкцию нежилого здания в БТИ необходимо получить копию технического плана интересующего объекта. Такие запросы владельцев сооружения обрабатываются без дополнительных документов или справок.
Полученные документы следует представить в отдел архитектуры города. Затем заказать в отделе архитектуры проектную документацию на работы по реконструкции. Архитекторы составят по нежилому помещению проект, согласно действующим нормативным актам по пожарно-технической и санитарной безопасности.
Затем готовый проект передается в пожарную инспекцию, санэпидемстанцию. И если в ходе работ затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, газа, проводка, то необходимо согласование коммунальных служб.
На следующем этапе требуется получить разрешение у жилищной комиссии, которая отвечает за акт выполненных работ. Если разрешение получено, оно визируется у главы администрации. Затем документы направляются в орган местного самоуправления, который и выдает окончательное разрешение на реконструкцию нежилого здания.
Передав в орган местного самоуправления документы, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы, в течение 10 суток можно ожидать ответ. В случае если органом самоуправления в разрешении на строительство будет отказано, то вместе с отказом будет дано объяснение причин.
Документы для согласования реконструкции нежилого здания
Если необходимо провести реконструкцию нежилого объекта, то разрешение на строительство выдает орган местной власти по месту расположения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Для получения разрешения необходимо предоставить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на землю – свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
- градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
- проектная документация: архитектурные решения, схемы планировочной организации, проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей, проект реконструкции, пояснительная записка и т. д.;
- положительное экспертное заключение;
- согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
- копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.
Как узаконить перепланировку квартиры: порядок и документы
Процедура перестройки частного дома – задача сложная и ответственная. Причем дело касается не только самой процедуры перестройки, но и получения разрешения на это. Под реконструкцией в этом случае подразумевается кардинальное изменение некоторых параметров дома, его технических элементов. Такие работы могут включать:
- Надстройку новых этажей.
- Пристройку к жилому блоку.
- Изменение конфигурации крыши, окон, дверей.
- Добавление, перемещение инженерных систем, коммуникаций.
- Другие кардинальные вмешательства.
Важно! Под реконструкцией не подразумевается перепланировка или капитальный ремонт – это абсолютно разные действия, которые имеют свои особенности и набор действий.
Хотя – это существенное вмешательство в состояние дома – все же при ней не допускается изменение или полная замена:
- Несущих конструкций. Разрешен ремонт.
- Снос несущих стен. Возможна только перестройка, достройка.
Для отдельных действий в здании как жилом, так и нежилом разрешения не нужны. К таким манипуляциям относят:
- Установка окон, дверей в проемы, которые уже есть. В том числе замена старых конструкций.
- Изменение площади помещения и конфигурации его за счет сноса перегородок (не несущих стен!).
- Проведения любых работ, что не будут иметь результатом увеличение или уменьшение площади.
По пунктам 2 и 3 разрешение не требуется, если будет соответствующее письмо организации, уполномоченной на выдачу, указанного документа, что на проведение таких строительных работ не требуется разрешение на строительство и как следствие разрешение на ввод в эксплуатацию.
Реконструкция жилого дома – совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению этого дома или связанных с изменением их основных технико-экономических показателей и параметров. (Глава 1 п.2 Постановления №384).
Разберемся на примерах, что считается реконструкцией.
Согласно постановлению №384, к работам по реконструкции относятся работы по:
- изменению назначения, количества и (или) общей площади жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов;
Например, есть желание у части помещений изменить их назначение. Допустим, был пристроен гараж, а вы хотите на месте гаража сделать жилые комнаты. Или еще, есть желание часть помещений сделать нежилыми, например организовать магазин на части площадей жилого дома. Или еще вариант, вместо чердака сделать мансарду. Такие виды работ и им подобные, относятся к реконструкции. - изменению строительного объема или общей площади жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах, одноквартирного жилого дома;
Например, есть желание пристроить к дому часть или надстроить дом дополнительными площадями. Такие виды работ тоже относятся к реконструкции. - замене несущих конструкций (отдельных видов таких конструкций) жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах, одноквартирного жилого дома;
Например, если нужно заменить конструкцию крыши с изменением геометрии и стропильной системы, или заменить конструкцию перекрытий на другую или нужно изменить конструкцию балкона или лоджии. Такие виды работ и им подобные, относятся к реконструкции. - устройству балконов, лоджий, веранд, террас;
Например, если нужно пристроить к дому веранду, балкон, террасу или лоджию, то это все виды работ относящиеся к реконструкции. - инженерному оборудованию (переоборудованию) жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов;
Например, увеличение мощности электроснабжения, изменение системы теплоснабжения и водоснабжения, все это реконструкция. - устройству (переустройству) наружных сетей, кроме магистральных.
