Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок дарения с правом пожизненного проживания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Независимо от того, заключают ли стороны договор с пожизненным проживанием дарителя или без такового, если предметом дарения служит строение, квартира, комната в коммуналке, такой договор дарения нуждается в письменной форме. Устно заключить такую сделку, да еще и с пожизненным проживанием дарителя, нельзя.
Как оформляется договор дарения с пожизненным проживанием
Есть несколько вариантов, как составить договор дарения и предусмотреть в нем раздел с пожизненным проживанием дарителя:
● самостоятельно — договаривающиеся могут сами написать договор дарения с пожизненным проживанием или воспользоваться одним из многочисленных шаблонов в Интернете. Этот вариант приемлем, если участники ориентируются в гражданском законодательстве и знают, какие именно положения фиксирует договор дарения с пожизненным проживанием дарителя;
● обратиться в юридическую фирму или к частнопрактикующему юристу. Выбирая такой подход, договаривающиеся обязаны понимать, что специалист, к которому они придут, не обременен никакой официальной ответственностью за подготовленный им договор дарения с пожизненным проживанием. Нести ее придется тем, кто его подпишет;
● пойти к нотариусу, который составит договор, в полной мере соответствующий действующему законодательству.
Независимо от выбранного способа составления договор с пожизненным безвозмездным проживанием предусматривает:
● дату и место, где заключается договор с пожизненным проживанием дарителя;
● фамилии, имена и отчества дарителя и получателя, даты их рождений, паспортные данные;
● максимально подробное описание передаваемой квартиры: ее адрес, метраж, кадастровый номер и стоимость, в которую она оценивается. Если вместе с квартирой вручается какое-то имущество, например бытовая техника, его перечисляют;
● права и обязанности сторон договора дарения с пожизненным проживанием;
● порядок разрешения споров, если они возникнут. Например, можно указать на необходимость направлять досудебные претензии и срок их рассмотрения.
Можно предусмотреть и другие нормы — например, о том, что договор с пожизненным проживанием не подлежит разглашению.
Заключая договор с пожизненным проживанием, стороны уделяют большое внимание пункту про право дальше использовать предмет дарения. Помимо того, что они прописывают для дарителя право жить в нем, они могут прописать:
● в какой именно комнате новый хозяин готов поселить дарителя;
● установленный для дарителя порядок пользования кухней, санузлом, кладовыми;
● имеет ли он право подселять других людей, и если да, то в каком количестве, и каких правил при этом все они обязаны придерживаться.
При этом в тексте договора дарения с пожизненным проживанием нельзя писать:
● о том, что после подписания договора дарения с пожизненным проживанием одаряемый не имеет права распорядиться вещью, продать ее или преподнести третьему лицу до смерти дарителя — это ограничивает права нового собственника, что противоречит природе дарения. Несмотря на то что квартира подарена с пожизненным проживанием дарителя, у одаряемого есть право распоряжаться ею как ему угодно, в том числе подарить или реализовать как-то еще. Правда, продать ее будет сложнее, ведь потенциальных покупателей такой жилец может отпугнуть;
● о том, что договор дарения с пожизненным проживанием вступает в силу после смерти дарителя — это не позволяет квалифицировать бумагу как договор дарения, это уже завещание, и отношения по нему должны регулироваться разделом Гражданского кодекса РФ о наследовании;
● о любом встречном предоставлении — разовой или периодической оплате или в ином виде. Договор, в котором есть встречное обязательство, не является сделкой дарения, это уже возмездный договор, например купля-продажа, мена или иной вариант.
В конце договор дарения с пожизненным проживанием подписывается дарителем и одаряемым и передается в Росреестр для завершения процесса перехода объекта дарения к новому владельцу.
