Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести садовый (дачный) дом в жилой в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дом в СНТ или ДНТ по документам значится жилым, владелец может рассчитывать на получение налогового вычета при продаже и уплате НДФЛ. На нежилые помещения льготы не распространяются. Соответственно, тот, кто будет покупать дачу с таким домом, также сможет воспользоваться вычетом и вернуть часть затраченной суммы.
Кадастровая палата разъясняет, как перевести садовый дом в жилой и признать жилой дом садовым домом
06 марта
В связи с тем, что с начала года вступил новый закон о садоводстве и огородничестве у псковичей и жителей региона возникают вопросы. На самые основные из них отвечает Елена ШЕФОВА, заместитель директора — главный технолог Кадастровой палаты по Псковской области.
Что изменилось для граждан в связи с вступлением нового закона?
С 1 января вступил в силу Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который вводит только два вида земельных участков – садовые и огородные. Причем зарегистрировать садовый или жилой дом вы можете только на садовом участке, а на огородных участках могут находиться только хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая. В упрощенном порядке стал возможен перевод в категорию жилого ранее построенного садового дома органами местного самоуправления в упрощенном порядке.
Какие действия нужно совершить собственнику, чтобы изменить статус дома?
По новому регламенту для перерегистрации дома как жилого и наоборот, из жилого в садовый, собственнику нужно принести заявление в уполномоченный орган местного самоуправления, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом, указать в документе кадастровый номер дома и земельного участка, на котором он расположен, почтовый или электронный адрес заявителя, а также способ получения решения уполномоченного органа местного самоуправления.
Кроме этого, необходимо заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие требованиям к надежности и безопасности, выданное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (в случае признания садового дома жилым домом). В случае если садовый дом или жилой дом обременен правами третьих лиц, необходимо взять нотариально удостоверенное их согласие на процедуру изменения статуса здания.
В какой срок органами власти принимается решение о смене статуса строения?
Решение о признании садового дома жилым или наоборот, жилого садовым, принимается в течение 45 календарных дней со дня подачи заявления.
Уполномоченный орган местного самоуправления не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом направляет такое решение заявителю способом, указанным в заявлении.
Какие могут быть основания для отказа в изменении назначения здания?
Причинами отказа могут являться:
— указание неверных данных;
-если вид разрешенного использования участка, на котором стоит строение, не позволяет этого сделать;
-если Вы не собрали необходимые документы или они признаны недействительными;
-если в ходе проведения экспертизы выяснилось, что Ваш садовый дом не соответствует установленным пожарным, санитарным и строительным правилам и нормам.
Решение об отказе выдается или направляется указанным в заявлении способом заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Нотариальное согласие третьих лиц, чьими правами обременен садовый дом.
К третьим лицам относят тех, кто имеет залоговые права на садовый дом.
Например, такими лицами могут быть банки, выдавшие кредит под залог дома.
Организации или физические лица тоже могут быть 3-ми лицами. Допустим, они выдали заем и оформили залог на садовый дом.
Правительство еще не выпускало разъяснений по данному вопросу.
На мой взгляд, к третьим лицам можно отнести сособственников садового дома.
Сособственники — это лица, владеющие домом наряду с заявителем на праве общей собственности.
Общая собственность бывает 2-х видов: совместная или долевая.
Иными словами. Если заявление о признании садового дома жилым подает сособственник, то другие выдают нотариальное согласие.
Особого внимания требует совместная собственность супругов.
Допустим, садовый дом приобретен в браке по возмездной сделке и оформлен на одного супруга.
Второй супруг по закону имеет права на садовый дом.
Проще говоря, садовый дом обременен правами второго супруга.
Таким образом, от второго супруга получаем нотариальное согласие.
Оригинал согласия прикладываем к заявлению о признании садового дома жилым.
Как быть, если дом еще строится? Если строительство началось до 4 августа 2022 года (дата вступления в силу ФЗ-340) закон разрешает подать уведомление «задним» числом. Недостроенный дом зарегистрировать не получится. После окончания строительства необходимо будет подать соответствующее уведомление в местные органы власти.
Эти правила касаются только жилых объектов, на нежилые постройки они не распространяются. Регистрация последних не является обязательной, в случае, если строение не является капитальным. По желанию владельца может быть осуществлена регистрация нежилых объектов на дачных и садовых участках, не относящихся по предусмотренным законодательством параметрам, к капитальным (гаражей или бань с пристройками или без, сараев и т.д.). Уведомительная процедура на них не распространяется. По новому закону ФЗ-217 о садоводстве садовый дом также не является капитальным строением, однако он является жилым строением и в Градостроительном кодексе в действующей редакции упомянут отдельно.
