Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Согласование перепланировки квартиры в Московской области.
В описанных регламентах приводится перечень документов, необходимых для согласования перепланировки, сам процесс согласования перепланировки и порядок приёмки выполненной перепланировки.
Документы для перепланировки в новостройке
- Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
- Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
- Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.
- Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
- Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.
Также приложите:
- правоустанавливающие документы на помещение;
- паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
- письменное согласие собственников или всех членов семьи.
- Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.
- Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
- Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.
- После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.
Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.
Как оформить уже сделанную перепланировку квартиры?
Мы уже подметили, что абсолютно все ремонтные работы в квартире, которые связаны с изменением несущих стен, перегородок, конструкции полов и установкой сантехнического оборудования, будут считаться перепланировкой, которую нужно оформить в специальных органах.
Часто случаются ситуации, когда собственники проводят перепланировку квартиры и не оформляют её официально. Поэтому был создан регламент, благодаря которому можно согласовать не только планируемые перепланировки, но и те, которые уже сделаны.
Если мы обратимся к пункту 18-му приложения первого к постановлению правительства Москвы номер 508-ПП, то узаконивание самовольной перепланировки можно провести при помощи технического заключения о том, что данные работы допустимы и совершенно безопасны.
Данное заключение вы можете заказать в таком порядке:
- Можно обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, данный вариант подходит для узаконивания перепланировок, в которых не будут затрагиваться несущие конструкции;
- В организации, которая является разработчиком дома или в другой организации, которая может замещать автора дома в том случае, если нельзя реализовать техническое заключение через автора проекта данного здания.
Перепланировка квартиры: что нужно согласовывать
Не исключено, что в вашем случае перепланировка не нуждается в какой-либо регистрации. Получить подробную информацию можно в Постановлении №508-ПП, принятом 25 октября 2011 года.
Данная законодательная норма существенно упрощает процедуру подачи заявок на перепланировку и вносит ряд исключений в список объектов, для которых регистрация является обязательной. До принятия постановления существовало три типа перепланировки:
- принимаемые по утвержденному проекту;
- принимаемые по эскизу;
- несогласованные (запрещенные).
На данный момент для перепланировок, ранее согласовываемых по эскизу, больше не нужно добиваться разрешений. В категорию с упрощенным порядком проведения перепланировки вошли следующие виды работ:
- полное остекление лоджий и балконов;
- снос и возведение перегородок, не относящихся к несущим конструкциям, создание в них проемов;
- работы, связанные с монтажом систем кондиционирования и сплит-систем;
- переоборудование оконных конструкций;
- установка нового радиатора;
- переустановка сантехнических приборов, непосредственно находящихся в «мокрых зонах».
Для каких работ по перепланировке разрешение невозможно согласовать
Также в Постановлении перечислены обстоятельства, при которых разрешение на перепланировку не может быть выдано в принципе. Если владелец квартиры все-таки совершит несанкционированное изменение, на него будет наложен штраф, а планировку придется вернуть в исходное состояние. Если в план перепланировки будет внесена хотя бы одна из таких операций, такой план не будет согласован.
В список запрещенных изменений включены следующие пункты:
- демонтаж несущих стен, создание проемов в несущих конструкциях;
- возведение конструкций, которые чрезмерно нагружают перекрытия в доме;
- внесение изменений в вентиляционную систему, которые привели к ликвидации или перекрытию каналов;
- установка батареи в лоджии или балконе;
- слияние жилой площади и площади балкона/лоджии.
Документы для согласования перепланировки
Ознакомиться с полным списком необходимых документов можно в Постановлении № 840. Он входит в Административный регламент Жилищной инспекции:
- техническое заключение, подготовленное разработчиком проекта или организацией, обладающей допуском СРО (при простых работах);
- заявка, оформленная согласно утвержденной форме;
- документы, удостоверяющие права собственности;
- готовый проект запланированной перепланировки, который был выполнен организацией с допуском СРО;
- относящийся к объекту техпаспорт БТИ.
К правоустанавливающей документации относится свидетельство государственного образца, подтверждающее право собственности на жилье. До 2013 года процесс согласования перепланировки мог проводиться исключительно при его наличии.
