Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие тренды набирают силу на подмосковном рынке загородного жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На динамику стоимости строительства, помимо снижения цен на стройматериалы, повлияло падение спроса и введение экспортных ограничений. Все это в итоге привело к снижению затрат на возведение домов. По оценке DOM TECHNONICOL, с января по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб. Аналогичное снижение наблюдалось и для домов из бруса, стоимость строительства 1 кв. м по этой технологии также опустилась до 50 тыс. руб. Заметнее всего снизилась стоимость строительства дома из газобетона — на 27,2%, до 40 тыс. руб. за 1 кв. м.
Спрос и тренды уходящего года
Сейчас на рынке строительства частных домов затишье. В конце зимы 2022 года в сфере ИЖС был спад, затем к началу сезона рынок оживился. Но с осени рынок переживает затишье: уровень продаж снизился в сегменте готовых домов, сократилось и количество заказов на строительство, рассказывает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, пауза на рынке задала тренд среди подрядных организаций на переориентацию в сторону небольших заказов (мелких ремонтов, отделочных работ). Кто-то переходит в промышленную стройку, дорожное строительство.
Охлаждение спроса к строительству частных домов в 2022 году отмечают в компании «Кселла-Аэроблок-Центр». В 2021 году строительные компании набрали большой портфель заказов в сегменте ИЖС. Поэтому в начале года застройщики активно накапливали стройматериалы в преддверии старта строительного сезона, вспоминает Андрей Башкатов. В марте на фоне валютной турбулентности и инфляционных ожиданий динамика роста усилилась еще больше, и это продолжалось до апреля.
«После стабилизации рынка мы увидели серьезное охлаждение. Многие клиенты пересмотрели свои финансовые стратегии, поскольку надежность источников дохода и перспективы занятости оказались под сомнением», — отметил эксперт.
Летом рынок активизировался, но осенью просел на фоне объявления частичной мобилизации, с ноября наметился тренд на восстановление. Люди стали чаще откладывать начало строительства на более прогнозируемый период, тогда как в 2021-м хотели строить как можно скорее. Поэтому большинство заявок уходят на следующий год в связи с финансовыми проблемами у клиентов, отметил представитель «Кселла-Аэроблок-Центр».
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Антон Макаров, основатель и генеральный директор «Диван.ру»:
Рынок e-commerce большой, и события весны 2022 года отразились на нём неоднородно. Когда вырос курс доллара, люди бросились выводить сбережения из банков и покупать телевизоры, диваны и прочие товары неповседневного спроса. Два месяца этот сегмент активно рос.
В то же время спад испытали сегменты e-grocery и финтеха. Осенью, после объявления частичной мобилизации, рынок отреагировал противоположным образом — мы буквально на следующий день просели по заказам на 25% и снижение продолжилось до 30%. Как только ситуация нормализовалась, был отскок, выправление динамики, и мы стали работать как прежде.
В сегменте онлайн-продаж мебели и товаров для дома спрос очень эластичен и чувствителен к страху, который овладевает потребителями. На 2023 год мы прогнозируем рост и строим планы по тому, как его добиться.
Но при этом хорошо понимаем, что в эти планы может вмешаться очень сильная переменная — неопределённость. Если серьёзных потрясений не случится, то жизнь будет продолжаться, а общие тренды по росту онлайн-торговли не позволяют усомниться в будущем этого рынка.
Заниматься предпринимательством в России — это большой вызов, но и большие возможности. Если перефразировать цитату Илона Маска, который говорил, что быть предпринимателем — это как грызть стекло, то в России это как жевать стекловату: и колется, и мягко.
Место на онлайн-рынке ещё есть. Мы, например, сейчас будем активно тестировать работу с маркетплейсами: у этих площадок сейчас большие рекламные бюджеты, они генерируют огромный трафик.
Работа на нескольких платформах даст нам подспорье на случай очередной непредвиденной ситуации. При этом мы как DNVB-бренд (Digitally Native Vertical Brand — цифровой бренд, который развивается вертикально) будем контролировать клиентский опыт.
Рынок первичного и вторичного жилья: что лучше сейчас?
