Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.
Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
Такой же пример: долг собственника за «коммуналку» — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов.
Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за «коммуналку» и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.
Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.
Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.
Минусы:
- Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
- Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.
Предварительный договор
- Указываются стороны сделки, данные о продавце и о покупателе.
- Указывается предмет сделки – продажа квартиры, ее данные. Нужны обязательно сведения о площади недвижимости, о количестве комнат, о кадастровом номере.
- Важная часть – указание на правоустанавливающие документы. Это может быть дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности.
- Даются сведения о цене недвижимости и о порядке расчета.
Это данные, которые приводятся во всех договорах. При наличии долга по коммуналке нужно дописать еще некоторую важную информацию:
- В договоре прописывается сумма долга, такая информация должна быть открытой. Если продавец скрывает положение дел с оплатой коммуналки, покупатель может оспорить договор, расторгнуть его.
- Дальше текст зависит от договоренности между сторонами. Если переуступка долга не производится, в основном договоре указывается сумма долга и обязанности прежнего владельца о его оплате.Обязательно нужно указать, в какой срок продавец рассчитается с долгом по квартплате, рекомендуется устанавливать срок короткий (например, неделю).
- Возможно, коммуналка была оплачена из аванса от покупателя. В таком случае цена квартиры будет снижена на величину аванса.
Обычно стороны сделки подписывают предварительный договор, в нем нужно указать такой факт выплаты аванса за квартиру и оплату долга за полученные деньги.
Что означает продавец с долгами?
Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.
Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.
Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.
Возможные нюансы продажи
Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.
Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.
УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.
Однако даже покупатели, знающие про это, часто отказываются от покупки квартиры с долгом. Это связано с тем, что управляющая компания зачастую присылает квитанции новым собственникам, указав в них долги предыдущих хозяев. А перерасчет платежей сделать не всегда просто. Спорить с УК вряд ли кому-то захочется. Но при определенных условиях покупатель квартиры может пойти на уступки и согласиться на сделку купли-продажи. Возможны следующие варианты.
- Оплата долга в счет задатка. Покупатель и продавец оформляют соглашение о задатке, в котором прописывают, что сумма задатка пойдет на оплату долга за ЖКУ. Оставшуюся сумму продавец получит после погашения своего долга и предоставления справки.
- Оплата долга после сделки купли-продажи. В этом случае сумма задолженности резервируется в отдельной банковской ячейке, условием доступа к которой будет погашение продавцом обязательств после сделки. Покупатели охотнее соглашаются на такой вариант. Это более безопасное решение для обеих сторон.
- Перевод долга на покупателя. Покупатель по договору купли-продажи принимает на себя обязанность по уплате задолженности. А цена за квартиру уменьшается на соответствующую сумму.
Могут ли лишить квартиры из-за долгов
Согласно ст. 446 ГПК РФ нельзя отобрать единственное жилье за неуплату кредитов и другой задолженности. Исключение составляют только объекты, приобретенные в ипотеку. Так что единственное жилье никто забирать не будет. И даже в случае с ипотекой забрать квартиру банку будет непросто — нужны основания и как минимум судебное решение. Основаниями будут являться:
- неоплата коммунальных услуг в течение 6 месяцев подряд без уважительной причины (если в этот период вносились хоть какие-то платежи, даже самые малые, забрать квартиру уже не получится);
- игнорирование всех попыток управляющей компании решить дело миром, в том числе уведомлений о задолженности и штрафах;
- отсутствие веских причин для неуплаты, например тяжелой болезни собственника или его близких родственников;
- размер долга сопоставим с кадастровой стоимостью всего жилого помещения, что на сегодняшний день маловероятно.
Поэтому, скорее всего, по решению суда долги будут взыскиваться с помощью продажи иного имущества гражданина (автомобиля, техники и т. д.), посредством удержания денег с зарплаты (не более 50 % ежемесячно) или со счетов в банке. И если неплательщик откажется от уплаты, то приставы могут наложить арест на имущество, выставить его на торги.
Можно ли продать квартиру с долгами
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, наличие долгов по коммунальным платежам не является препятствием для продажи квартиры.
Они числятся не за объектом недвижимости, а за его собственником, который не оплачивал пользование водой, светом, газом и пр. Соответственно, новый владелец не имеет к этому никакого отношения.
У него появляется обязательство вносить плату только после получения жилплощади в собственность и регистрации перехода права в Росреестре (ст. 153 п. 5 ЖК РФ, ст. 223 ГК РФ).
Исключение касается задолженности по взносам на капитальный ремонт. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при продаже квартиры она переходит к новому собственнику, независимо от его согласия.
Возможно, на покупку проблемной жилплощади будет меньше желающих, поскольку далеко не каждый согласится начать жизнь на новом месте с выяснения отношений с управляющей компанией (УК). Последняя не вправе требовать от нового владельца погасить долги.
Но в действительности многие УК продолжают включать неоплаченные счета в квитанции нового собственника, а не направляют их реальному должнику. Нередки также угрозы прекратить оказание услуг (отключить воду, свет и т. д.
) Решить проблему можно, предоставив договор купли-продажи с отметкой о том, что долг по коммуналке остается за предыдущим собственником и не переводится на покупателя. Кроме того, необходимо переоформить все договора на поставку услуг по причине изменения собственника.
Если УК не прекращает своих угроз, новому владельцу можно уверенно обращаться с жалобой в прокуратуру или суд.
Срок давности для неоплаченных счетов по коммуналке составляет 3 года. По истечении этого периода они списываются, и дело направляется в архив. Требование ее взыскания в судебном порядке будет также незаконным. Если коммунальные услуги не оплачивались, например, 6 лет, суд вправе взыскать суммы только за последние 3 года.
