Как сдать квартиру без посредников?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру без посредников?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

• документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
• паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
• арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
• срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
• порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
• оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
• условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
• число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
• опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
• условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

Нужен ли мне риелтор?

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

---

Квартиру постоянно нужно обновлять, чтобы она сохранила свою ликвидность на рынке. Проще делать это время от времени, чем один раз в 10–15 лет устраивать глобальный и дорогой ремонт. Можно взять за правило тратить 10% от заработанных на аренде денег на усовершенствование квартиры (раз в год или перед заездом новых квартирантов).

Например, вы сдаёте однушку за 35 000 рублей. За год вы заработаете на её аренде 420 000 рублей. И сможете потратить на какие-то улучшения около 40 000. Например, купить новую бытовую технику. А если квартиранты прожили два года, то вложить можно около 80 000 рублей. Этого хватит на простой ремонт ванной.

Такие «поддерживающие» меры помогают сохранить привлекательность квартиры в глазах арендодателей, запросы которых с каждым годом растут.

Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, почти 80% опрошенных отметили, что качество снимков может повлиять на решение позвонить по объявлению. А 87% готовы посмотреть квартиру, которая очень понравилась по фотографиям, даже если она чуть дороже, чем они рассчитывали.

Ещё раз уберите вещи. Все поверхности должны быть пустыми. Губки, средства для мытья посуды, полотенца, тряпки, тазики, обувь и верхнюю одежду — всё это нужно убрать. В санузле спрячьте туалетную бумагу и закройте крышку унитаза. На фото квартира должна иметь «нежилой» вид.

Идеально пригласить для съёмки фотографа, но можно справиться и самостоятельно. Если у вас есть камера с широкоугольным объективом — идеально, если нет — ничего страшного, можно сделать отличные фото и на телефон.

Как снимать квартиру на телефон:

• Фотографируйте днём, при естественном солнечном освещении. Если без искусственного освещения не обойтись, используйте лампы с тёплым жёлтым светом.
• Снимайте с высоты 120–130 см. Не делайте фото на уровне глаз — потолки будут казаться ниже, а квартира — меньше. Лучше всего снимать со штатива, чтобы картинка была ровной.
• Снимайте больше горизонтальных фото — они лучше выглядят на сайтах объявлений.
• Для больших, 25–30 м2, и вытянутых помещений подходит фронтальная съёмка. Для небольших выбирайте угловые ракурсы (снимайте из угла комнаты так, чтобы в кадр попали две стены напротив).
• Не используйте вспышку или зум, не снимайте помещения сверху (это делает их плоскими), следите, чтобы ваше отражение не попадало в зеркала.

Как оформить объявление

Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.

Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.

1. Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
2. Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
3. Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
4. Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
5. Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
6. Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
7. Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
8. Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.

Условия договора найма

Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.

Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:

• Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
• Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
• Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
• Дата подписания.
• Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
• Кто оплачивает коммунальные платежи.
• Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
• Можно составить здесь опись имущества.

Чек лист по выбору агентства недвижимости

Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.

Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:

• наличие у риелтора высшего юридического образования;
• наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
• наличие опыта работы не менее 3 лет;
• есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
• располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
• готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.

Сдача квартиры долгосрочно: регистрации в Росреестре

В том случае, если регистрация все же необходима, хозяину квартиры стоит обратить внимание на такие юридические нюансы:

• договор должен быть зарегистрирован в течение 5 месяцев с момента его заключения, в ином случае на владельца жилья будет наложен штраф в размере 5000 рублей;
• заявителями выступают все участники процесса наймодатель и наниматель;
• регистрация договора занимает 5 рабочих дней;
• предоставлять требуемые бумаги следует в территориальное подразделение Росреестра либо в отдел МФЦ.

Какие документы нужны для регистрации:

• копии и оригиналы паспортов обеих сторон;
• непосредственно договор найма и сопутствующий ему акт приема – передачи квартиры (3 экземпляра);
• копии права собственности наймодателя на квартиру;
• письменные согласия третьих лиц на сдачу жилья под съем (например, дольщиков).

Почему в регистрации может быть отказано:

• квартира не состоит на кадастровом учете;
• на момент подписания нового договора найма еще не окончился срок действия предыдущего аналогичного;
• не все требуемые бумаги были поданы в Росреестр;
• договор составлен не в соответствии с юридическими нормами, выявлены другие нарушения законодательства.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Сдача жилья с помощью посредников

Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок. Нужно обязательно заключить договор и до момента знакомства с арендаторами «держать руку на пульсе». Профессионалы не только найдут жильцов, но и помогут правильно с ними договориться, определить подходящую стоимость аренды и подпишут соответствующий официальный документ, который действительно защитит собственника в случае возникновения внештатных ситуаций.

