Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление в суд о взыскании неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
Сложности в расчёте и взыскании
Подача искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ, и досудебное урегулирование спора с застройщиком, возможны при предоставлении полной информации о сумме требований, что нередко становится настоящей проблемой. Так, в ДДУ, бывает довольно сложно определить дату, когда застройщик должен передать квартиру дольщику. Такие неточности в соглашении допущены намеренно, чтобы создать помеху вкладчику в истребовании денежных средств по договору. К примеру, в тексте может быть указана такая информация: “Жилплощадь передаётся участнику долевого строительства в течение 6 месяцев с момента ввода здания в эксплуатацию. Ориентировочный срок введения многоэтажного жилого дома в эксплуатацию 01.07.2017 года. Застройщик имеет право, без согласования с дольщиком, перенести дату ввода дома в эксплуатацию, не более одного раза.”
В таких случаях, при переносе даты сдачи дома, застройщик указывает сроки с большим запасом, что делает возможность истребования денежных средств маловероятной.
Если застройщик серьёзно нарушает сроки, то стоит задуматься не только о взыскании компенсации по договору, но и о прекращении соглашения с ним. С такой целью, самым правильным решением будет, обратиться к юристу, который поможет вам грамотно заявить о своих правах, как в рамках досудебного урегулирования вопроса, так и при подаче искового заявления в суд. Только при поддержке юридически подкованного советника вы сможете не только грамотно рассчитать компенсацию по договору с “плавающими” сроками, но и добиться возмещения денежных средств.
Рассчитать требования по возмещению неустойки по ДДУ, стоит руководствуясь статьёй 6, 214-ФЗ, согласно которой, застройщик обязан выплатить дольщику пени в размере 1/300 ставки рефенансирования Центробанка РФ. Если дольщиком является физлицо, то начисление происходит в двойном размере. На сегодняшний день ставка рефинансирования ЦБ составляет 8,5%. 1/300 ст. рефинансирования = 0,028, для физлиц, в случае удвоения суммы взыскания, ставка компенсации составит 0,056.
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.
Затягивание сроков добровольной выплаты неустойки
Нередки случаи, когда застройщик, получив правильно составленную претензию по ДДУ, затягивает выплату неустойки. К примеру, он получил ее и ответил в течение 10 рабочих дней, направив клиенту письменный отзыв, но выплату не произвел. С одной стороны, срок о рассмотрении письменного обращения соблюден, с другой, взыскание по ДДУ не удовлетворено.
У клиента два варианта – ввязаться в переговоры и переписку по взысканию или сразу обратиться в суд. Даже, если переписка заняла несколько месяцев, но деньги так и не получены, право на обращение в суд все равно сохраняется. Адвокаты рекомендуют не тратить время на пустые переговоры, а сразу после получения неудовлетворительного ответа или при его отсутствии инициировать взыскание неустойки по ДДУ через суд.
После подачи иска в суд первой инстанции, если нет оснований для того чтобы оставить заявления без движения или отказать в возбуждении производства, назначается предварительное заседание. На предварительном заседании орган правосудия уточняет исковые требования и позицию ответчика. После чего назначается заседание и рассмотрение дела по сути. Следует знать, что сторону застройщика как правило представляют адвокаты, работающие в компании и имеющие опыт в таких спорах. По этой причине, самостоятельно и в полной мере отстоять свои права без помощи профессиональных юристов может быть нереальной задачей.
Как показывает юридическая практика в среднем дела о взыскании неустойки по ДДУ рассматриваются в первой инстанции в течении 2-3 месяцев. После того как решение принято у сторон есть месяц, до вступления вердикта в законную силу, чтобы подать апелляционную жалобу.