После принятие Постановления № 840, вместо свидетельства, владельцы квартир в новостройках могут предъявить оригинал или нотариальную копию следующих документов:
- подтвержденный акт приема-передачи квартиры;
- допуск объекта к эксплуатации;
- подтверждение застройщиком отсутствия непогашенных финансовых обязательств;
- копия договора об участии в долевом строительстве.
Как узаконить уже сделанную?
Штраф за незаконную перепланировку составляет 2-2,5 тысячи рублей. Несмотря на то, что такой ремонт, проведенный без согласования, является прямым нарушением действующего законодательства, у собственников сохраняется возможность официально оформить переустройство квартиры.
Для этого потребуется обратиться в БТИ и заказать услуги внесения изменений в технический паспорт объекта недвижимости.
Далее необходимо обратиться в жилинспекцию для согласования проведенных ремонтных работ. Если данная организация даст положительное решение, собственнику нужно вновь обратиться в БТИ, для оформления нового кадастрового паспорта. В конце с этим документом необходимо обратиться в Росреестр и получить измененное свидетельство о собственности.
Информация по Московской области
Для того, чтобы согласовать перепланировку в Москве необходимо разработать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения (или технического заключения о допустимости и безопасности, если ремонтные работы были выполнены ранее).
Главным надзорным органом в сфере согласования перепланировки , в городе Москве, является МЖИ (Московская жилищная инспекция).
В свою очередь, перепланировку в Москве возможно согласовать либо как предполагаемую, либо же как ранее выполненную.
При согласовании планируемой перепланировки необходимо разработать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения. Далее, формируется комплект документов для подачи в МФЦ. Из МФЦ, далее, документы поступают на рассмотрение в МЖИ. Жилищная инспекция,на текущий момент, не принимает напрямую документы по жилым квартирам
Комплект для подачи в себя включает:
После того, как инспекция,согласно регламентным срокам, рассмотрит обращение, вы получите распоряжение о согласовании перепланировки. Это означает, что вы можете официально приступать к ремонтным работам.
После произведения ремонтных работ необходимо инициировать выход инспектора из МЖИ путем подачи через МФЦ заявления на получение Акта о завершенном переустройстве (бланк заявления вы можете получить в МФЦ).
Если при перепланировке затрагивались «мокрые зоны» (объединение ванной и санузла, увеличение их на площадь коридора, перенос кухни в коридор и т.п.), к заявлению о завершенном переустройстве необходимо будет приложить следующие документы:
Заключительные положения
Согласование перепланировки, в текущее время, является обязательным аспектом, при производстве ремонтных работ. Не будет ошибкой сказать, что для большинства людей квартира (квартиры), является наиболее ценным активом, на текущий момент. И, как и любой ценный актив, в плане документации, с квартирой должно быть все в порядке. Из года в год, довольно стремительно, меняется законодательство. И да, увы, не всегда в лучшую сторону. И, дабы избежать многих возможных и ненужных в будущем проблем, стоит всегда держать документы в надлежащем порядке.
Наша организация уже много лет работает с объектами недвижимости. Проектирование, согласование, некоторый виды ремонтных работ, оценка недвижимости – все это лишь неполный список того, чем мы можем помочь в согласовании перепланировки и/или переустройства.
Сотрудники нашей организации могут бесплатно и в полном объеме дать развернутую консультацию по любому интересующему вас вопросу в части перепланировки или переустройства.
Как провести согласование?
Чтобы провести процедуры, обязательно нужен проект перепланировки. Разрешение получатся в жилищной инспекции. В нее необходимо сдать соответствующую документацию после того, как проведен ремонт. Затем производится обследование объекта специалистом. Он также составит акт приемки. Перепланировка квартиры считается законченной.
В Росреестр предоставляется необходимая техническая документация, куда и будут внесены соответствующие изменения. Инспекция также должна согласовать проект по запланированным работам. Может быть предоставлен и эскиз в том случае, если переустанавливается сантехника, демонтируются не несущие стены, а также переносятся дверные проемы.
