Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация договора аренды в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разберём пример. ИП Николай снимал помещение под барбершоп на первом этаже жилого дома. Он заключил с собственником договор аренды на пять лет, но затягивал с регистрацией: постоянно появлялись более важные дела, да и арендодатель особо с этим не торопился. Через два года владелец помещения продал объект предпринимателю Дмитрию, который хотел запустить на этом месте свой бизнес. Николай ничего не знал о сделке, а Дмитрий ничего не знал об уже существующем договоре аренды. Суд решил дело в пользу нового владельца: Николаю пришлось экстренно съезжать и искать новое место, потому что незарегистрированный договор не имеет юридическую силу при смене сторон.
А если не зарегистрировать?
У съёмщика могут возникнуть и другие неудобства — не настолько критичные, но всё равно неприятные. Например, без регистрации договора аренды не получится получить алкогольную лицензию и продавать спиртные напитки. А вот налогов платить придётся больше: без отметки Росреестра арендные платежи не считаются расходной статьёй — а значит, налоговую базу уменьшить не получится.
Обратите внимание, что в Регистрационной Палате установлен строгий порядок для таких процедур. Неправильное оформление бумаг или несоблюдение установленных норм, неизменно повлечёт отказ в государственной регистрации.
Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов. Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:
- нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
- арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается субаренда нежилых помещений, но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
- если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки. Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.
Документы для регистрации договора найма жилого помещения
Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):
- Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
- Только по заявлению нанимателя.
Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.
Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:
- Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
- Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
- Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
- Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
- Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.
Госпошлина за регистрацию права на недвижимое имущество – сколько платить
Следует отметить, что фактически квитанции об оплате госпошлины на регистрацию недвижимости бессрочны, так как время их действия законодательно не утверждено. Письмо Минфина №03-05-04-03/20 от 03.08.2009 подтвердило, что данный вопрос не регулируется налоговым законодательством.
Данные комбинации цифр едины для всех регионов, независимо от того, заполняется заявление в Москве, СПб или Воронеже. Узнать другие реквизиты можно на сайте Росреестра, воспользовавшись электронными сервисами службы. Для этого нужно выбрать регион на верхней панели сайта, а в разделе для физических лиц – услугу «Зарегистрировать недвижимость». На открывшейся странице требуемая информация будет в отобразившемся справа списке. Там же представлены образцы бланков на оплату.
Кто может не платить госпошлину: льготы
Есть льготные категории граждан, которые освобождены от уплаты госпошлины. Если регистрируется общая собственность нескольких лиц и среди них есть льготник, то пошлина льготника вычитается из общей суммы. Остаток делится на остальных заявителей по общим правилам и оплачивается. К льготникам относятся:
- малоимущие (за исключением госрегистрации ограничений / обременений прав на недвижимость);
- ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, узники фашистских концлагерей, военнопленные во время Великой Отечественной войны;
- физические лица, которые обращаются для государственной регистрации права собственности на жилые помещения, предоставленные им взамен освобожденного жилья по московской программе реновации.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Госпошлина за регистрацию права собственности на недвижимость
Расценки, которые предполагает госпошлина на регистрацию прав на недвижимость, являются стандартными для всех, но все же предполагает определенные особенности. Например, физические лица должны заплатить относительно небольшую сумму, что составляет 2 тысячи рублей. Тогда как юридические лица платят гораздо больше – 22 тысячи рублей (эти же расценки актуальны для организаций).
Когда идет речь о регистрации не всего объекта недвижимости, а только доли в нем тогда государственная пошлина составляет всего 200 рублей. Согласно закону, если лицо будет снова регистрировать право собственности на квартиру, тогда ему не придется повторно вносить госпошлину.
Если осуществляется регистрация объекта, который нельзя охарактеризовать как жилую недвижимость (будет использоваться для организации личного хозяйства, огородничества или для выращивания сада), тогда государственная пошлина составляет 350 рублей. Такая же сумма подразумевается, если человек планирует проводить строительные мероприятия на участке.