Какие преимущества дает переоформление садовой постройки: когда это делать не стоит
Если дом в СНТ или ДНТ по документам значится жилым, владелец может рассчитывать на получение налогового вычета при продаже и уплате НДФЛ. На нежилые помещения льготы не распространяются. Соответственно, тот, кто будет покупать дачу с таким домом, также сможет воспользоваться вычетом и вернуть часть затраченной суммы.
Есть и еще несколько моментов, о которых не стоит забывать при переводе садового дома в жилой фонд в 2022 году:
- В нежилом объекте, предназначенном для временного размещения, нельзя прописаться. Если же дом по документам числится жилым, можно подавать документы на регистрацию.
- В зависимости от того, в какой зоне расположен объект, собственник может минимизировать расходы на оплату электроэнергии.
Не стоит спешить переоформить садовый домик в жилой дом, если собственник значится в списках лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, после перевода его могут исключить из очереди.
Также он может потерять право на иные преференции: субсидии, пособия на детей и т. д., в том числе из-за того, что жилая площадь на каждого члена семьи превысит допустимый предел. Юристы рекомендуют предварительно проверить все нормы, действующие на федеральном и региональном уровнях.
После перевода садового дома в жилой собственник может заметить разницу в начисляемом налоге на недвижимое имущество. Так как изменится категория объекта, контролирующие инстанции могут пересчитать кадастровую стоимость и соответственно налогооблагаемую базу.
Основное отличие жилых домов и садовых домов в том, что в первом можно проживать постоянно вне зависимости от времени года, во втором — сезонно, преимущественно летом. Основное же предназначение такого объекта — хранение инвентаря.
Если садовый дом соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, его можно перевести в жилой фонд. Далее в нем можно оформить прописку.
Для переоформления потребуется межевой план на участок, кадастровый паспорт на здание и техническое заключение о состоянии садового дома и возможности признания его жилым. Заявление подают в специальный комитет при местной администрации. Решение в среднем выносится за 45 дней. Если оно положительное, документы передаются в Росреестр для регистрации изменений. Отказ можно опротестовать в судебном порядке.
Заключение по обследованию технического состояния садового дома.
Данное заключение является обязательным документом для признания садового дома жилым.
В заключении указывают, что садовый дом соответствует требованиям безопасности и надежности.
Требования установлены законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Выдавать заключения вправе только организация или ИП, являющиеся членами СРО.
Саморегулируемая организация (СРО) в области инженерных изысканий.
Обратите внимание.
Ни кадастровые инженеры, ни члены других СРО НЕ вправе выдавать указанные заключения.
Заключение по обследованию технического состояния садового дома получают у члена СРО в области инженерных изысканий.
С растущим спросом на выдачу заключений, высока вероятность злоупотреблений доверием неискушенных собственников садовых домов.
Недобросовестные кадастровые инженеры, а также члены других СРО, начнут предлагать услуги по выдаче заключений.
Нотариальное согласие третьих лиц, чьими правами обременен садовый дом.
К третьим лицам относят тех, кто имеет залоговые права на садовый дом.
Например, такими лицами могут быть банки, выдавшие кредит под залог дома.
Организации или физические лица тоже могут быть 3-ми лицами. Допустим, они выдали заем и оформили залог на садовый дом.
Правительство еще не выпускало разъяснений по данному вопросу.
На мой взгляд, к третьим лицам можно отнести сособственников садового дома.
Сособственники — это лица, владеющие домом наряду с заявителем на праве общей собственности.
Общая собственность бывает 2-х видов: совместная или долевая.
Иными словами. Если заявление о признании садового дома жилым подает сособственник, то другие выдают нотариальное согласие.
Особого внимания требует совместная собственность супругов.
Допустим, садовый дом приобретен в браке по возмездной сделке и оформлен на одного супруга.
Второй супруг по закону имеет права на садовый дом.
Проще говоря, садовый дом обременен правами второго супруга.
Таким образом, от второго супруга получаем нотариальное согласие.
Оригинал согласия прикладываем к заявлению о признании садового дома жилым.
В каком случае требуется проверка комиссии
Известно, что процедура перевода садового дома в жилой дом носит уведомительный характер. Следовательно, собственнику достаточно подать уведомление о своих намерениях, подтвердить просьбу некоторыми документами. Работу проводят специалисты в кабинетах – без выезда непосредственно на адрес. Таким образом, комиссия не будет проводить осмотр недвижимого имущества.
