Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завещание на квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Завещать можно любое имущество: деньги, драгоценности, машины, недвижимость и другое. Также наследникам передаются имущественные права и обязанности: например, обязанность продолжать выплачивать ипотечный кредит завещателя, если наследуемая квартира куплена по ипотеке.
Что можно оставить по завещанию
Часто в завещаниях используют формулировку «все имущество, которое окажется мне принадлежащим». В этом случае завещателю при жизни не приходится всякий раз переписывать документ, когда меняется состав имущества — например, приобретена другая квартира.
Завещатель может передать один и тот же предмет собственности (например, недвижимость) нескольким наследникам и, если захочет, указать доли каждого из них. Если в завещании доли не будут указаны, то имущество разделят между наследниками поровну.
Отказ от ипотеки по наследству
Право собственности на ипотечную квартиру переходит только лицам, подтвердившим желание получить имущество по наследству. Такое заявление наследники должны подать в нотариальную контору в течение 6 месяцев. Также любой из претендентов может направить официальный отказ от принятия имущества, либо воздержаться от подачи заявления.
Основной причиной для отказного решения является нежелание выплачивать долг за квартиру, если она находится под ипотечным обременением банка. Особенно это актуально, если кредит был взят непосредственно перед смертью заемщика. В этом случае остаток по ипотеке будет практически равен рыночной стоимости жилья. Наследник наверняка окажется в убытке, так как ему нужно еще уплатить и большую пошлину нотариусу.
Указанные правила отличаются для созаемщика-супруга. При оформлении ипотеки муж и жена несут равные права и обязанности перед банком. В случае смерти одного из созаемщиков, они перейдут к пережившему супругу. Поэтому если жена не вступала в наследство после смерти мужа, ей все равно придется платить по кредиту, оплачивать имущественное страхование ипотечной квартиры.
Закон не содержит ограничений по оформлению завещаний на недвижимость под ипотекой. Однако пока в пользу банка зарегистрирован залог, наследники не смогут избежать выплат долга по кредиту. Такое требование законно, а избежать расчета по задолженности можно только при отказе от наследства.
Еще больше информации о правилах завещания ипотечной квартиры вы сможете узнать на бесплатной консультации у наших юристов. Звоните по телефонам, указанным на сайте, либо свяжитесь с консультантом через онлайн-чат. Мы разъясним нормы закона и судебной практики, поможем учесть все нюансы наследования при ипотеке.
Оспаривание завещания: как избежать
Чем дороже оценивается имущество умершего, тем выше риски появления недовольных претендентов на наследство. Поскольку завещатель после смерти не сможет повлиять на ход событий, его задача при жизни обеспечить соблюдение всех норм законодательства, исключая риск оспаривания со стороны возможных выгодоприобретателей.
Причинами оспаривания может стать:
- несоблюдение правил оформления;
- признание факта недееспособности человека;
- признание наследника недостойным;
- иные нарушения в процедуре составления.
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 16.08.2019 № 33-17125/2019 по делу № 2-5/2019 оставлено без изменений решение суда первой инстанции, которым были распределены между наследниками доли на квартиру и отказано в признании недействительным завещания. Астафьев А.В., действуя в своих интересах и интересах троих несовершеннолетних детей, обратился в суд с иском к Новикову Е.А. и Белову Г.М., в котором просила признать за ним и детьми право собственности на доли в праве на квартиру, признать завещание на квартиру недействительным. В обоснование иска указал, что Астафьева А.Н. приобрела квартиру и позже завещала ее сестре. После смерти наследодателя все наследники по завещанию и по закону обратились к нотариусу за принятием наследства. По мнению истца, поскольку квартира приобретена в ипотечный кредит, который был частично погашен за счет средств материнского капитала, у истцов имеется право требования передачи им спорного имущества в общую долевую собственность. Завещание составлено не осознанно в состоянии, когда наследодатель не мог адекватно оценивать свои действия. Суд установил, что при получении средств материнского капитала наследодатель дал обязательство, что выделит доли из квартиры своим детям и супругу. Позже составила завещание, в котором обещала долю в квартире своей сестре. После смерти наследодателя нотариусом заведено наследственное дело, из которого следует, что с заявлениями о принятии наследства обратились: наследник по завещанию, мать умершей, супруг умершей от своего имени и имени несовершеннолетних детей. Раздел имущества не был произведен. В момент оформления завещания Астафьева А.Н. страдала тяжелым онкологическим заболеванием, в силу которого она не могла адекватно оценивать ситуацию и осознавать значение своих действий. Судом была назначена посмертная судебная психиатрическая экспертиза состояния здоровья умершей. Согласно заключению экспертов на момент подписания завещания она могла понимать значение своих действий и руководить ими, следовательно, сделка не может быть признана недействительной. Суд распределил доли в праве на квартиру между наследниками с учетом воли наследодателя, выраженной в завещании, а также интересов обязательных наследников.