Если оценивать вопрос с точки зрения финансовой выгоды, то предложения на рынке вторички окажутся более привлекательными. Цены на вторичку за последние пару лет упали уже на 10-15%. Но, если учитывать все рассмотренные нами факторы, показывающие развитие рынка недвижимости, можно убедиться в востребованности недвижимости в новостройках. Потенциальным покупателям будут все менее интересны предложения без продуманной инфраструктуры, а также требующие серьезных вложений для ремонта. У застройщиков больше запаса прочности, чему способствует проектное финансирование банков. Это снижает риски при покупке квартиры в возводимых домах, из-за которых ранее покупатели не торопились с заключением сделок, тем самым теряя немало выгоды. Строительство новостроек теперь не сопряжено с количеством заключенных сделок, обращаясь к надежному застройщику, можно не бояться «прогореть», столкнуться с заморозкой проекта. Поэтому рынок первичной недвижимости в ближайшие годы лишь получит развитие, что привлечет немало новых клиентов.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?
Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…
Что же будет в этом году, и главное — ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, — не без ужаса. А те, кто только собирается, — с потиранием рук.
ВТОРИЧКА: ЦЕНЫ ВНИЗ
Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?
— Снижения цен, — не сомневается вице-президент гильдии риэлторов.
— В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.
— На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, — утверждает руководитель аналитического центра.
— С учетом уже случившегося снижения цен в 2022 году, квадратному метру осталось потерять еще около 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц.
По словам экспертов, примерно те же тенденции – и на рынке жилья в целом по стране. Цены также будут опускаться в среднем на 1% в месяц, плюс-минус. Хотя в каждом регионе могут быть свои темпы снижения. А вот чего на вторичном рынке точно ждать не стоит, так это роста цен.
Как могут меняться цены на квартиры в 2023 году
По данным IRN, цены на квартиры на московском рынке с весны 2022 года остаются под давлением. Ключевым фактором, удерживающим рынок от более существенного падения, являются льготные ипотечные программы от государства и застройщиков. Эти же факторы поддерживают спрос в тех регионах, где наблюдается локальный рост цен, говорят аналитики:
«С модификацией льготной государственной ипотеки и ужесточением регулятивных требований по кредитам от застройщиков рынок в 2023 году ожидает новая волна снижения цен. Дополнительным фактором давления на цены (особенно в московском регионе) в 2023 году останется геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильный спрос покупателей и увеличивается предложение со стороны продавцов».
Цены на новостройки в 2023 году будут расти, но не активно, на уровне инфляции.
«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен», — говорит эксперт.
Покупатели не стали богаче, и с наступлением 2023 года вероятность повышения доходов граждан очень мала, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО Холдинг:
«Массовый отток населения в связи с мобилизационными мероприятиями существенно ударило по рынку недвижимости. Очень важный фактор — это развитие событий на СВО. Если произойдут негативные сценарии, новый поток мобилизации, то мы увидим существенное снижение стоимости недвижимости».
«Население не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это остается ключевой проблемой, потому что доходы людей в большинстве случаев либо не изменились, либо снизились. Данный факт может привести к сокращению числа сделок, что в свою очередь потянет за собой рынок вниз. Именно спрос рождает предложение. Я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости на какое-то время».
В 2023 году ипотечные заемщики уже не будут столь же активны, как в 2020–2021 годах:
«Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».
Тенденция цен на рынке в 2023 году
В среднем по стране цены на жильё поднялись на 16% с начала 2022 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.
Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.
При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.
От мобилизации — за город
С октября спрос на рынке загородной недвижимости начал восстанавливаться, и не последнюю роль здесь сыграли те, кто решил на время уехать из города из-за мобилизации.
«Ситуация на рынке начала меняться в первой декаде октября, когда к приобретению недвижимости вернулись те, кто, из-за известных сентябрьских событий и последующей за ней неопределенности, отложили решение о покупке, — подтвердил «Реальному времени» генеральный директор ООО «Корнер» Антон Корнилов. — В ноябре на рынок пришли новые клиенты».