Договор перед подписанием надо обязательно изучить, все нюансы уточнять «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем неприятных последствий. Стоит знать, что жилье можно сдавать не только физическим лицам, но и организациям. Кстати, в первом случае, подписываемый документ будет именоваться договором найма, а во втором – договором аренды.

Самостоятельная сдача жилья в аренду

При самостоятельной сдаче квартиры в аренду надо подготовить пространство к заселению новых обитателей и последовательно решить следующие задачи:

• определиться с ценой аренды;

• разобраться с налогообложением;

• оформить страховку;

• найти жильцов;

• правильно оформить сделку.

Вместе с подписанием договора необходимо получить гарантийную плату или страховой депозит, сразу же выдав арендодателю расписку о получении денег. Далее необходимо сообщить о сдаче квартиры в аренду в налоговую инспекцию и затем исправно выплачивать налоги.

Чтобы договор был признан законным и, в случае каких-либо неприятностей, документ мог рассматриваться как достаточный аргумент в суде, важно составить его правильно. В документе обязательно должны быть указаны все адресные данные квартиры, полная информация о сторонах сделки, сроки, периодичность и сумма оплаты. Необходимо очень внимательно отнестись и к такому пункту, как ответственность сторон, продумав и прописав все условия, при которых договор может быть расторгнут, а также компенсации, которые стороны должны выплачивать друг другу в случае возникновения разных критических ситуаций.

Неизбежные риски – какие факторы стоит хорошенько обдумать

Кроме неплатежеспособности или недобросовестности нанимателя, каждый арендатор рискует обнаружить свое имущество изрядно испорченным, коммунальные платежи непогашенными, а количество жильцов может несколько отличаться от того, о котором шла речь изначально. Впрочем, все недостатки аренды актуализируются при отсутствии или небрежном составлении договора.

При официальном оформлении сделки велики шансы взыскать с арендатора задолженность, как за наем, так и за коммунальные услуги. Существенно смягчить неприятные последствия, связанные с порчей имущества, поможет страховой депозит – как правило, арендодатели берут плату за два-три месяца вперед. В этом случае из залоговой суммы вычитается стоимость поврежденного имущества. Важно не забыть подробно описать условие о внесении депозита в договоре.

Что касается налога, это неизбежный платеж, который, впрочем, является платой за саму возможность действовать в правовом поле и при необходимости рассчитывать на помощь государственных органов. Ежегодная плата в бюджет составляет 13% от стоимости аренды, подается декларация до апреля, а затем, не позднее 15 июля, перечисляются деньги в бюджет.

На этапе решения о сдаче квартиры арендодатель рискует не получить поддержку других собственников. Люди, которые просто прописаны в квартире, хоть и не имеют решающего права голоса в данном случае, но они имеют законодательно определенное право на проживание в этой квартире. При сдаче комнаты в коммуналке придется получить согласие у соседей. То есть, стоит изначально достичь необходимых договоренностей с остальными владельцами и с теми, кто зарегистрирован на жилплощади, готовящейся к аренде.

Что важно учесть при сдаче квартире

Найдя порядочных жильцов, арендодатель может быть спокоен за сохранность своего жилища. Тем не менее риск столкнуться с ненадлежащим использованием помещения, недобросовестными нанимателями и прочими неприятными ситуациями остается высоким.

Минимизировать его вам поможет правильно составленный договор о найме, в котором будут учтены все возможные нюансы, неочевидные иногда на первый взгляд.

Развитие рынка аренды повлекло за собой возникновение множества мошеннических схем. Самая популярная из них – сдача арендованной квартиры в субаренду. Поэтому перед каждым собственником встает вопрос, как правильно и по закону сдать квартиру в аренду.

Иногда собственники жилья встречаются с нанимателями на нейтральной территории, не желая вторгаться в личное пространство жильцов. Таким образом, они теряют возможность удостовериться в том, что в квартире проживают те люди, с которыми был заключен договор. В типовом документе о найме присутствует пункт, позволяющий собственнику посещать сданное помещение один раз в месяц.

Первые несколько месяцев не пренебрегайте такими визитами. Так вы убедитесь, что ваша квартира не сдается посуточно, что к молодой супружеской паре не приехала пожить многочисленная родня, а скромная одинокая девушка не превратила ваше жилье в общежитие для эмигрантов без документов.

Чем подробнее составлен договор, чем больше нюансов в нем указано, тем меньше возникает рисков. Обязательно добавьте в документ пункт о возможности проживания с домашними животными. Если для вас такой вариант приемлем, укажите, что ущерб, нанесенный ими, должен быть компенсирован в полной мере.