Важный вопрос: нужно ли оформлять договор дарения с пожизненным проживанием нотариально? По общему правилу — нет, не нужно, можно ограничиться простой формой. Удостоверенный договор строго необходим, только если:
● договор заключается на долю в объекте, кроме ситуаций, когда все долевые совладельцы вместе выступают в качестве дарителя;
● в качестве дарителя выступает несовершеннолетнее лицо. Важно помнить, что дарение дорогостоящего имущества, принадлежащего малолетнему лицу, невозможно. Малолетним является ребенок в возрасте до 14 лет, сам он не обладает достаточной дееспособностью, чтобы подписывать договор дарения, в том числе с пожизненным проживанием дарителя, а его официальный представитель — родитель или опекун — не вправе этого делать по закону. Дарение имущества, принадлежащего подростку в возрасте от 14 до 17 лет включительно, возможно, но для совершения такой сделки необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Во всех прочих ситуациях можно не удостоверять договор дарения с пожизненным проживанием. При этом и для дарителя, и для одаряемого обращение к нотариусу — это разумный и дальновидный шаг, потому что:
● нотариус сэкономит клиентам массу усилий и времени: он составит проект соглашения, удостоверит его и сам направит сведения в Росреестр;
● прежде чем удостоверить договор дарения с пожизненным проживанием дарителя, он установит желание дарителя на заключение договора;
● нотариус несет профессиональную ответственность за законность удостоверенного договора, именно поэтому договор будет тщательно проверен перед подписанием, а значит, юридические риски в будущем сводятся к минимуму, что невозможно гарантировать в случае заключения договора в простой письменной форме.
Таким образом, хоть это и не является строго обязательным, обратиться в нотариальную контору все же следует, несмотря на то что это потребует дополнительных затрат, но зато застрахует от возможного оспаривания договора или от мошенничества со стороны контрагента.
Какие документы нужны при подготовке договора дарения:
- паспортные данные сторон сделки;
- свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
- технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
- доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.
Продажа квартиры, в которой проживает даритель
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
Ограничение в праве продажи третьим лицам в тексте дарственной недопустимо. Такой договор можно признать недействительным.
Если даритель умирает, кому принадлежит квартира?
По дарственной право собственности на квартиру переходит к лицу, выступающему в качестве принявшего дар. Если в ней прописано пожизненное проживания дарителя, то это условие действует до его смерти. Наследники не смогут претендовать на эту жилую площадь, поскольку она при жизни дарителя ему уже не принадлежала.
Плюсы дарения с правом пожизненного проживания
Делая выводы, необходимо указать. Гражданин, который желает подарить свою жилплощадь другому лицу на определенных условиях, приобретает возможность проживать в этой квартире и пользоваться ей до конца своей жизни.
Такой вариант хорошо подходит для престарелых людей, живущих только на одну пенсию. Передавая недвижимость по договору дарения с обременением, они освобождаются от коммунальных платежей, потому как не владеют этим жилищным хозяйством в соответствии с соглашением сторон.
Существенный плюс заключается в следующем. Даритель оставляет за собой право проживать бессрочно в подаренной квартире, не теряя регистрации, что регламентируется ст. 558 ГК РФ.
Помимо этого, собственник может прописать в дарственной еще ряд условий, к примеру, дать возможность жить внукам, супруге на означенной жилплощади или иным родственникам.
На одаряемое лицо, согласно договорным условиям, может быть возложена еще ответственность по ремонту квартиры.
И в случае невыполнения им условий соглашения, в соответствии с законом (ст. 450 ГК РФ) бывший собственник вправе обратиться в суд и вернуть жилплощадь в собственность по закону.
Спорные моменты указания права пожизненного проживания в договоре
Одной из главных характерных черт дарения является безвозмездная безусловность. Но в текст дарственной можно добавить положения, которые не будут нарушать данное правило и не породят необходимости исполнить встречное обязательство одариваемым. Так, достаточно распространенным является условие, согласно которому отчуждающая имущество сторона оставит за собой право пожизненно проживать в подаренном жилье, прекратив при этом быть собственником.
Данное условие не является требованием исполнения встречного обязательства от одариваемого, поскольку право проживания у дарителя возникло еще до заключения сделки. Таким образом, включение такого положения в текст договора не порождает каких-либо новых прав и обязанностей.
Право пожизненного проживания неразрывно связано с личностью стороны, которая отчуждает имущество. Оно прекратится со смертью дарителя. Так же оно не относится к категории имущественных прав и не может быть передано по сделке. Его нельзя продать или подарить, передать по наследству. Условие, гарантирующее право пожизненного проживания, нельзя включить в договор, если в качестве дарителя выступает юридическое лицо.
Отчуждающей стороне необходимо учитывать, что данное право не должно мешать одариваемому реализовывать свое право собственности. Он сможет продать, передарить, обменять, сдать в аренду квартиру, использовать ее в качестве залога. И даритель не сможет ему помешать.