Покупка квартиры по наследству: риски
Покупка квартиры, полученной по наследству, считается одним из самых рисковых предприятий. Расскажем, чем это опасно и как обезопасить себя.
Вот несколько советов от профессионального юриста:
- Если цена значительно ниже среднерыночной, необходимо тщательно проверить квартиру. Стоимость часто снижают на 5-10 %. Это допустимо. Так наследники стараются быстрее продать недвижимость, чтобы поделить вырученные деньги.
- Обязательно сверяем личность продавца и его паспорт. Если на встречу всегда приезжает представитель, необходимо добиться встречи с собственником. Предпочтительнее в продаваемом помещении.
- Необходимо грамотно выстроить беседу с продавцом, чтобы узнать историю жилья, мотивы продажи, наличие обременений и т.д.
- Не соглашаемся на задаток. Да заключения сделки не стоит вступать ни в какие денежные отношения.
- Обязательно внимательно изучаем документы на жилье.
- Сверьте совпадает ли технический план с фактическим состоянием объекта.
- Пообщайтесь с нотариусом, который вел наследственное дело на квартиру.
- Проверьте наследника-продавца на предмет наличия судебных исков и исполнительных производств.
Что такое наследственный фонд
Наследственный фонд — это юридическое лицо, которое создается для управления наследством умершего: деньгами, бизнесом и другими активами. Такой фонд может быть создан только по желанию наследодателя (он прописывает это в завещании) и только после его смерти. Фонд позволяет сохранить имущество человека и управлять им так, как он этого хотел бы.
Фактически все наследуемое имущество сразу после смерти владельца аккумулируется в фонде. В завещании наследодатель сам определяет устав и условия управления фондом: порядок, размер, способы и сроки образования имущества, условия распоряжения имуществом и доходами, лиц, которым доверено управление. Из имущества, переданного фонду, или из доходов от управления имуществом фонда могут производиться выдачи указанным в завещании лицам — членам семьи наследодателя, различным организациям или гражданам, не являющимся наследниками умершего.
В первую очередь возможность создания фонда предусмотрена законодательством для состоятельных людей, владельцев бизнеса, имеющих много активов. Однако имущественного ценза нет. Например, человек, имеющий несколько квартир и зарабатывающий на их сдаче или перепродаже, тоже может учредить фонд, который после его смерти продолжит получать доход от управления этими активами и будет выплачивать определенные суммы указанным в завещании лицам.
Наследство, как одно целое
По общему правилу, отказаться от части причитающегося наследства невозможно. «Отказ от наследства подразумевает отказ от всего причитающегося наследнику имущества. К примеру, кроме ипотечной квартиры у умершего еще была дача. Тогда наследник, не желающий наследовать квартиру, не сможет претендовать и на дачу», – рассказывает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Анна Таволжанская.
Тем не менее, наследник может вступить в наследство по нескольким основаниям – по закону, завещанию и т.д. В таком случае можно принять наследство по одному из оснований, отказавшись от наследства по другому. «На дачу оставлено завещание, а на ипотечную квартиру – нет. В такой ситуации наследник, в пользу которого совершено завещание, может принять в наследство дачу, а от квартиры отказаться. Тогда и долг по квартире на него не перейдет», – добавляет Владислав Фролов.
Наследодатель может отписать ипотечное имущество жене, брату или детям от первого брака. Закон не содержит каких-либо ограничений.
В качестве выгодополучателей могут выступать даже несовершеннолетние дети. При оформлении наследства их интересы будут представлять родители или опекуны. Если законные представители захотят отказаться от наследства, тогда им предстоит получить письменное согласие органа опеки.
Кому переходят обязательства по кредиту? Принятие наследства подразумевает одновременный переход обязательств наследодателя к его правопреемникам (ст.1175 ГК РФ). Размер ответственности ограничен стоимостью унаследованного имущества. Кредиторы могут предъявить требования к выгодополучателям в пределах сроков давности.
Однако малолетние дети не могут нести материальную ответственность перед кредитором. Их интересы представляют родители.
Они могут:
- Принять имущество и погасить долг за свой счет. Погашение дога за сет родителей не делает их совладельцами ипотечной квартиры. Объект недвижимости остается в собственности у ребенка.
- Продать квартиру и закрыть ипотечный кредит. Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой задолженности остается у наследника. Однако для совершения сделки имущества, переоформленного на несовершеннолетнего ребенка, потребуется разрешение районного отдела опеки.
- Отказаться от наследства. Для подачи отказа от имени несовершеннолетнего ребенка необходимо представить нотариусу разрешение районного отдела опеки.
