Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Почему на практике согласие все равно попросят
Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.
Продавцов пугает п. 2 ст. 35 СК — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Простыми словами — гражданин может втайне от супруга потратить семейные деньги и купить себе недвижимость. Поэтому супруг может попытаться через суд оспорить сделку. Именно «попытаться», а не выиграть. К тому же делать это нет смысла.
Во-первых, покупаемая недвижимость все равно считается общим имуществом обоих супругов — ст. 34 СК. Во-вторых, супругу на суде следует доказывать: 1) Что он был не согласен на покупку; 2) Что продавцы (другая сторона) знали о его несогласии — п. 2 ст. 35 СК. Такое доказать нереально. Конечно, только если он до сделки не отправил продавцам свое письменное несогласие. В-третьих, даже если суд будет на стороне супруга, придется возвращать купленную недвижимость продавцам, а с них взыскивать деньги. Если денег не будет, придется получать их частями очень долгое время.
Супругу проще уговорить продать купленную квартиру, разделить ее или через суд потребовать от супруга-покупателя половину суммы через иск о неосновательном обогащении.
Жильё в новом доме (первичный рынок)
Документы при покупке квартиры у застройщика включают в себя акт приёма-передачи объекта, справку о погашении долга перед компанией. Важно, что помимо договора купли-продажи может быть инвестиционное соглашение. Однако сама сделка безопаснее, бумаг нужно меньше, так как отсутствуют предыдущие собственники, история владения объектом.
Варианты покупки объекта:
- За собственные средства;
- За привлечённые ресурсы.
В первом и втором случае бухгалтерия компании должна подтвердить, что деньги поступили на счёт. Неважно, пришли они от покупателя или от банка – для регистрации это значения не имеет. Если приобретатель собственности участвовал в долевом строительстве, ему нужна такая же справка от кооператива.
Важно! При долевом строительстве деньги не могут передаваться наличными. Они поступают только на счёт застройщика или кооператива. Требование передать средства в наличной форме должно насторожить: это один из признаков грядущего банкротства.
До похода в Росреестр нужно обеспечить:
- акт приёма-передачи объекта (покупатель удостоверяет, что он согласен с качеством и объёмом выполненных работ);
- технический паспорт на квартиру (потребуются обмеры всех комнат, составление плана).
Подписание акта приёма-передачи не лишает покупателя возможности требовать устранения тех или иных недостатков. Но, как показывает практика, после его оформления у компании резко снижается желание устранять недостатки. Без такого акта сделка не может быть зарегистрирована в органах Росреестра. Если же застройщик долго не устраняет недостатки, есть вариант: подписать акт приёма-передачи с оговорками, где указаны сроки доделки объекта.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
Они купили квартиру, устроили вечеринку по случаю годовщины свадьбы, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у предыдущих владельцев было трое детей, один из которых родился после 2007 года. Квартира была куплена не только в ипотеку, но и на материнский капитал. Согласно закону, ребенку должна была быть выделена доля, но предыдущие владельцы не сделали этого и не сказали об этом покупателям.
При электронной регистрации ДДУ на всех документах должна стоять электронная подпись нотариуса, который подтверждает их идентичность, т.е. соответствие бумажным оригиналам. В то же время, если партнер не состоит в браке, такое подтверждение не требуется. В остальных случаях список документов такой же, как и для бумажного заявления.
Характер сделки на первичном рынке несколько иной. Между покупателем и застройщиком заключается договор о капитальном строительстве. Это более длительная процедура, но у нее есть большое преимущество — вы можете выбрать наиболее подходящую для вас квартиру в самом начале. В некоторых компаниях вы также можете принять участие в составлении плана нового здания.
Qian.magazine неоднократно писал об этом: если только что купленная квартира продается через несколько месяцев (или даже раньше) — это дополнительный риск: есть риск, что впоследствии появятся незарегистрированные дети, обиженные наследники, бабушки со слабоумием и другие желающие получить вашу жилплощадь.
Нотариальная контора открылась в сентябре в новом офисе «Петербургской Недвижимости», расположенном по адресу: Ушаковская наб., д. 3. Клиенты могут подготовить все необходимые документы за один визит, не выходя из офиса.
Если один из партнеров зарабатывает значительно больше другого, раздел имущества пополам может показаться ему несправедливым.