Вопрос о прекращении права бывшего собственника на проживание в жилье после его продажи вызывает споры среди специалистов. Одни считают, что отчуждение одариваемым квартиры по сделке не является основанием для выселения дарителя из жилплощади, даже если она продается третьим лицам. В таком случае у него появляется возможность расторгнуть изначальную дарственную по общим основаниям, указанным в статье 450 ГК РФ, при нарушении его права проживания. Тогда полная реализация этого права нарушит уже право собственности одариваемого, поскольку он не сможет свободно отчуждать принадлежащую ему недвижимость.
Существует и другая точка зрения, согласно которой право проживания дарителя в квартире при ее продаже прекращается, поскольку будет нарушать права уже нового собственника. Он, в свою очередь, является добросовестным приобретателем по сделке и получает объект недвижимости в свое распоряжение.
Право пожизненного проживания дарителя, закрепляемое дарственной, является своего рода обременением, но законодатель не предусматривает государственную регистрацию для него. Таким образом, при необходимости, его нужно указывать в тексте договора. Подтвердить его иным образом у дарителя не получится.
Судебная практика на вышеописанные вопросы также не дает однозначного ответа. В ее массе имеются достаточно противоречивые решения судов различных инстанций.
Можно ли оформить дарственную без права продажи?
Составить договор дарения без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется. Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора. Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены. Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.
Дарение с проживанием дарителя в квартире – специфическая сделка. Она имеет плюсы и минусы для обеих сторон.
Даритель получает право на проживание в подаренной недвижимости до конца жизни. Таким способом передачи имущества часто пользуются граждане, которые имеют низкий доход. Дело в том, что даритель освобождается от оплаты коммунальных платежей, так как это прямая обязанность собственника, а им является одаряемый. Помимо избавления от расходов за оплату услуг ЖКХ, даритель имеет право на постоянную регистрацию (прописку) по месту жительства.
Даритель имеет право закрепить в договоре возможность для совместного проживания с третьими лицами. Ими могут быть дети, супруги или иные родственники. Также в дарственной закрепляется обязанность производить ремонтные работы при необходимости.
Если новый собственник квартиры нарушает условия договора, даритель сможет обратиться в суд и вернуть имущественные права. Конечно, на это должны быть веские основания и наличие доказательств.
Резюмируя, можно сказать, что даритель имеет следующие плюсы:
- право на проживание в квартире до конца жизни;
- возможность занимать жилплощадь безвозмездно;
- сохранение постоянной регистрации;
- возможность внесения в дарственную условий неимущественного характера;
- право на обжалование в суде при наличии на то оснований.
Однако не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Есть и отрицательные стороны. Их две:
- Даритель должен передать квартиру другому лицу совершенно безвозмездно. Он не может рассчитывать на получение какого-либо материального вознаграждения.
- Новый собственник имеет ничем не ограниченное право распоряжения квартирой. Это означает, что он может ее продать или кому-нибудь подарить.
Одаряемый имеет очевидную выгоду в том, что получает недвижимость совершенно бесплатно. Это не единственный плюс от сделки:
- распоряжаться имуществом можно по своему усмотрению;
- родственники дарителя не смогут претендовать на получение квартиры;
- подаренная недвижимость не является совместно нажитым имуществом супругов;
- одаряемый – единственное лицо, которое может распоряжаться квартирой;
- одаряемый не принимает на себя обязанности по уходу за дарителем или его материальным обеспечением;
- если стороны дарственной являются близкими родственниками, для них сделка не облагается налогом.
Есть и минусы:
- дарителя нельзя выселить из квартиры;
- продать недвижимость с обременением достаточно проблематично.
Арендовать помещение или покупать квартиру с проживающим человеком мало кто захочет. В этом заключается главная отрицательная сторона дарения с пожизненным проживанием дарителя.
Как оформить – пошаговая инструкция
Процедура оформления дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя практически аналогична заключению обычного договора дарения. Перед тем как приступить к непосредственному оформлению, владелец квартиры должен принять соответствующее решение и согласовать желание по передаче прав собственности с потенциальным одаряемым.
После согласования требуется собрать необходимые документы и составить текст договора с учетом всех нюансов сделки. Затем, необходимо пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре.