Как сдать квартиру в аренду правильно: через агентство или самостоятельно?

Вы решили сдать жилое помещение и озабочены вопросом – как сдать в аренду правильно, быстро и подороже? В действительности, чтобы ответить на эти вопросы утвердительно нужно делать все и сразу. Но при этом нужно проявить осмотрительность и внимательность.

Если вы располагаете временем и не ограничены в сроках, то вполне можете обратиться за помощью к агентству недвижимости. Обратившись к крупному агентству с солидной репутацией, можно отчасти сократить риски возникновения неприятных ситуаций с жильцами. В этом случае вы практически ничего не теряете, если конечно собираетесь сдавать недвижимость в России или республиках СНГ: здесь комиссию агенту платит арендатор квартиры, в отличие от европейских стран. Для отечественного владельца, как правило, эта услуга бесплатна – платит наниматель. Однако, этот процесс может занять непредсказуемо много времени, а размеры риелторской комиссии отпугивают очень большую часть будущих клиентов. Кроме того, зачастую весьма низкий профессиональный уровень агентов, безалаберность, незнание ими элементарных законов и процедур в итоге могут оставить вас один на один с нежданными проблемами и вы зря потратите свое время на услуги агентства.

Договор найма: на что обратить внимание и как составить правильно

Сделка по сдаче помещения во временное пользование может называться:

• арендой;
• наймом.

Эти два понятия часто путаются между собой, тогда как Гражданский Кодекс (статья 671) четко разводит их по разным сторонам:

1. Аренда – это сдача помещения во временное пользование фирмы, компании, т.е. любого юридического лица.
2. Найм – это сдача помещения во временное пользование частного гражданина.

Соответственно, в том случае, когда собственник сдает свою квартиру в аренду, корректно говорить о том, что совершается сделка найма, а не аренды. Сторонами выступают:

1. Наймодатель – это собственник (1 или несколько) квартиры.
2. Наниматель – это 1 или несколько лиц, которые нанимают эту квартиру для своего пользования на определенных условиях.

Сделка найма сопровождается обязательным составлением одноименного документа – договора найма. Его оформление – обязательное условие, поскольку в этом случае собственнику удается обезопасить свои законные интересы в случае непредвиденных последствий (форс-мажоров) или недобросовестного поведения квартирантов.

Сопровождение сделки договором очень желательно даже в том случае, если предполагается проживание знакомых или родственников, поскольку документ учитывает интересы обеих сторон, в том числе и нанимателей жилого помещения:

1. Четко регулируется, с кем составляется договор, кто именно будет проживать.
2. Устанавливается срок проживания. Закон гарантирует, что если этот пункт не указан, то по умолчанию документ действует не более 12 месяцев с момента его подписания сторонами.
3. Описывается размер платы, срок ее обязательного внесения, возможность изменения в большую или меньшую сторону.
4. Описывается порядок посещения собственником своего жилья для контроля ситуации и сбора ежемесячной платы.
5. Описывается порядок пользования квартирантами имуществом квартиры, в том числе бытовой техникой и предметами мебели.
6. Регулируется, кто именно обязан оплачивать коммунальные счета и иные издержки, которые возникают в связи с использованием жилья.
7. Описывается ответственность сторон в случае возникновения несчастных случаев, пожаров, стихийных бедствий и т.п.
8. Описывается порядок расторжения договора – в какие сроки, как нужно известить сторонам друг друга о своем решении.

Договор найма легко найти и распечатать, а затем оформить его практически без изменений. Нотариального подтверждения он не требует. Тем не менее, по вашему желанию можно сделать эту процедуру.

Следует внимательно ознакомиться с текстом еще до начала поиска нанимателей, чтобы внести в него необходимые коррективы, которые могут касаться именно вашего случая:

• особенности внесения платы;
• возможность наличия у нанимателей домашних животных;
• возможность заключения договора поднайма (когда наниматель, в свою очередь, сам может сдать вашу квартиру в поднайм); при этом он в полной мере должен сохранять свои обязательства перед собственником;
• возможность использования имущества – каким именно и многое другое.

Шаг 1: Подготовка к сдаче

Если вы хотите сдать свое жилье максимально быстро и выгодно, вам придется привести его в порядок в общепринятом смысле этого слова, даже если вы сами привыкли жить в творческом беспорядке. А это значит:

1. Убрать из квартиры все лишнее, личные, ненужные или неисправные вещи. То, что вывезти или выбросить рука не поднимается, но отдавать в пользование будущим жильцам не хочется, лучше запаковать в коробки и аккуратно убрать в кладовку или на балкон. Таких вещей должно быть минимум!
2. Навести порядок, буквально – убрать грязь. Если в квартире остается сломанная мебель – ее нужно либо починить, либо заменить. То же самое касается неисправной сантехники и бытовых приборов.