По его мнению те, кто делают покупки с октября и по сей день, остаются в выигрыше. «Судите сами, после летнего снижения ипотечных ставок, на фоне определенного перенасыщения рынка в столицах и сопутствующих этому прогнозов экспертов, многие откладывали покупки, ожидая нового снижения — и цен на жилье, и процентов по ипотеке. В итог, вопреки заявлениям многих аналитиков, ставки по ипотеке пошли вверх. И те, кто хотел «дешевле», получали новые одобрения от банков на два и более процента выше, чем летом», — говорит Корнилов. Сейчас застройщики, по его мнению, дают лучшие условия, по которым объекты можно купить с хорошей выгодой. В ноябре и декабре интерес к виллам, по его мнению, вырастет и, как следствие, вырастут цены.
Рынок земли и экономика
Рынок земли ─ неотъемлемая часть любой развитой экономики. Рынок земли и природных ресурсов вносит значительный вклад в рост благосостояния населения России. Экспорт природных ресурсов, добываемых на земле (или в толще земных недр), нравится это или нет, на сегодняшний день составляет основу экспортного потенциала страны и является основным источником валютных поступлений в федеральный бюджет.
Вовлечение земли в рыночные отношения стимулирует общую деловую и инвестиционную активность. Частная собственность на землю ─ важный гарант стабильности бизнеса.
Еще одна задача рынка земли ─ создание условий, обеспечивающих максимально эффективное использование земельных ресурсов, чтобы земля концентрировалась в руках наиболее эффективных землевладельцев и землепользователей. В т. ч. стимулирующих (хочется обойтись без глагола «заставляющих») неэффективных собственников отказываться от находящейся в их собственности земли.
Нельзя обойти вниманием и такой вопрос, как рынок недвижимости вообще и земли в частности (земельные участки, вовлеченные в гражданский оборот, составляют важнейшую часть рынка недвижимости).
Почти любая недвижимость, будь то дома, строения или сооружения, находится на земле, и ее судьба тесно, а можно сказать — неразрывно, связана с судьбой этих земельных участков. Одним из основных принципов российского земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов ─ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Удар, от которого сложно оправиться
— В мировой экономике продолжаются определенные кризисные процессы. Стоит ли ждать рецессии в 2023 году у трети стран планеты, входящих в мировое хозяйство, как об этом заявляет Международный валютный фонд?
— Негативные тенденции в минувшем и наступившем годах в США и ЕС вызваны двумя обстоятельствами. Первое — запоздалая реакция на высокую инфляцию, вызванную эмиссией денег для смягчения ситуации из-за Covid-19. Второе — непросчитанные по последствиям энергетические санкции к России, нанесшие больший вред самому Евросоюзу (почти на триллион долларов). В результате МВФ прогнозирует рецессию в половине стран еврозоны и трети государств мира.
Напомню, рецессия — это отступление минимум на полугодие в экономическом росте или уход в минус. Скорее всего, в Евросоюзе будет еще хуже. Например, агентство Bloomberg с 80-процентной вероятностью говорит о рецессии еврозоны, предрекая падение самых крупных экономик — ФРГ, Италии и Великобритании. Важно также, что инфляция практически на всей территории ЕС будет на уровне 10 %, а в странах Балтии — 20 %. Такой она сохранится в 2023—2024 годах, когда рекордные цены на газ пройдут по всей производственной цепочке, повысив стоимость большинства товаров и услуг.
В основе политики — экономика
— Как сработают в нынешнем году экономики Беларуси и России с учетом принятых против Союзного государства западных санкций?
— Из-за санкций белорусская и российская экономики переходят на путь импортозамещения и инноваций. В первую очередь в военно-промышленном секторе и далее по производственным цепочкам. Благодаря этому белорусский оптико-электронный комплекс, да и все машиностроение получат второе дыхание. Будут восстановлены «Интеграл», «Агат» и другие отечественные предприятия. Избыток нефти и газа в Союзном государстве должен привести к их более глубокой переработке в химические товары вместо обычной продажи сырья.
Уход западных конкурентов из России резко увеличивает емкость российского рынка для белорусской продукции: не надо здесь бояться концентрации — это продажи внутри Союзного государства. Поэтому в 2023 году есть возможность выйти на запланированный восстановительный рост в 3,8 %, а главное — на инновационную траекторию роста. Разумеется, этому очень способствовали бы мир в Украине и восстановление так необходимого нам белорусского экспорта объемом не менее 5 миллиардов долларов.