Оформлять дарственную можно без привлечения нотариуса. Договор не обязательно должен быть заверен в нотариальной конторе. Однако подпись нотариуса может помочь при возникновении каких-либо спорных ситуаций.
Рассмотрим каждый этап оформления подробнее.
Инструкция по оформлению
Нужно оформить дарственную на квартиру с пожизненным проживанием дарителя? Тогда, как уже было сказано, сторонам придется следовать некоему руководству. Оно не предусматривает ничего особенного или непонятного.
Чтобы подарить имущество, потребуется действовать так:
- Составить соглашение. Как уже было сказано, лучше всего привлечь к этому опытного специалиста.
- Сформировать пакет документов для дальнейших действий. О них рассказано ниже.
- Получить согласие одаряемого на получение.
- Сходить к нотариусу и подписать у него соглашение, оплатив перед этим соответствующие услуги.
- Провести процедуру государственной регистрации в уполномоченном органе, внеся сначала государственную пошлину за операцию.
- Переоформить жилье на его получателя, а затем внести изменения в ЕГРН.
Звучит совсем просто. На самом деле при должной подготовке изучаемая операция доставляет минимум хлопот.
Выгода для одариваемого лица
Главная выгода для человека, кому дарится квартира, — это получение недвижимости бесплатно.
Кроме вышесказанного, плюсы для одариваемого лица выражаются в следующем:
- Лицо, получившее квартиру по дарственной, может распоряжаться ею по своему усмотрению совершенно свободно, то есть продавать, дарить третьему лицу, сдавать в аренду.
- На право владения квартирой не могут претендовать родственники со стороны дарителя (супруги, дети и т. д.). Подаренная квартира уже не является ни совместным супружеским имуществом, ни объектом наследства.
- Новый владелец квартиры является единственным лицом, имеющим право распоряжаться квартирой. В случае развода, супруги не делят недвижимость, которая была дана по дарственной.
- Одариваемому лицу не вменяется в обязанность ухаживать за дарителем или обеспечивать его пожизненно.
Если сделка совершается между родственниками, плюсом также является отсутствие налога на прибыль, выраженную получением недвижимости. Если договор заключается между сторонами, не имеющими родственных уз, налог является обязательным.
Из минусов от сделки для одариваемого лица можно отметить следующие моменты:
- Новый владелец квартиры не имеет права выселить дарителя из подаренной жилплощади.
- Несмотря на то, что одариваемое лицо получает полное право распоряжаться недвижимостью, продажа или сдача в аренду жилплощади может оказаться проблематичной. Мало кто захочет покупать или арендовать помещение, в котором проживает посторонний человек (даритель) на постоянной основе.
Также одариваемое лицо обязано соблюдать тот порядок пользования жилплощадью, который обозначен в договоре дарения.
Выгода для участников дарения
Дарение с правом пожизненного проживания обладает специфическими особенностями, поэтому имеет как плюсы, так и минусы для участников сделки. Рассмотрим их подробно.
Гражданин, оформляющий в подарок дом или иное жилое помещение, указывает в тексте документа неимущественное условие. На основании данного пункта он имеет право жить на данной площади и распоряжаться её может только в бытовом плане.
Зачастую, такую сделку оформляют те, кто не имеет высоких доходов или вышел на пенсию. Поэтому передав права на собственность, он автоматически освобождается от уплаты за коммунальные услуги, т.к. уже не он является владельцем.
Для такого соглашения, как и для других видов дарственной, свойственно регистрация в государственных органах. После этой процедуры, по условиям договора, даритель не только остается жить в подаренном имуществе, но оставляет за собой прописку. Такое право регламентировано в ГК России ст.№558 и данное условие остается действительным и на 2020 год.
При заключении сделки, текущий собственник также может прописать больший объем условий. К примеру, жить в квартире вместе с супругой или одаряемый должен вовремя проводить ремонт как косметического характера, так и чрезвычайного (например, замена сантехники при её выходе из строя). На основании ГК России и статьи №450, даритель также может вернуть объект недвижимости, если одаряемый отказывается или игнорирует выполнение взятых на себя обязательств.
Таким образом, к преимущественной стороне для дарителя относят:
- пожизненно занимать комнату в подаренной недвижимости;
- жить в квартире на бесплатных условиях;
- право на аннулирование договора через суд.