Эскиз необходим в том случае, если перепланировка трехкомнатной квартиры или любого другого помещения производится с небольшим количеством преобразований. Его должны подготовить специалисты. В нашей компании вы можете заказать соответствующую документацию.
В тот момент, когда производится перепланировка, согласование проекта требует сдачи документации в МФЦ. Согласование или отказ производится в срок 1,5 месяца. Оно необходимо в ряде случаев:
- когда производится переустройство несущих конструкций;
- возводятся лестницы внутри квартиры;
- переносятся стены, которые несут значительную нагрузку на здание;
- изменяется санузел;
- застекляются балконы.
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Что делать, если вы хотите продать квартиру с несогласованной перепланировкой
Квартиру с незаконной и несогласованной перепланировкой практически невозможно продать в ипотеку. Банк перед выдачей кредита попросит у покупателя оценку и план БТИ, выяснит, что изменения в квартире не согласовали, и откажет в одобрении квартиры.
- Если перепланировка простая и не требует согласования, достаточно вызвать комиссию из жилинспекции и оформить акт. Если при проверке найдут ошибки и проблемы — заплатить штраф и исправить недочеты.
- Если перепланировка требовала предварительного согласования — придется заплатить штраф и восстановить изначальный облик квартиры.
- Если перепланировка в списке запрещенных — нужно восстановить все до изначального состояния.
Узаконивание перепланировки в 2021 году
Заказать звонок
Но прежде чем приступить к разбору пошаговой инструкции по оформлению перепланировки квартиры, определимся с терминами. Понятие перепланировка включает в себя два взаимодополняемых друг друга определения.
Первое – переустройство, под которым понимаются изменения в расположении или замена инженерного оборудования (систем водоснабжения и вентиляции) и сантехнических приборов (ванн, унитазов, раковин, моек, газовых и электроплит), обозначенных на поэтажном плане.
И второе – изменение интерьера помещения в результате работ с капитальными конструкциями, межкомнатными перегородками, горизонтальными перекрытиями и опорами. То есть, например, вы захотели расширить проем, убрать подоконный блок или объединить кухню с жилой комнатной по принципу студии. На все это понадобится разрешение:
- В Москве – жилищной инспекции.
- В Московской области – городской или районной администрации.
При подготовке проектной документации мероприятия по перепланировке и переустройству квартиры отображаются в одном документе, который так и называется «Проект перепланировки и переустройства квартиры». Для удобства мы все это будем называть одним словом – перепланировка.
Теперь, когда с терминами разобрались, можно приступать к рассмотрению того, как согласуется пошагово перепланировка квартиры.
Шаг 1. Первое, что необходимо сделать, убедиться в том, что запланированные вами работы попадают под определение «перепланировка» и не являются, например, косметическим ремонтом.
Если вы просто собираетесь побелить потолок, покрасить стены, поклеить новые обои, заменить настенную плитку в ванной комнате и туалете, то можете смело приступать к ремонту, поскольку эти действия не имеют никакого отношения к перепланировке.
А вот собираясь переносить перегородки, заменять ванну на душевую кабину, а линолеум на паркет, видоизменяя конструкцию полов, нужно быть готовым к согласованию перепланировки.
При этом важно знать, что есть запрещенные мероприятия, которые нельзя делать и невозможно согласовать. К их числу относятся:
- Размещение радиаторов отопления на застекленных балконе или лоджии.
- Устройство полов с подогревом, запитанных от общедомовой отопительной системы.
- Объединение газифицированных и жилых помещений.
- Удаление порожка в санузле.
- Любое затрагивание вентиляционных коробов.
С полным перечнем мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно ознакомиться в ППМ №508-ПП.
Но лучше всего обратиться в специализированную компанию, которая занимается согласованием перепланировок квартир. Например, к нам. Опытные сотрудники объяснят, какие работы из запланированных вами, законны, а какие не получится провести. Не знаем, как в других компаниях, но в нашей подобные консультации бесплатны. Задавайте вопросы по телефону, на сайте или в письме по электронной почте.
Как выбрать фирму по согласованию перепланировок
Шаг 2. Следующим этапом нашей инструкции по согласованию перепланировки жилых помещений станет сбор документов.