Законы и подзаконные акты, которыми регулируется данная сфера
Основные которые регулируют сферу долевого строительства в РФ мы приводим ниже в виде наглядной таблицы.
| Закон/Подзаконный акт | Критерии |
|---|---|
| N214 – ФЗ о 2004 года | • устанавливает основные требования к застройщику, его полномочия; • раскрывает, что такое ДДУ; • определяет понятие по переуступке права требования; • устанавливает права, обязанности дольщика, условия его участия в проекте. |
| N218-ФЗ от 2018 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2018 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N127-ФЗ от 2002 года | в параграфе 7 этого нормативно – правового акта указан порядок банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2005 года | закон регулирует вопросы, связанные с государственной регистрацией ДДУ |
| УК РФ | уголовная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан и направленных на строительство дома неправомерно |
| КОАП | Ст. 14.28 привлечение к административной ответственности застройщика, которые не сдал дома в срок |
| N996 Приказ Минстроя РФ «Об утверждении формы проектной декларации» | форма проектной декларации едина, строго унифицирована для каждого из застройщиков |
Особенности изложения исковых требований и перечисления документов
В финальной части заявления необходимо перечислить исковые требования, а также представить список прикрепленных к обращению документов:
- каждое требование следует подкрепить отсылками на законодательство;
- определите способ перечисления средств (наличные, на банковский счет и т.д.);
- сообщите реквизиты счета, на который надо переводить деньги;
- подробно распишите каждую сумму, подлежащую уплате;
- подтвердите достоверность сумм, сославшись на расчеты.
Если вычисление неустойки и прочих выплат занимает слишком много места, их стоит прикрепить отдельным приложением, указав в перечне документации. Помимо уже перечисленных бумаг в список входят:
- Копии документов, удостоверяющих личность обратившегося гражданина.
- Копии иска, по количеству участников разбирательства.
- Доказательства переноса сроков сдачи квартиры (письменные обращения к застройщику и его ответы).
- Копии платежных документов, подтверждающих внесение средств за жильё.
- Доказательства неправомерности действий ответчика.
- Иные документы, способные повлиять на исход разбирательства.
В конце ходатайства ставится подпись истца с указанием его полного имени, а также дата обращения. Если заявление верно составлено, документы подготовлены правильно, выбран подходящий судебный орган, то на предварительное рассмотрение бумаг дается до пяти дней. После чего назначается дата судебного разбирательства, о чем все стороны будут оповещены отдельно. После вынесения решения дается срок на его обжалование, по истечении которого следует обратиться к приставам за истребованием денег. Провести всю процедуру без ошибок сможет только опытный адвокат. Доверьте ему хотя бы составление ходатайства.
Что включается в соглашение?
В ДДУ обязательно должны указываться определенные условия и пункты, без которых он считается не обладающим юридической силой. Некоторые застройщики намеренно исключают некоторые сведения, за счет чего ограждаются от многочисленных претензий вкладчиков. Поэтому перед подписанием договора следует убедиться в правильности его составления и оптимальной структуре. Непременно в соглашении должны иметься пункты:
- приводится точная характеристика будущей квартиры, которая приобретается дольщиком;
- утверждается план квартиры, в который включаются сведения о ее площади, адресе, этажности и других параметрах;
- указываются сроки, в течение которых должна сдаваться готовая недвижимость в эксплуатацию;
- прописывается точная стоимость объекта, а также перечисляются способы того, как дольщик может вносить платежи;
- указывается гарантийный срок на объект;
- приводятся методы исполнения обязательств, прописанных в договоре, обоими участниками соглашения.
Если отсутствуют вышеуказанные условия, то ДДУ считается недействительным. Если умирает дольщик, то все его обязательства по соглашению переходят к его наследникам. Дополнительно могут прописываться в договоре правила взыскания неустойки по ДДУ. Нередко вовсе указываются правила ее расчета, а если подобная информация отсутствует, то применяются правила, содержащиеся в ФЗ № 214.
Основания для взыскания
Важно! Следует иметь ввиду, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
- Обратиться за консультацией через форму.
- Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
- Позвонить:
Нововведения 2020 году в Федеральный закон №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» больше не позволяют расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика. Для прекращения гражданско-правовых отношений с девелопером, а соответственно для суда с застройщиком, нужно веские основания. Основные из них:
| Срок сдачи дома пропущен | Речь идет о требованиях закона к заполнению договора долевого участия. В частности, в ДДУ обязательно должен быть прописан пункт, согласно которому застройщик обязуется сдать новостройку в четко закрепленный на бумаге срок. Подробнее о практике по этому вопросу ниже |
| Слишком много недочетов в качестве исполнения дома, в том числе неустранимых | Застройщик после сдачи дома в эксплуатацию приглашает вас принять дом и квартиру. Вы видите, что стены в доме рушатся, квартиры толком не достроены и уже начинают разваливаться. Вы вправе потребовать устранения нарушений в разумный срок. Если этого сделано не будет – то можно расторгнуть договор и требовать неустойку |
| Изменение проектной декларации | В комплексном строительстве нередки ситуации, когда вы покупаете квартиру в жилом районе с хорошо развитой инфраструктурой, а через год строительства обнаруживаете, что рядом с вашим домом вместо парка вырастет торговый центр. Это повод обратиться в суд |
| Рост цены договора | Цена договора долевого участия устанавливается один раз и не подлежит изменению. |
| Отказ застройщика доводить работу до конца | Вы купили квартиру в новостройке, в договоре прописано, что в помещении будет черновой ремонт. В итоге вам предлагают взять голую коробку из кирпичей. Это нарушение, можно пытаться расторгнуть договор |
| Отказ застройщика выполнять обязательства | Бывает так, что за неустойкой и расторжением договора не нужно обращаться после того, как срок сдачи будет пропущен. Если работы на объекте не ведутся уже полгода, это повод признать дом проблемным. А для вас – обращаться в суд |
Это важно знать: Исковое заявление о предоставлении жилого помещения
Это основные виды оснований для обращений в суд на застройщика. Но нужно понимать, что деятельность девелопера регулируется не только федеральным законом №214, но и массой подзаконных и региональных актов. Поэтому если вы считаете, что подавать в суд нужно, но ни одно из перечисленных оснований не подходит – изучите внимательно региональные законы, возможно, основание скрыто именно в них.
Если вы решили ввязаться в суд с застройщиком, нужно понимать, что именно следует с него требовать. Есть несколько ситуаций:
- Вы можете требовать расторжения договора. Например, вы понимаете, что дом не сдадут, и хотите скорее получить деньги обратно.
- Если срок уже просрочен, то можно расторгать договор и требовать неустойку. Т.е. вы отдаете право на еще не построенную квартиру, а вам возвращают ваши деньги плюс проценты пени.
- Если дом сдан, но не вовремя, вы можете принять квартиру и после провести суд с застройщиком за просрочку. Т.е. в этой ситуации квартира остается за вами, так как договор вы расторгать не хотите. Но при этом право на неустойку никто не отменял.
Права дольщика на получение неустойки
Право взыскать неустойку с застройщика предусматривают положения ст. 6 Закона 214-ФЗ от 20.12.2004 г. Это становится возможным в случае, когда застройщик нарушает срок передачи участнику долевого строительства жилья, являющегося предметом договора. Размер неустойки установлен законодательством и исчисляется как 1/300 ключевой ставки (с начала 2016 г. ЦБ России отменено такое понятие, как ставка рефинансирования. Теперь Банком РФ утверждается размер ключевой ставки). Определяется она на каждый день предполагаемого исполнения обязательства, а неустойка начисляется за каждый день просрочки.
Если обязательства застройщиком нарушены по отношению к физ. лицу (гражданину), предусмотренная указанной правовой нормой неустойка должна выплачиваться в двойном размере.
Важно! Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ, должно содержать ссылки не только на нарушенные пункты договора, но и на правовые нормы, регулирующие данный аспект отношений. Судом, будет проверяться правильность прописанного детально, основанного на нормах права расчета неустойки, сроки сдачи жилья, указанные в договоре и правовые основания для предъявления требований.
Просрочка для расчета неустойки начинается со дня, который следует за датой сдачи жилья застройщиком.
Взыскание неустойки со страховой организации по ОСАГО и КАСКО
Такой вид неустойки применяется при ДТП, когда страховая служба не выплачивает деньги и не направляет на ремонт
- При несоблюдении срока страховой выплаты или срока выдачи направления на ремонт средства. Неустойка будет составлять 1% от 400/100 тысяч рублей за каждый день просрочки
- Несоблюдение срока ремонта – неустойка в размере 0,5% от 400/100 тысяч рублей за день просрочки
- Несоблюдение срока возврата страховой премии. Размер неустойки: 1% страховой премии (цени полиса ОСАГО) на дни просрочки
- При неисполнении требований потерпевшего назначается неустойка в размере 50% от разницы между размером страховой выплаты, назначенной судом и страховой выплаты, которая выплачивается страховщиком добровольно.