Но, не смотря на плюсы, такой вид дарения обладает и недостатками:
- Жертвователь не может требовать материальных благ или услуг за передачу прав на собственность. Такие пункты не могут фигурировать в документе дарения, следовательно, одаряемый ничего не должен. Если новый собственник захочет выразить благодарность, то делает он это из личных принципов. Устная договоренность не имеет юридической силы.
- Новый собственник объекта недвижимости может использовать его по своему желанию, в т.ч. продать или подарить иному гражданину.
как подарить квартиру и остаться в ней жить
Это довольно просто осуществляется на практике. Достаточно правильно оформить обычную дарственную. Передача имущества третьему лицу и сохранение права пользования абсолютно не является препятствием заключения договора дарения. Право проживания не устраняет безвозмездность дарения.
Даритель может проживать в подаренной квартире и разрешение на это со стороны одаряемого не будет рассматриваться как плата за дар.
Ответным шагом может быть эквивалентный подарок, вручение денег или улучшение материального положения дарителя иным путем. Нет имущественных потерь, значит, нет возмездности со стороны получателя подарка.
Право проживания предусматривается в разделе «Права и обязанности» дарственной, прошедшей государственную регистрацию.
Право пожизненного проживания неразрывно связано с личностью дарителя, поэтому не может быть частью наследства. Наследники дарителя не могут претендовать на проживание в подаренной квартире после его смерти.
Такое право не может быть частью гражданского оборота, отчуждаться в пользу третьих лиц и т.д. Во избежание возможных разногласий и споров, необходимо указать, что даритель оставляет за собой право бесплатного проживания на территории квартиры, а также лиц, которые будут постоянно или временно жить с ним.
чем отличается образец договора дарения доли квартиры с правом проживания дарителя
Если говорить глобально, то такого соглашения, как дарственная на квартирную долю с правом проживания дарителя нет в природе.
Это обычный договор о безвозмездной передаче имущества, в который включено ряд специфических условий. Соглашение о дарении доли мало чем отличается от дарения квартиры.
Условие первое: доля должна быть выделенной в натуре.
Условие второе: перед заключением сделки необходимо получить согласие со стороны остальных долевых собственников. Этого можно не делать, если дарственная оформляется между супругами.
Если говорить о дарении доли с обременением, то порядок заключения сделки не будет отличаться от порядка отчуждения всей квартиры.
Единственное отличие состоит в том, что в договоре будет конкретно указана часть недвижимости, которая перейдет в собственность выгодоприобретателю.
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя: образец
Договор дарения широко используется в практике передачи недвижимости другому лицу. Процедура безвозмездна. Получатель квартиры не несет никаких финансовых обязательств по отношению к дарителю.
Документ может предусматривать некоторые неимущественные условия, например право пожизненного проживания.
Обусловлен факт тем, что подобное право возникло до совершения акта безвозмездной передачи в дар жилья.
Составить дарственную можно на любого человека – родственника независимо от степени дальности родства, друга, знакомого. Включение условия о проживании на подаренной жилплощади дарителя до окончания его жизни является своеобразной защитой от выселения дарителя из квартиры или других махинаций.
Плюсы дарения с правом пожизненного проживания
Делая выводы, необходимо указать. Гражданин, который желает подарить свою жилплощадь другому лицу на определенных условиях, приобретает возможность проживать в этой квартире и пользоваться ей до конца своей жизни.
Такой вариант хорошо подходит для престарелых людей, живущих только на одну пенсию. Передавая недвижимость по договору дарения с обременением, они освобождаются от коммунальных платежей, потому как не владеют этим жилищным хозяйством в соответствии с соглашением сторон.
Существенный плюс заключается в следующем. Даритель оставляет за собой право проживать бессрочно в подаренной квартире, не теряя регистрации, что регламентируется ст. 558 ГК РФ.
Помимо этого, собственник может прописать в дарственной еще ряд условий, к примеру, дать возможность жить внукам, супруге на означенной жилплощади или иным родственникам.
На одаряемое лицо, согласно договорным условиям, может быть возложена еще ответственность по ремонту квартиры.
И в случае невыполнения им условий соглашения, в соответствии с законом (ст. 450 ГК РФ) бывший собственник вправе обратиться в суд и вернуть жилплощадь в собственность по закону.