Например, нужно подвести к дому сети газоснабжения, электроснабжения и т.д.
Иные работы не являются работами по реконструкции, и для их проведения не требуется решение о разрешении на реконструкцию. Если планируется изменить планировку без увеличения площадей, то это перепланировка жилого дома и это другая история, в этой статье мы это не рассматриваем.
Если планируемые работы попали в перечень, приведенный выше, то нужно получить решение на реконструкцию в местном исполнительном и распорядительном органе, это Администрации района, если дом в Минске или в сельском совете, если дом в сельской местности.
Нужно написать заявление и собрать документы, указанные в п. 3.1 единого перечня административных процедур, согласно постановления Совета Министров РБ от 17 февраля 2012г №156.
Для положительного решения и перечня запрашиваемых видов работ необходимо заранее подготовить эскиз или план — схему планируемых работ. Так у местного и распорядительного органа при принятии решения не будет сомнений и вопросов.
Если ответить на вопрос с чего начать реконструкцию дома, наш ответ с эскизного проекта. Проектное бюро Тектоника предлагает разработку эскизного проекта, в ходе разработки эскиза будет произведен поиск варианта изменения жилого дома по вашему заданию, которое мы детально обсудим. После того, как вариант будет найден, то этот эскиз можно подать вместе с пакетом документов для получения решения.
Эскизный проект выполняется 10 рабочих дней, стоимость от 500 BYN. Заказать звонок
Решение на разрешение реконструкции жилого дома готовится 1 месяц.
В градостроительном кодексе дано определение реконструкции здания. Данный процесс описан как комплекс работ, после проведения которых могут измениться параметры объекта капитального строительства, а именно: количество этажей, площадь, объём, качество инженерного и технического обеспечения. Документ, который позволяет выполнить такое переоборудование, а затем узаконить произошедшие изменения, называется разрешением на реконструкцию нежилого здания.
Реконструкция может проводиться по решению собственника либо уполномоченных лиц организации, обслуживающей здание. Самый частой причиной переделки является износ и повреждения несущих конструкций. Если замена или восстановление отдельных элементов здания не имеют смысла или невозможны, то проводится реконструкция. Второй по популярности причиной проведения работ может являться изменение характеристик здания — пристройка помещений или расширение имеющихся, увеличение этажности для открытия дополнительных площадей.
Разница между двумя понятиями в подходе и в оформлении разрешения для проведения работ. Процесс получения разрешения на перепланировку быстрее. В чём различия?
При получении разрешения на перепланировку собственник может вносить изменения во внутренние части помещения: удалить перегородки, установить новые стены и так далее. То есть выполнить те работы, в ходе которых объем недвижимости не меняется либо меняется незначительно.
При получении разрешения на реконструкцию собственник может изменить назначение объекта, не меняя его площадь. Например, если ранее помещение использовалось как склад, то после реконструкции в нём может быть расположен офис.
После прохождения процедуры получения разрешения на реконструкцию у собственника есть возможность:
- увеличить или уменьшить этажность здания;
- обустроить антресольный этаж;
- из имеющегося чердака сделать мансардные помещения;
- пристроить дополнительный нежилой объект;
- установить новые коммуникации;
- усилить конструкцию.
Для согласования разрешения на реконструкцию нежилого здания в БТИ необходимо получить копию технического плана интересующего объекта. Такие запросы владельцев сооружения обрабатываются без дополнительных документов или справок.
Полученные документы следует представить в отдел архитектуры города. Затем заказать в отделе архитектуры проектную документацию на работы по реконструкции. Архитекторы составят по нежилому помещению проект, согласно действующим нормативным актам по пожарно-технической и санитарной безопасности.
Затем готовый проект передается в пожарную инспекцию, санэпидемстанцию. И если в ходе работ затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, газа, проводка, то необходимо согласование коммунальных служб.
Реконструкция, требующая разрешения
Реконструкция помещения представляет собой комплекс мероприятий направленных на изменение некоторых его параметров. Это может коснуться наружной части здания, внутренней площади или инженерных систем. На проведение таких работ необходимо оформлять разрешение.