Рынок первичного жилья просел на относительно небольшую величину
Снижение количества сделок в 2022 г на 11% (по сравнению с предыдущим годом) можно считать незначительным лишь на фоне обвала рынка вторичного жилья Казани. Тем не менее, настоящего кризиса пока удаётся избегать. Это связано с действием программы льготной ипотеки от Правительства РФ, а также её очередным продлением на полтора года. Кроме того, по данным банка России, средневзвешенная ставка ипотечного жилищного кредитования в середине 2022 г снизилась на 1,5-2% по сравнению с показателями конца 2021 г. В конце лета она упала до 6,4-6,7%. Как видно из графика, именно в это время на казанском рынке нового жилья наметился восходящий тренд. Данное обстоятельство несколько компенсировало весенний обвал в секторе первички.
Положительным фактором для продаж новостроек стало улучшение качества сдаваемого в эксплуатацию жилья. Казанские девелоперы предлагают квартиры на любой вкус, дарят парковки, предоставляют кешбэки и немалые скидки. Интересно, что по темпам роста цены квадратного метра в новостройках – Казань в 2022 г заняла второе место в России (после Самары). Средняя стоимость квадрата первичного жилья за год здесь выросла на 34,1% (со 134 до 180 тыс. руб.) Это стало серьёзной причиной снижения числа покупок первичного жилья, тем не менее, устойчивый спрос на него сохраняется.
Что ждёт рынок недвижимости Казани в 2023 г
По мнению авторитетных казанских риэлторов, при сохранении текущей политической и экономической обстановки – рынок жилья столицы Татарстана ожидает стагнация. Продажи квартир и домов останутся примерно на уровне конца 2022 г, разумеется, с некоторыми колебаниями. Рост цен (во всяком случае, значительный) также, не прогнозируется. Динамика стоимости квадратного метра в Казане будет зависеть от следующих факторов:
- инфляция – при её ускорении цены на жильё неизбежно пойдут вверх;
- выплаты мобилизованным – попадание этих денег на рынок жилья вызовет повышение спроса, а значит и цен;
- динамика сдачи в эксплуатацию новостроек – если массовое строительство в Казани продолжится, это сдержит рост цен.
Что касается долгосрочной перспективы, специалисты в области недвижимости не сомневаются в исправлении ситуации. Казань является быстро развивающимся мегаполисом, поэтому стоимость квадрата здесь станет неизбежно возрастать, а активность рынка восстанавливаться по мере стабилизации внешнеполитической и внутриэкономической обстановки.
Коллекции Bored Ape Yacht Club (BAYC) и Mutant Ape Yacht Club (MAYC) остаются «голубыми фишками» рынка, а стоящая за ними Yuga Labs сохраняет статус одного из наиболее узнаваемых брендов в индустрии. В январе новая коллекция NFT компании под названием Sewer Pass, которые служат ключами для блокчейн-игры Dookey Dash, составила 34,3% всех транзакций на рынке за январь. Пропуски выдавались владельцам изображений из коллекций BAYC и MAYC, а их суточный оборот на вторичном рынке после запуска превысил $27 млн.
Цифровая недвижимость. Токены и земли в метавселенных растут в цене
У других именитых коллекций в январе также были громкие инфоповоды. Создатели Doodles приобрели номинированную на «Эмми» анимационную студию Golden Wolf, а компания PROOF, стоящая за коллекцией Moonbirds, заключила контракт с голливудской United Talent Agency для продвижения бренда за пределами сферы Web 3.0 в традиционной рекламе и ТВ-шоу. Средняя цена изображения из Doodles в январе выросла на 1,82%, а у Moonbirds — на 3,43%, по данным NFT Price Floor.
В целом коллекции из первой десятки по рыночной капитализации лучше всего пережили спад на рынке, у них же зафиксировано 10 лучших продаж в январе, согласно отчету DappRadar. Они также первыми восстановились после падения рынка в прошлом году: индекс коллекций Blue-Chip NFT компании Bitwise показал рост цен на 28,6% по сравнению с декабрем. Однако он все еще почти на 65% ниже, чем в январе 2021 года.