Иск на неустойку на застройщика
Для того чтобы увеличить шансы на удовлетворение исковых требований дольщика при написании иска следует придерживаться следующих советов:
- Внимательно заполнять все реквизиты в исковом требовании: наименование судебной инстанции, ее адрес, полные сведения о сторонах процесса (ФИО, адрес, номер телефона, наименование строительной организации, ее адресные данные).
- В «теле» иска потребуется изложить суть проблемы, фактические действия либо их отсутствие со стороны ответчика, которые нарушили пункты договора, обозначить любые нарушения заключенного соглашения либо действующего законодательства.
- Ниже следует в мельчайших подробностях изложить требования истца о взыскании неустойки, морального ущерба и прочих компенсаций с детализированными расчетами.
- Далее потребуется сделать список приложенной к исковому требованию документации.
- Завершается документ обозначением даты и подписью заявителя.
Права дольщика на получение неустойки
Право взыскать неустойку с застройщика предусматривают положения ст. 6 Закона 214-ФЗ от 20.12.2004 г. Это становится возможным в случае, когда застройщик нарушает срок передачи участнику долевого строительства жилья, являющегося предметом договора. Размер неустойки установлен законодательством и исчисляется как 1/300 ключевой ставки (с начала 2021 г. ЦБ России отменено такое понятие, как ставка рефинансирования. Теперь Банком РФ утверждается размер ключевой ставки). Определяется она на каждый день предполагаемого исполнения обязательства, а неустойка начисляется за каждый день просрочки.
Если обязательства застройщиком нарушены по отношению к физ. лицу (гражданину), предусмотренная указанной правовой нормой неустойка должна выплачиваться в двойном размере.
Важно! Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ, должно содержать ссылки не только на нарушенные пункты договора, но и на правовые нормы, регулирующие данный аспект отношений. Судом, будет проверяться правильность прописанного детально, основанного на нормах права расчета неустойки, сроки сдачи жилья, указанные в договоре и правовые основания для предъявления требований.
Просрочка для расчета неустойки начинается со дня, который следует за датой сдачи жилья застройщиком.
Особенности изложения исковых требований и перечисления документов
В финальной части заявления необходимо перечислить исковые требования, а также представить список прикрепленных к обращению документов:
- каждое требование следует подкрепить отсылками на законодательство;
- определите способ перечисления средств (наличные, на банковский счет и т.д.);
- сообщите реквизиты счета, на который надо переводить деньги;
- подробно распишите каждую сумму, подлежащую уплате;
- подтвердите достоверность сумм, сославшись на расчеты.
Если вычисление неустойки и прочих выплат занимает слишком много места, их стоит прикрепить отдельным приложением, указав в перечне документации. Помимо уже перечисленных бумаг в список входят:
- Копии документов, удостоверяющих личность обратившегося гражданина.
- Копии иска, по количеству участников разбирательства.
- Доказательства переноса сроков сдачи квартиры (письменные обращения к застройщику и его ответы).
- Копии платежных документов, подтверждающих внесение средств за жильё.
- Доказательства неправомерности действий ответчика.
- Иные документы, способные повлиять на исход разбирательства.
В конце ходатайства ставится подпись истца с указанием его полного имени, а также дата обращения. Если заявление верно составлено, документы подготовлены правильно, выбран подходящий судебный орган, то на предварительное рассмотрение бумаг дается до пяти дней. После чего назначается дата судебного разбирательства, о чем все стороны будут оповещены отдельно. После вынесения решения дается срок на его обжалование, по истечении которого следует обратиться к приставам за истребованием денег. Провести всю процедуру без ошибок сможет только опытный адвокат. Доверьте ему хотя бы составление ходатайства.
Бесплатная первичная консультация юриста Рассмотрим Вашу правовую ситуацию или вопрос. Подскажем, что делать дальше. Звоните — это бесплатно:
- Для жителей Москвы и МО:
- Другие регионы России:
Так же пишите нам в онлайн-чат или форму на сайте
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:
- 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.