- Получение страховки от страховой компании. Если наследодатель застраховал свою жизнь при оформлении договора займа, наследник или его представителем могут получить страховку и закрыть долг.
Обязательные наследники
При составлении завещания наследодателю нужно учитывать интересы обязательных наследников. Им полагается не менее ½ части имущества, на которое обычно претендуют наследники по закону (ст.1149 ГК РФ).
При открытии наследственного дела нотариус обязательно проверяет состав наследников, выявляет обязательных претендентов. Положенная им часть имущества выделяется из незавещанной собственности. Если наследодатель отписал все имущество, тогда доля наследников по завещанию подлежит уменьшению.
Отказ в присуждении доли обязательным наследникам допускается в исключительных случаях. Инициировать судебное разбирательство могут основные претенденты на имущество.
Ипотечная квартира является сомнительным наследством. Вместе с долей в объекте, гражданин наследует кредитные обязательства. Поэтому обязательный наследник может оформить отказ от вступления в наследство.
Отчуждение части ипотечного имущества
Владелец может распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Каких-либо ограничений закон не предусматривает.
Собственник может отчуждать целый объект или только его часть. Например, если человек является совладельцем квартиры и ему принадлежит всего 1/2 или 1/3 часть.
Если владелец жилья желает отписать свою квартиру нескольким наследникам, то он может определить долю каждого претендента или просто указать их поименно. Впоследствии нотариус произведен раздел собственности между наследниками самостоятельно. По умолчанию наследство делится между претендентами в равных долях.
Обязательства по ипотеке переходят к наследникам в полном объеме. Сумма задолженности определяется на момент принятия наследства. Если выгодополучателей несколько, то долг распределяется между ними в соответствии с унаследованной долей.
Можно ли завещать: что говорит закон
Согласно части 3 ГК РФ, допускается наследство квартиры или иного имущества, если оно принадлежало покойному на праве собственности. Соответственно, зарегистрировав права на ипотечную недвижимость, заемщик вправе составить завещание, определить порядок получения жилья наследниками. Согласие банка на совершение такой сделки не требуется.
Нужно учитывать важное правило, которое связано с непогашенными обязательствами покойного. После смерти наследодателя все его долги передаются лицам, которые подали заявление и решили вступить в наследство. Отказать от принятия обязательств при одновременном получении имущества нельзя. Поэтому банк сможет на законных основаниях требовать погашения ипотечного кредита с наследников.
Можно ли завещать: что говорит закон
Согласно части 3 ГК РФ, допускается наследство квартиры или иного имущества, если оно принадлежало покойному на праве собственности. Соответственно, зарегистрировав права на ипотечную недвижимость, заемщик вправе составить завещание, определить порядок получения жилья наследниками. Согласие банка на совершение такой сделки не требуется.
Нужно учитывать важное правило, которое связано с непогашенными обязательствами покойного. После смерти наследодателя все его долги передаются лицам, которые подали заявление и решили вступить в наследство. Отказать от принятия обязательств при одновременном получении имущества нельзя.
Поэтому банк сможет на законных основаниях требовать погашения ипотечного кредита с наследников.
Распоряжение составляется на случай смерти наследодателя. Он позволяет собственнику имущества определить состав наследников и размеры их долей.
При необходимости собственник может лишить наследства определенного родственника. Например, если в семье были конфликты или кто-то из детей злоупотребляет спиртным или является наркозависимым.
Владелец может отписать свое имущество не только членам семьи, но и третьим лицам. Наследником может выступать организация или органы местной власти.
При наличии завещания претендентам не нужно доказывать родство с умершим гражданином. Единственное условие – своевременное обращение к нотариусу (в течение 6 месяцев с момента гибели собственника). Иначе выгодополучатель утрачивает преимущество перед претендентами по закону и лишается собственности.
Права собственника по закону
Права законного владельца недвижимости регламентируются Жилищным кодексом РФ. Согласно ст. 30 настоящего законодательного акта, собственник может совершать следующие юридические действия со своим имуществом:
- владеть, эксплуатировать и распоряжаться;
- предоставлять во владение или использование другому лицу на законных основаниях (по договору найма, безвозмездного пользования, дарения и т.д.);
- передавать в арендное пользование юридическому лицу.
При этом он обязан:
- содержать свою собственность и нести соответствующие расходы, а если речь идет о многоквартирном доме, то принимать участие в поддержании общего имущества его жильцов;
- поддерживать помещение в порядке, проявлять уважение к интересам и правам своих соседей, а также бережно относиться к общему имуществу жителей многоквартирного дома.
Ст. 17 ЖК РФ устанавливает, что жилое помещение должно использоваться для проживания, но закон допускает эксплуатацию собственности и для коммерческих целей.