Рассматривая возможность продажи недвижимости, продавцу следует также учесть риск:
- наложения ареста судебными приставами, после чего продажа окажется невозможной до полного погашения долга;
- отключения от коммуникаций (воды, газа и пр.), что также добавит дополнительных хлопот в проведении сделки купли-продажи.
Особенности покупки жилья с долгами по ЖКХ
Практика показывает, что ситуации, когда новый собственник объекта жилой недвижимости, обратившийся в управляющие и ресурсоснабжающие компании для переоформления лицевых счетов, узнает, что за приобретенным объектом жилой недвижимости осталась задолженность, хоть и не очень часто, но все же встречаются.
Многие граждане ошибочно полагают, что продать объект жилой недвижимости при наличии задолженности за услуги управляющих или ресурсоснабжающих организаций нельзя. На самом деле это не так.
Действующее законодательство Российской Федерации установило запрет на реализацию объектов жилой недвижимости только в случае, если на этот объект судом был наложен арест. А наличие задолженности не является препятствием для продажи объекта жилой недвижимости.
Часто встречаются случаи, когда управляющие компании и ресурсоснабжающие организации пытаются убедить гражданина в том, что вместе с квартирой он приобрел и задолженность перед этими компаниями, мотивируя это тем, что долг записывается за объектом жилой недвижимости, а не за собственником этого объекта.
Как узнать и погасить долг за квартиру?
Однако исходя из норм, закрепленных в 153 статье Жилищного кодекса РФ, обязанности оплачивать услуги управляющих и ресурсоснабжающих организаций возникает у гражданина только с момента возникновения права собственности на объект жилой недвижимости.
Таким образом, долги перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями не переходят к новому собственнику объекта жилой недвижимости, если иное не было оговорено в договоре купли-продажи этого объекта.
А вот ситуация с взносами в фонд капитального ремонта обстоит совершенно иначе. Исходя из норм, закрепленных в 3 части 158 статьи Жилищного Кодекса РФ, задолженность по оплате взносов в фонд капитального ремонта перейдет к новому собственнику объекта жилой недвижимости, если иное не оговорено в договоре купли-продажи этого объекта.
Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, можно ли это сделать
Любому собственнику жилья полагается вовремя платить за предоставляемые услуги. Однако по различным причинам не все делают это положенным образом. И как быть, если на такой товар нашелся свой покупатель?
Можно ли продать квартиру с долгом?
Прямого запрета в законодательстве на совершение подобных сделок нет. Стороны свободны в заключении любых договоров и внесении в них различных условий по своему желанию. Главное, чтобы они не противоречили существующим законам и не нарушали ничьих интересов. Продажа квартир (иных жилых помещений) с долгами по ЖКХ закону не противоречит. Сама сделка будет совершаться по обычным для купли-продажи недвижимости правилам. Понадобится собрать все нужные документы, составить и подписать договор, осуществить регистрацию перехода прав по ней в Росреестре.
Однако отдельным пунктом или дополнительным соглашением нужно будет решить вопрос о судьбе неоплаченных ЖКУ.
Процесс заключения сделки
Заключение сделки продажи квартиры с долгами происходит в общем порядке. Для начала необходимо найти покупателя на квартиру. Для того, чтобы сразу закрепить имеющуюся договоренность юридически желательно составить с ним предварительный договор.
Далее уже спокойно собрать все требуемые документы, составить основной письменный договор. Далее необходимо изучить представленный на подписание проект, все документы продавца. Затем, если никаких проблем нет, пописать документ.
Фактическую передачу квартиры стоит осуществлять по акту. Можно составить его отдельно или включить в сам договор.
Нотариально заверять его не нужно.
Однако потребуется пройти регистрацию в Росреестре, заплатив пошлину в 2000 руб. Только после завершения данной процедуры покупатель может считаться новым собственником купленной квартиры.
Можно ли продать квартиру с долгами по налогу на имущество
Если при заключении договора купли-продажи выясняется факт того, что на имущество не оплачен налог, это не является препятствием для осуществления сделки. Регистрационный орган передает данные о новом владельце квартиры в Федеральную налоговую службу самостоятельно.
Таким образом, можно продать квартиру с долгами по налогам на имущество.
Налог на имущество начисляется продавцу за период, когда жилье было в собственности. И вместе с недвижимостью неоплаченные налоги покупателю не передаются.
Оплата задолженности прежним владельцем, взыскание с него пеней осуществляется без участия нового собственника. Тем не менее часто встречаются ситуации, когда Росреестр не уведомил ФНС о смене хозяина недвижимости, в этом случае все новые налоги продолжают начисляться предыдущему собственнику, хотя от может и не знать об этом.
Поможет разрешить такую ситуацию суд, в который потребуется предъявить документы, подтверждающие сделку купли-продажи. Задолженность после этого пересчитывается.
Но есть и способ продажи имущества вместе с неоплаченным налогом. Он предусмотрен ст. 391 Гражданского кодекса России. Любой долг (не только по налогам) передается по согласию сторон – это условие прописывается в договоре. При такой схеме продажи недвижимости регистрационный орган отправляет уведомление в ФНС о передаче недвижимости и переводе налоговых долгов на нового владельца.
При оформлении сделок иногда нотариус запрашивает у продавца документы по оплате налогов, но это требование необоснованно. Просто нотариус учитывает все риски покупателя и хочет его по максимуму защитить.
Что означает продавец с долгами?
Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости. Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру. Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.