Эту информацию можно найти в свидетельстве о государственной регистрации прав. Если продавец вступил в наследство 15 октября, получил свидетельство о праве собственности 25 апреля, а выставил квартиру на продажу 26 октября, поверьте, что-то не так». — советует Данильченко.
Если формальным собственником является несовершеннолетний (ребенок до 14 лет), то к этому списку нужно будет добавить еще свидетельство о рождении, идентификационный код ребенка, решение опекунского совета и согласие обоих родителей на продажу недвижимости.
Чаще всего на показы никто не берет ни оригиналы, ни копии документов, поэтому вы увидите их на авансе или если агент заранее вышлет все копии документов своего клиента по мгновенным сообщениям или электронной почте.
Хочется, чтобы жизнь не сложилась по негативному сценарию, но лучше заранее обеспечить свои имущественные права.
Регистрация права собственности
После заключения договора купли-продажи недвижимости нужно сообщить государству о новом собственнике квартиры.
Сделать регистрацию перехода права собственности на недвижимость можно через Росреестр.
Новая квартира станет собственностью покупателя, когда Росреестр внесет данные о новых правах собственности в базу данных. Только запись в реестре ЕГРН официально подтверждает право владения недвижимостью.
Раньше Росреестр выдавал Свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года его отменили. Теперь можно получить лишь выписку из ЕГРН, которая является доказательством существования права собственности.
В случае приобретения квартиры в браке возврат подоходного налога (НДФЛ) имеет свои определенные особенности. Несмотря на то, что собственность супругов является общей, налоговый вычет может предоставляться по-разному. Это зависит опять-таки от формы собственности, которая была выбрана супругами при приобретении квартиры.
Чтобы получить налоговый вычет, необходимо учитывать следующее. Если квартира оформлена на имя одного супруга, а платежные документы на имя другого, то высока вероятность отказа в предоставлении вычета. Для возврата подоходного налога необходимо в обязательном порядке предоставлять документы, удостоверяющие оплату денежных средств за квартиру, а также право собственности на нее. Можно разделить вычет на двоих супругов, но в этом случае у обоих должен быть постоянный официальный доход, чтобы была возможность воспользоваться возвратом налога. Есть вариант возврата подоходного налога на одного из супругов в полной мере – в этом случае другой оставляет за собой возможность воспользоваться вычетом в будущем.
Для покупки квартиры паре потребуется собрать и предоставить определенный пакет документов, без которого осуществление купли-продажи имущества в соответствии с законодательством РФ невозможно. Основными документами, которые потребуется предоставить, являются:
— удостоверения личности обоих супругов, а также свидетельство о рождении детей (при их наличии), военный билет (для тех, кто проходит срочную службу);
— в случае приобретения квартиры с правом собственности на одного из супругов – нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на покупку недвижимости;
= в случае если сделка осуществляется не напрямую, а через доверенное лицо, – доверенность с актуальным сроком действия;
— договор купли-продажи.
Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку необходимо будет удостоверить финансовую состоятельность того, кто занимается привлечением ипотечных средств (если заемщиками являются оба супруга, то потребуется подтверждать финансовую состоятельность обоих) – полный список документов, необходимых для этого, формирует конкретный банк, в котором берется ипотечный кредит.
Правовой статус документа
Главный ответ на вопрос, зачем нужно свидетельство о браке, заключается в тезисе, что это единственный официальный документ, подтверждающий брачный союз и возникновение обоюдных правомочий у супругов. Статьей 10 СК РФ регламентировано, что документ имеет юридическую силу только если выдан органом ЗАГС. Именно поэтому заключение брака в церкви независимо от конфессии, а также приобретение свидетельства через интернет или в рамках имитирующих развлекательных церемоний в других странах не является официальной регистрацией.
Документ имеет строго установленную форму. Любая погрешность, несоответствие данных или помарка влечет недействительность свидетельства. Так, например, обнаружение при оформлении наследства расхождения в фамилии супруга с данными паспорта (даже если не совпадает одна буква) лишает наследника права получения имущественных благ, если ошибка не будет исправлена в судебном порядке.