В дальнейшем этот документ потребуется для регистрации здания в Росреестре после проведения всех изменений.
Необходимость в документе возникает для совершения следующих видов работ:
- При изменении числа этажей.
- В случае переделки чердачного помещения под мансарду.
- Если к нежилому помещению достраивается дополнительная площадь.
- При усилении конструкции здания.
На все эти работы необходимо получение разрешительных документов. Их выдачей занимается отдел архитектуры. В зависимости от объёма планируемых работ иногда приходится иметь дело и с другими организациями.
Реконструкция промышленной недвижимости – это строительные работы, которые затрагивают:
- изменение внешнего архитектурного облика объекта;
- изменение его параметров (например, высотности, этажности, площади и так далее);
- надстройка;
- перестройка строения;
- замена;
- восстановление его несущих конструкций.
В состав этих работ могут входить:
- изменение строительных материалов, используемых при возведении внешних фасадов;
- ликвидация, изменение либо перемещение оконных и дверных проемов, балконов, лоджий, тамбуров;
- остекление и меры по улучшению эксплуатационных качеств объекта промышленной недвижимости (установка систем кондиционирования, спутниковых антенн и так далее).
Также важно знать, что же такое промышленная недвижимость, и не путать ее с коммерческой. Промышленная недвижимость – это объекты тяжелой, легкой, пищевой промышленности и объекты специализации широкого спектра. В целом, это заводы, фабрики, производственные помещения. Это не является коммерческой недвижимостью, которая представляет собой офисные здания и помещения, магазины и так далее. Хоть и та, и та категории предназначены для бизнеса, они различаются принципиально. О том, какие объекты относятся к промышленной недвижимости, о требованиях к ним и классификации по назначению, а также о том, какие бывают классы по категории опасности, мы рассказывали в отдельном материале.
Такие же принципиальные различия имеют реконструктивные работы от всех прочих. Нельзя путать реконструкцию с перепланировкой, переоборудованием, капитальным ремонтом и строительством. Крупная ошибка – путать реконструкцию со строительством. Это принципиально разные процессы, так как строительство – это возведение объекта с нуля, реконструкция же – изменение, либо восстановление облика уже существующего объекта.
Все эти виды распоряжения объектом промышленной недвижимости нужно различать, так как согласование этих работ имеет множественные различия. Впрочем, как и проведение этих работ. При этом, строительство и реконструкцию можно сравнить в том ключе, что и для тех, и для других работ потребуется разрешение на строительство. В необходимости получения разрешения эти два процесса можно назвать равнозначными. О том, какие документы понадобятся для разрешения на строительство промышленного объекта и ввода в эксплуатацию, мы подробно рассказывали тут.
Можно ли самовольно реконструировать нежилой фонд
Если владелец нежилого здания не получил разрешения на реконструкцию, такая перепланировка будет считаться незаконной, и в дальнейшем может привести к административной или криминальной ответственности. Во время проверки, владельца сооружения с незаконной реконструкцией могут заставить вернуть помещения в прежнее состояние.
Чтобы узаконить нежилое здание нужно обязательно сделать следующие шаги:
- Подать заявление в Бюро Технической инвентаризации (БТИ). После этого на объект выедет технический инженер, который произведет сравнение старой проектной документации, и сделает новый проект.
- Предоставить для сотрудников БТИ план прежней планировки вместе с техническим паспортом на нежилое здание.
- Обновленный проект с архитектурными изменениями подать в регистрационную службу.
После этого владелец нежилого фонда должен получить новый план, технический паспорт, и юридически заверенный документ, о безопасном состоянии всех конструкций, подлежащих перепланировке. Последний документ предоставит гарантию того, что планируемая реконструкция не навредит, ни отдельным помещениям, ни сооружению в общем.
Ответственность за незаконную реконструкцию
Не желая собрать все документы и ждать получение разрешения на реконструкцию нежилого здания от уполномоченных инстанций, многие собственники совершают незаконные действия по перепланировке своих объектов. Совершая подобные изменения в конструкции, владелец лишает себя возможности дальнейшей продажи объекта. Кроме того, предусмотрена административная ответственность. Физическое лицо может получить штраф от двух до пяти тысяч рублей. Юридическое лицо наказывается более внушительной суммой, которая составляет от 500 000 до одного миллиона рублей.
Также может быть приостановлена деятельность компании на срок до трех месяцев.
Подобные меры влекут за собой значительные убытки. Поэтому законная перепланировка является более целесообразной с экономической точки зрения.