Для согласования перепланировки квартиры в Москве и области у вас на руках должен быть документ, подтверждающий ваше право на жилье.
Это может быть свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость или договор социального найма.
Кроме того, на этом этапе согласования переустройства и перепланировки допустимо предъявление акта приема передачи квартиры и договора ДДУ, если ремонт будет проводиться в новостройке.
Согласно действующему законодательству любые отклонения от плана БТИ должны быть согласованы.
Это и демонтаж/монтаж стен, перестановка сантехнического оборудования и даже демонтаж/монтаж дверных полотен.
Не требует получения разрешения только косметический ремонт, не приводящий к отклонениям от плана БТИ.
То есть, это окраска стен, оклейка обоев, замена сантехнического оборудования на аналогичное, замена газовой или электрической плиты, замена материалов не несущих стен на аналогичные без изменения конфигурации.
- Многие собственники так выразимся «не верят» подобной информации, и у нас часто возникает диспуты на тему что считать перепланировкой а что нет. Что бы было более наглядно мы прикрепим несколько планов.
На увеличенном плане мы можем видеть «красным раковину».
Это означает, в туалете дополнительно установлена раковина.
Что является перепланировкой, а что – просто ремонтом?
Когда конфигурация какого-либо помещения претерпевает изменения в результате демонтажа или, наоборот, возведения перегородок, перемещения проемов дверей и реализации прочих решений — это и есть перепланировка, мероприятие, которое нуждается в согласовании. Если собственник решил остеклить лоджии, установить наружный кондиционер, сделать балкон частью жилой зоны, все это тоже работы по перепланировке. В то же время, косметический ремонт, замена окон и дверей перепланировкой не являются (конфигурация помещений соответствует первоначальному проекту), и такие работы можно осуществлять без каких-либо разрешений.
Большинство радикальных изменений нуждаются в предварительном согласовании или могут быть узаконены впоследствии (по факту). Однако, есть такие преобразования, на которые никто не даст разрешения, поскольку в Жилищном кодексе некоторые изменения запрещены. Собственник, который задумал перепланирование жилища, должен в обязательном порядке ознакомиться со статьями 25-29 этого документа. Не помешает также ознакомиться с местными нормативными документами, где уточняются нюансы получения разрешительных документов на перепланировку. Если есть вопросы или сомнения, связанные с перепланировкой в конкретном городе или доме, лучше предварительно проконсультироваться в жилищной инспекции.
Пакет документов необходимый для разрешения на проведение перепланировки
Проведение перепланировки без соответствующего разрешения — поступок сомнительный. Многие считают, что уже проведенную перепланировку узаконить гораздо проще, нежели заранее получать разрешение, но это не так. Более того, если выяснится, что перепланировка была проведена с серьезными нарушениями, узаконить ее вообще не удастся. Иными словами, собственник подвергнется санкциям, и не будет иметь возможности полноценно распоряжаться своей недвижимостью (помимо этого, конечно, последуют штрафы, возмещения и требования исправить нарушения).
Какие документы потребуются для получения официального разрешения на перепланировку:
1. Права собственности на недвижимость.
2. Заявление на проведение перепланировки. Если недвижимость находится во владении нескольких собственников, потребуется письменное подтверждение от каждого.
3. Проект перепланировки с указанием запланированных работ и материалов, планируемых для использования.
4. Заключение о возможности проведения перепланировки. Заключение выдается комиссией на основании состояния строения и т. д.
Необходимый пакет предоставляется в МФЦ или направляется на согласование через госуслуги в электронном виде.
Проект перепланировки – важнейший элемент на этапе получения разрешения. Проект должен быть составлен с учетом нынешнего состояния постройки и существующих нормативных актов. К данной работе рекомендуется привлекать специалистов из профильных компаний, специализирующихся на строительстве, кадастровых услугах, операциях с недвижимостью (например, компания «Граунд», сотрудники которой имеют большой опыт в планировании и согласовании работ по перепланировке помещений). Неудачная перепланировка чревата не только материальными потерями. Так, снос несущей стены может стать причиной обрушения всего здания, и в этом случае вопрос будет идти уже об уголовной ответственности.