Отметим, что новые правила перевода нежилой недвижимости в жилую недвижимость, разрабатывались в начале 2018 года. Тогда Министерство строительства предусматривало, что по каждому дачному участку будет проводиться комиссия. Делать это должны были бы чиновники с архитектурного отдела, а также сторонние эксперты. Впрочем, в Правительственное постановление №47 от 28 января 2016 года внести простой вариант – сбор комиссии и выезд на обследование участка не требуется.
Как оформить прописку в бывшем дачном доме
Сегодня прописка на землях садового некоммерческого товарищества (СНТ) становится возможной так же, как и на территориях, выделенных для ИЖС. Наработанная судебная практика по оформлению регистрации предписывает выполнение следующих критериев: первое — назначение участка для ведения садоводства, второе — его нахождение на землях с категорией «сельскохозяйственного назначения» или «населённых пунктов». Учитывается вносимое в законодательство требование — дом не должен быть многоквартирным, выше 3 этажей и 20 м над поверхностью земли. По результатам экспертизы он должен быть признан капитальным жилым помещением, то есть иметь надёжные несущие конструкции, инженерные системы круглогодичного жизнеобеспечения, в том числе централизованное газоснабжение, если район газифицирован.
Дачная амнистия: как оформить дом в садоводстве
Многие обладатели построек на садовых участках интересуются, как оформить дом в снт как жилой. Сразу скажем: это возможно. Для начала, однако, потребуется оформить право собственности на земельный участок под домом – если это не сделано. А затем и сам дом – в упрощенном порядке в рамках так называемой «дачной амнистии», которая недавно была в очередной раз продлена до 1 марта 2020 года.
Порядок действий при регистрации участка будет следующий: вначале необходимо подготовить пакет документов для предоставления в Росреестр. Сюда входит, в первую очередь, межевой план с описанием, для получения которого необходимо пригласить кадастрового инженера. Также гражданину необходимо будет приложить один из правоустанавливающих документов. Чаще всего это акт о предоставлении земельного участка в пожизненное наследуемое владение или в постоянное бессрочное пользование, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления.
После обращения в Росреестр и подачи документов в назначенный срок гражданин получает выписку из ЕГРН, доказывающую его права на землю и подтверждающую внесение изменений в Единый реестр прав.
Теперь переходим непосредственно к вопросу, как признать оформить дом в садоводстве по «дачной амнистии» и признать его жилым.
Как отмечает Андрей Кудрин, президент Коллегии адвокатов «Серебряный век», для оформления прав на садовый (дачный) дом надо иметь: документы на право собственности на земельный участок (подтвердить выпиской из ЕГРН), паспорт владельца и СНИЛС, а также технический план здания. Это – новый документ, его делают в БТИ (бюро технической инвентаризации), или в частных фирмах. С этими документами можно обращаться в многофункциональный центр (МФЦ).
По словам председателя Совета Директоров «1-я Академия недвижимости» Дмитрия Новосельцева, технический план на дом включает, в частности, поэтажные планы, а также отображает расположение дома на земельном участке.
Садовый дом можно признать жилым на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в чьих границах ваш домик стоит. Например, в Казани этим занимаются уполномоченные отделы административных районов города.
Идти нужно по следующим адресам:
- Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов, отдел по работе с жилыми массивами, каб. 217 — г. Казань, ул. Волгоградская, 32.
- Администрация Вахитовского и Приволжского районов, отдел по работе с жилыми комплексами, — г. Казань, ул. Ипподромная, 14.
- Администрация Кировского и Московского районов, отдел по работе с жилыми массивами, каб. 213 — г. Казань, ул. Восстания, 82.
- Администрация Советского района, — г. Казань, ул. Шуртыгина, 1, единое окно.
А для этого нужно отнести в этот самый орган целую пачку документов (можно сделать это и через МФЦ — тут уж как вам будет удобно). Перечислим, что должно входить в эту пачку.
Как прописаться на даче в садовом доме
Некоторые граждане, отстроив вполне комфортный дом на территории СНТ, принимают решение покинуть городскую квартиру и переселиться в него. Но тут возникает вопрос о прописке, поскольку без нее невозможно прикрепиться к поликлинике, поставить на очередь в детский сад ребенка и т.д.
В строении в СНТ после регистрации прописаться невозможно до тех пор, пока оно не получит статус жилого. Этот процесс подчиняется определенному порядку, требующему предоставления документов. Кроме обязательных для всех процедур с регистрацией недвижимости заявления по форме, паспорта заявителя и правоустанавливающих документов, потребуется проект перепланировки дома и технический план с подробным описанием.
Перевод в жилую недвижимость занимает с момента подачи всех документов 45 суток. Как только заключение о том, что строение получило статус жилого, можно подавать документы на оформление прописки.