Преимущества супругов в зарегистрированном браке
Имущество. Основной плюс — ясность с имущественными вопросами. Редкость, когда люди живут вместе, но при этом не несут совместных трат, не приобретают имущество и не пользуются им. В браке все понятно: зарегистрировали отношения в загсе, и дальше все совместные финансовые вопросы регулирует глава 7 СК РФ. А если не нравится такой порядок регулирования, супруги могут заключить брачный договор. И все спорные вопросы, даже потенциальные, оговорить в нем.
Отцовство. Отцу, который состоит в браке с матерью ребенка, проще официально подтвердить свое отцовство. Его впишут в свидетельство о рождении автоматически. Но если родители не в браке, отец должен подать заявление о признании родительских прав.
Здоровье. В реанимацию пускают только близких родственников: мать, отца, супругов и детей. Такая же история и с информацией о здоровье. Если брак не зарегистрирован, одному из сожителей могут отказать в предоставлении информации о здоровье другого. Ссылка на совместное проживание здесь не поможет.
Свидание с осужденным. К сожалению, никто не застрахован от уголовного преследования. В СИЗО и места лишения свободы пускают как родственников, так и иных лиц. Решение об этом принимает тот, кто расследует уголовное дело, или администрация места лишения свободы. Претендовать на свидание может любой человек, но родственнику, как правило, сделать это проще. А вот добиться длительного свидания с осужденным и права совместно проживать с ним без ограничений могут только супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные, родные братья и сестры, дедушки и бабушки, внуки. Для остальных такое разрешение остается на усмотрение руководства исправительного учреждения.
Когда суд выбирает меру пресечения, при прочих равных условиях у человека в браке больше шансов оказаться не в тюремной камере, а под домашним арестом. Логика простая: если человек проживает один и не сможет выходить из дома, некому будет решать его бытовые вопросы.
Дача показаний. А еще если на одного из супругов заведут уголовное дело, другой может не давать показаний в отношении него. Привлечь к ответственности за это нельзя. Если брак не зарегистрирован, ссылка на совместное проживание не поможет.
Больничный. Если заболел ребенок, то больничный оформляется одному из членов семьи: матери, отцу, опекуну, попечителю или иному родственнику, который фактически ухаживает за ребенком. И не имеет значения, проживает ли ухаживающий совместно с ребенком или нет. Но если брак не зарегистрирован, а в свидетельство о рождении один из родителей не вписан, доказать свое родство будет сложнее. И на больничный пойдет не тот, кому работодатель возмещает большую часть расходов, а тот, кто сможет подтвердить свое родство с ребенком. Иначе с больничным листом могут возникнуть проблемы: ФСС откажется его оплачивать, и тогда право на выплаты придется доказывать в суде.
Налоги. Супруги могут сэкономить на налогах. Если подарить квартиру, машину или ценные бумаги постороннему человеку, ему придется уплатить налог на доходы в размере 13%. А вот супруги от уплаты такого налога освобождены. Можно хоть каждый день делать друг другу подарки и переписывать друг на друга имущество — претензий со стороны налоговой не возникнет.
Вычеты. Супругам проще получить налоговые вычеты на детей. Претендовать на них могут оба родителя при условии, что они работают и платят налоги. Если брак не зарегистрирован, а один из родителей не вписан в свидетельство о рождении ребенка, получить вычеты сможет только один из родителей.
А еще те, кто состоят в зарегистрированном браке, могут получить два налоговых вычета на одну и ту же квартиру. Тут экономия существенная: вместо 260 тысяч рублей государство возвращает 520 тысяч.
Кредит. Ни в одном законе не указано, что супруги имеют преимущество, когда оформляют кредит. Но практика показывает, что при прочих равных возможностях банк скорее даст кредит тем, кто состоит в зарегистрированном браке. Так банк меньше рискует: второй супруг автоматически становится созаемщиком. И даже если супруги разведутся, с кредитом или залогом ничего не случится: имущество и обязательства супругов делятся либо по семейному кодексу, либо по брачному договору. А как будут делить кредит и квартиру сожители — непонятно.
Еще многие банки предлагают кредиты с господдержкой молодым семьям. Но дают такие кредиты не всем.
Льготы. Многие организации устанавливают собственные льготы и социальные гарантии для членов семей сотрудников. Например, супруги военнослужащих имеют преимущественное право на поступление на работу в государственные организации и воинские части. Члены семьи военнослужащего, который проходит военную службу по контракту, могут бесплатно ездить от места жительства к месту военной службы, а один раз в год одному из членов семьи оплатят проезд к месту проведения отпуска и обратно. Если военнослужащий увольняется с военной службы или погиб, его супругу или супруге оплатят проезд к избранному месту жительства.