Для того чтобы сдать квартиру, арендодателю необходимо убедить своих «клиентов» в чистоте сделки и собственной порядочности. Для этого необходимо сформировать небольшой пакет документов:

1. Копию паспорта.
2. Копию свидетельства о праве собственности на квартиру.
3. Квитанции, свидетельствующие об отсутствии долгов за услуги ЖКХ.
4. Если квартира находится в собственности сразу у нескольких лиц, то необходимо собрать копии паспортов и свидетельств о праве собственности каждого из них.
5. Если в квартире прописаны люди, не являющиеся владельцами жилья, то будущим жильцам необходимо предоставить их письменные согласия на сдачу квартиры в аренду.

Самостоятельная сдача квартиры в аренду

• Самое простое — сделать качественные фотографии квартиры;
• Определиться какому контингенту граждан хотелось бы сдать квартиру, это могут быть: семейные граждане, студенты или только мужчины или женщины, наниматели с животными или без, с детьми или строго без детей, куча иностранцев или только граждане РФ — вариаций множество;
• Сдавать квартиру с хорошим ремонтом или «как есть», или же арендаторы самостоятельно под себя сделают ремонт за счёт договорённости зачёта арендной платы;
• Сдавать квартиру полностью мебелированную и с бытовой техникой или стараться найти таких квартиросъемщиков, кто сам будет готов обустроить под себя квартиру в счёт арендной платы;
• Подготовить договор коммерческого найма или безвозмездного пользования, прописать и зафиксировать все важные моменты для гарантий того, что то, что находится в квартире и сама квартира по истечению времени не будет повреждена;
• Определить оптимальную цену аренды квартиры, не секрет, что любой собственник хочет сдать квартиру подороже, а потенциальный наниматель хочет снять подешевле, необходимо найти золотую середину или арендатора, которому можно сдавать квартиру дорого и он будет готов платить;
• Определиться с коммунальными начислениями, они будут включены в плату за квартиру или наниматель будет оплачивать по факту потребляемых коммунальных услуг;
• Создать активную рекламную компанию в интернет, которая позволит сперва предлагать квартиру в аренду по высокой цене, возможно, что найдутся те, кто будет готов платить высокую цену за аренду квартиры;
• Анализ спроса на предложение по аренды и корректировка цены;
• Приём звонков. Если создана хорошая реклама кампания, звонков каждый день будет много, НО большинство звонков будет исключительно от риэлторов, поверьте, кто будет предлагать сдать квартиру собственника бесплатно. А от потенциальных нанимателей обычно звонков меньше, чем от риэлторов и от агентств недвижимости, нужно набраться терпения и отвечать на все звонки и отсеивать не интересные;
• Многие собственники поддаются звонкам риэлторов и соглашаются с тем, что большое количество риэлторов сдаёт квартиру собственника, собственники полагают — а какая разница, пусть сдают мою квартиру все, я же ничего не плачу им, а в итоге собственник проигрывает по цене сдачи и, если был потенциал сдать квартиру, скажем за 50000 в месяц, его уговаривают за 45000. Многие спросят — почему? А вот почему — когда одна квартиры предлагается множеством риэлторов по цене 50000, обязательно — 100% найдётся риэлтор, кто предложит без согласования с собственником данную квартиру за 47000, за 45000, то есть цена сдачи будет ниже, чем у других риэлторов и у самого собственника. Соответственно, потенциальные арендаторы ищут предложения и находят несколько предложений снять квартиру по 50000, а одно по 47000 за эту же квартиру, как вы думаете, кому они будут звонить и договариваться о просмотре? Конечно, тому у кого цена ниже. А потом риэлтор будет уговаривать собственника, сдать квартиру а 47000, ведь за 50000 нет просмотров! И собственник видя, что да, это так идёт на уступок. Хотя, реально квартиру можно было бы сдать за 50000. А риэлтор получив свою комиссию с нанимателя будет доволен, что он успел сдать квартиру. В связи с этим, мы не рекомендуем работать с более одним риэлтором или агентством недвижимости, что бы не создавать конкуренцию одного и того же предложения между собой!
• Показ квартиры — собственник может сам присутствовать при каждом показе или возложить данную работу на риэлтора, но тут нужно быть уверенным в том, чьими услугами собственник готов воспользоваться;
• Наличие свободного времени — принимать звонки, организовывать показ квартиры;

Похожие записи:

• Госпошлина за регистрацию авто 2023
• Рефинансирование ипотеки в Россельхозбанке: условия, ставка 2019
• Как можно выписать человека из квартиры без его согласия собственнику