Для этого следует обратиться в орган ФМС с документами:
- подтверждающими право собственника на участок земли и дом;
- технический паспорт, полученный в БТИ;
- уплаченная госпошлина.
При отказе ФМС в прописке, остается восстанавливать справедливость в суде, предъявив доказательство признания дома жилым. Чаще всего такие иски признаются в пользу истца и заканчиваются вынесением решения о том, что ФМС обязаны зарегистрировать в садовом дачном доме ваше место проживания.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
Можно ли строить дом на землях для садоводства и огородничества
Наличие земли в собственности позволяет гражданам использовать её по своему усмотрению. Так, допустимо возведение жилой недвижимости. Однако строительство возможно не всегда. В обязательном порядке необходимо учитывать назначение участка. Так, не совсем понятно, можно ли строить дом на землях для садоводства и огородничества.
Если не принять во внимание существующие правила и допустить нарушение, можно столкнуться со сложностями при регистрации строения или вовсе получить предписание снести постройку. Поэтому рекомендуется заранее ознакомиться с установленными нормами.
О том, что можно построить на подобных участках, о перечне запрещённых сооружений, об особенностях согласования и порядке изменения категории земель поговорим далее.
Понятие жилого дома содержится в Жилищном кодексе РФ. Это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования. Последние нужны для бытовых и других нужд граждан, которые возникают у них в связи с проживанием в здании. Жилой дом — это один из видов жилых помещений. Такими помещениями считают изолированные помещения, которые являются недвижимостью и пригодны для того, чтобы них постоянно жили люди. То есть отвечают всем требованиям законодательства, в том числе санитарным и техническим нормам и правилам.
Закон четко не указывает, когда жилое помещение можно считать изолированным. По мнению госорганов, изолированным является помещение, которое соответствует следующим признакам. Оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Кроме того, оно имеет отдельный вход и не используется для доступа в другое помещение (письмо Минэкономразвития России от 24.02.2014 № Д23и-501).
Жилой дом, как и любое другое жилое помещение, должен соответствовать требованиям к жилым помещениям. Они установлены в разделе 2 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (далее — Положение).
Нормы расположения постройки на земле для садоводства
Определенные ограничения по расположению построек на участке устанавливает СНиП 30-02-97:
- от жилого дома до стены соседнего сооружения должно быть не менее 3 м;
- до помещения с животными – не менее 4 м;
- до хозпостроек – не менее 1 м;
- до дороги должно быть не менее 5 м, а до проезда – 3 м.
- стена должна быть удалена от границы участка или забора на расстояние не менее 1 м.
- расстояние между кирпичными или каменными сооружениями должно быть не менее 6 м, а между каменным (кирпичным) и деревянным строением – не менее 10 м.
- деревянные строения удаляются друг от друга на расстояние не менее 16 м.
- от жилого дома до туалета, помещений для животных и птиц, отстойников должно быть не менее 12 м.
- между постройками и баней, колодцем, септиками должно быть более 8 м.
В целом, на участке для садоводства все постройки и дорожки должны занимать не более ¼ общей площади.
Есть нюансы: как перевести садовый дом в жилой
Дачные участки нередко используются для постоянного проживания, несмотря на то, что зарегистрироваться на даче нельзя, если она не является официально жилым имуществом. Даже если вы построили царские палаты, а не домик кума Тыквы. Как же признать садовый дом жилым?
Прежде всего необходимо удостовериться, что ваши квадратные метры соответствуют всем необходимым параметрам. Во-первых, жилье должно быть в вашей собственности. Во-вторых, оно не должно находиться под арестом или в залоге.
И, наконец, в-третьих, дачный дом должен отвечать всем тем требованиям, которые предъявляют к жилому дому (наличие электросети, отопления, канализации, водопровода и проч.), а также санитарно-техническим и пожарным нормам безопасности.
Причем соответствие вашего дачного дома всем этим нормам должны подтвердить жилищные органы, МЧС и санитарно-эпидемиологическая служба.
Для переоформления садового дома в жилой вам понадобятся следующие документы:
- паспорт;
- документ о праве собственности на дом;
- техническое заключение относительно соответствия садового дома требованиям СНИП, СанПин, противопожарных норм и правил, предъявляемых к жилому строению;
- технический план;
- кадастровый план;
- декларация (при отсутствии вышеуказанных технических документов);
- заявление установленного образца.
Далее следует подать документы в МФЦ или органы местного самоуправления по месту нахождения дома.
На правовой статус вашей постройки будут влиять несколько факторов. Прежде всего, в каком качестве зарегистрирован участок, на котором она находится, ведь именно целевое назначение земли определяет, сможете ли вы зарегистрировать ваш дом как жилой.