Льготы для членов семей есть не только у военных, но и у сотрудников полиции и других ведомств. На сожителей эти льготы не распространяются.
Пенсия. Если один из членов семьи умер, второй супруг и их дети вправе требовать назначения пенсионных выплат по потере кормильца. А вот сожители на такие выплаты претендовать не могут, независимо от того, сколько времени они прожили вместе.
Оформление собственности с выделением долей
При приобретении квартиры на двоих муж и жена могут оформить общую долевую собственность — в равных пропорциях либо пропорционально вложенным средствам. При разводе каждый останется со своей долей.
В случае продажи своей доли одним из супругов, второй имеет преимущественное право покупки этой доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Продавец обязан письменно уведомить второго участника долевой собственности о желании продать свою долю. Если вторая половина в течение месяца после извещения не покупает долю — продавец может продать ее третьему лицу. Если другой супруг письменно отказывается от покупки — то продавать долю можно раньше, чем через месяц. А вот подарить свою долю третьему лицу можно без уведомления второй половины.
Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность
Исходя из норм ст.33 СК РФ, совместная покупка квартиры парой предполагает общую совместную собственность супругов. Исключение тут только одно: заключение брачного контракта. В его рамках правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны.
Пример: Если приобретать недвижимость без брачного контракта, она автоматически будет оформлена в совместную собственность. Вариантов нет. Супругам будет отказано в попытке зарегистрировать жилье в долевую собственность. Но если заключить брачный контракт (неважно, до свадьбы или после нее), то можно в этом документе определить, что у каждой стороны есть свое имущество и распоряжаться им они могут самостоятельно, без оглядки на партнера.
Покупка квартиры в долевую собственность не супругами
Не супруги могут приобретать квартиры в долевую собственность без особых проблем и дополнительных условий типа брачного договора. В данном случае никакие ограничения не используются.
Если потенциальные супруги заранее планируют приобретать жилье в долевую собственность, они могут сделать это заранее, еще до заключения брака, не заключая соответствующих контрактов, ведь по закону, имущество супругов, которым они владели до брака является их личной собственностью.
При покупке жилья в долевую собственность супругами, особенно при заключении брачного контракта, может возникать масса вопросов и проблем. На бесплатной консультации опытные юристы разберут наиболее спорные элементы, и они могут выступать в качестве представителей клиента/клиентов, активно помогая заключить сделку именно в том виде, который требуется.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Преимущественный выкуп
После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.
Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.
В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке. Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней). Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.
Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.
Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.
Понятие совместной собственности супругов
Согласно ст. 34 (далее – СК РФ), имущество, которое появилось у супругов во время брака, является их совместной собственностью. Ее особенностью является то, что доли не определены ни численно, ни в натуре, и если другого не установлено в законе или соглашении между владельцами, части считаются равными.
Например, когда установлена общая совместная собственность супругов на квартиру, купленную во время брака, и муж и жена являются собственниками половины помещения, нельзя определить, что конкретные комнаты принадлежат одному из них, а остальные – другому.
К такому имуществу относятся доходы от предпринимательской, трудовой и иной деятельности, приобретенные за счет общих доходов вещи и так далее.
Не считается совместным имущество, купленное одним из супругов до вступления в брак, а также полученное в результате дарения или наследования.
Пользоваться своей недвижимостью муж и жена должны совместно, и если сделка была совершена при несогласии другой стороны, она может быть оспорена в суде.
Узнайте подробнее о совместной собственности на квартиру без определения долей.
На что может претендовать второй супруг, если сделка прошла до свадьбы?
Справка: Если квартира приобреталась до брака, то она принадлежит тому, на кого была оформлена или зарегистрирована.
Рассмотрим случаи, когда один из супругов может претендовать на долю в квартире или денежную компенсацию:
- если один из супругов вкладывал собственные средства и сможет доказать это в суде;
- ведение общего совместного хозяйства и проживание на одной площади на протяжении длительного времени;
- если лицо является созаемщиком при ипотечном кредитовании, то может претендовать на долю в квартире, даже не находясь в официальном браке.