Госпошлина с покупателя недвижимости
Новым владельцем имущества уплачивается госпошлина на недвижимость. Но оплата внесена в момент, когда человек занимается регистрацией – лучшее решение. Это оплата за то, чтобы сведения о новом владельце имущества были внесены в ЕГРН. Реестр уже несколько лет ведут в электронном формате (начиная с 2017 года)
В базу можно внести несколько форматов возможного права собственности. В частности, право собственности может быть единоличным (когда у имущества только один владелец, и регистрация проводится на его имя). Также есть долевая собственность, когда у каждого собственника четко выделенная доля. Кроме того, выделяют совместную собственность, когда несколько человек считаются полноценными собственниками недвижимости. Именно в последнем случае больше всего споров, потому планируется обязательно регистрировать нажитое в браке совместное имущество.
Что касается того, по каким условиям осуществляется оплата госпошлины на право собственности, вся сумма делится на количество владельцев. Если владелец один, он платит полную собственность, а если у нескольких человек есть доли, они должны внести суммы, пропорциональные их доле.
Проблемы с регистрацией и как их решить
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.
Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.
Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.
Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.
Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.
Размеры государственной пошлины за регистрацию
| № | Вид юридически значимого действия | Размер государственной пошлины, руб |
|---|---|---|
| 1 | Государственная пошлина за регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них (за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп. 22.1 и 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)) (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 2 | Государственная пошлина за регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (пп. 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 3 | Государственная пошлина за регистрацию права пожизненного наследуемого владения земельным участком (за исключением прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения) (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 4 | Государственная пошлина за регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК) |
(как регистрация первичного права, так и регистрация перехода права). |
| 5 | Государственная пошлина за регистрацию договора аренды, договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, договора субаренды, договора (соглашение) о присоединении к договору аренды (за исключением сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения) (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) | в случае, если с заявлением о государственной регистрации договора аренды обращается одна сторона, а именно:
В случае, если с заявлением о государственной регистрации договора аренды, обращаются обе стороны, то государственная пошлина уплачивается в порядке, определенном п. 2 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации:
Государственная пошлина уплачивается только за регистрацию сделки вне зависимости от количества объектов недвижимого имущества, являющихся объектами аренды. Государственная регистрация ограничений (обременений), возникающих на основании договора аренды, осуществляется без уплаты государственной пошлины. |
| 6 | Государственная пошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды (за исключением сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения) (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) | В случае, если с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды обращается одна сторона, а именно:
|
| 7 | Государственная пошлина за регистрацию соглашений (договоров) о переуступке прав и обязанностей по договору, подлежащему государственной регистрации, переводе долга, в том числе уступке требования, передаче прав и обязанностей по договору аренды (за исключением переуступки прав по договору об ипотеке) (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) | в порядке, определенном п. 5 настоящей таблицы. |
| 8 | Государственная пошлина за регистрацию сервитутов (за исключением ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения) (пп. 31 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 9 | Государственная пошлина за регистрацию доли в праве общей собственности, возникающей с момента государственной регистрации (за исключением доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения) (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 10 | Государственная пошлина за регистрацию доли в праве общей долевой собственности, возникновение которой не связано с государственной регистрацией права (например, наследование, полная выплата паевого взноса членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива) (за исключением доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения) (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 11 | Государственная пошлина за регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (пп. 23 п.1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 12 | Государственная пошлина за регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременений данного имущества или сделок с данным имуществом (пп. 22.1 п.1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 13 | Государственная пошлина за регистрацию ипотеки, включая внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) | Размер госпошлины делится на количество участников сделки (в том числе за земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения):
Если предметом договора ипотеки являются несколько объектов, то уплате подлежит государственная пошлина в отношении каждого объекта недвижимого имущества. |
| 14 | Государственная пошлина за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке (пп. 28.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
Если предметом договора ипотеки являются несколько объектов, то уплате подлежит государственная пошлина за внесение изменений в каждую запись об ипотеке в отношении каждого объекта недвижимого имущества. |
| 15 | Государственная пошлина за регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРН записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя (пп. 29 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 16 | Государственная пошлина за регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРН записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной (пп. 29 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 17 | Государственная пошлина за регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, сделок с предприятием как имущественным комплексом, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также ограничений прав и обременении предприятия как имущественного комплекса (пп. 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 18 | Государственная пошлина за внесение изменений в записи ЕГРН о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп. 28.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (пп. 27.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
. |
| 19 | Государственная пошлина за регистрацию прекращения права на основании вступившего в законную силу судебного акта (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 20 | Государственная пошлина за регистрацию расторжения аренды (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) | В случае, если договор аренды расторгается по соглашению сторон:
|
| 21 | Государственная пошлина за регистрацию договора участия в долевом строительстве (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 22 | Государственная пошлина за регистрацию соглашения об изменении договора участия в долевом строительстве (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 23 | Государственная пошлина за регистрацию соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 24 | Государственная пошлина за регистрацию уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРН (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 25 | Государственная пошлина за регистрацию права общей совместной собственности (пп. 22, 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
|
| 26 | Государственная пошлина за регистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, не находящимся в государственной или муниципальной собственности (пп. 22 п. 1 ст. 333 НК РФ) |
|
| 27 | Государственная пошлина за регистрацию права хозяйственного ведения (пп. 22 п. 1 ст. 333 НК РФ) |
|
| 28 | Государственная пошлина за регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, не находящимся в государственной или муниципальной собственности (пп. 22 п. 1 ст. 333 НК РФ) |
|
Проблемы с регистрацией и как их решить
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.
Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.
Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.
Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.
Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.
Договор аренды нежилого помещения – образец и бланк 2021 года
При заполнении арендного договора нежилой постройки необходимо соблюдать правильную структуру документа, с учетом требований, отображенных в ГК РФ и прочих законодательных актах.
Она представляет собой следующее:
- Преамбула.
- Предмет договора (описание объекта)
- Арендная плата.
- Права и обязанности участвующих лиц в сделке.
- Ответственность сторон.
- Продолжительность действия договора
- Дополнительные условия.
- Приложения.
- Реквизиты сторон и их подписи
При несоблюдении структуры документа, договор может потерять статус действительного. При соблюдении структуры, регистрация контракта в Рос реестре должна пройти без проблем. При всплытии спорных моментов, можно отстаивать свои права в судебной инстанции.
При заполнении договоров аренды нередко случаются ошибки, из-за которых впоследствии могут отказать в регистрации контракта.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ошибки:
- Отсутствие в тексте соглашения пункта об изменении (или не изменении) оплаты за аренду.
- В договоре не отображены полные сведения о нежилом объекте.
- Нет приложения, с перечислением документов в соглашении.
- Не зарегистрирован долгосрочный договор.
- Отсутствует пункт в соглашении, относительно ремонта и коммунальных платежей.
- Не отображен пункт ответственности по договору аренды— например, не отображены права и обязательства сторон при порче имущества на объекте.
Если перечисленные ошибки не устранены, при спорных моментах арендное соглашение могут признать недействительным.
Государственная регистрация — это юридически значимое действие регистрирующего органа (Росреестра). Совершение таких действий, согласно ст. 333.16 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ), сопровождается уплатой государственной пошлины. Таким образом, когда мы говорим об оплате госпошлиной регистрации договора аренды, то имеем в виду аренду только недвижимых объектов. При этом арендные соглашения, заключаемые на срок менее года, не регистрируются — соответственно, госпошлина при этом не уплачивается.
Под недвижимостью при этом понимаются следующие вещи (ст. 130, 132, 133.1 ГК РФ):
- земельные участки, недра;
- капитальные объекты, незавершенные строения;
- помещения (и жилые, и нежилые);
- машино-места;
- предприятия как имущественные комплексы;
- линейные объекты;
- морские, воздушные и речные суда;
- космические объекты.
Согласно подп. 1 п. 2 ст. 333.17 НК РФ перечисляет платеж тот субъект, который обращается за регистрацией (подает заявление). Заявление и весь пакет в соответствующий орган может подать, в соответствии с ч. 1 ст. 51 закона № 218-ФЗ, одна из сторон, хотя это не исключает и возможности обращения обеих.
Кроме того, вопрос распределения расходов на уплату госпошлины может решаться в самом тексте сделки (как правило, такие расходы ложатся на арендатора). Если же арендодатель уклоняется от регистрации договора путем непредоставления противной стороне необходимой документации, суд, приняв решение о регистрации аренды, может возложить обязанность по уплате на него (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики…» от 16.02.2001 № 59).
Госпошлина вносится до обращения за государственной регистрацией (подп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ) или до начала рассмотрения документов, если заявление подано в электронной форме.
Распределение суммы пошлины между участниками сделки
В зависимости от состава участников сделки и заявителей госпошлина за регистрацию договора аренды распределяется между ее участниками различным образом:
- Для земель сельскохозяйственного назначения госпошлина составляет 350 руб. Соответственно, каждый участник уплачивает его долю госпошлины пропорционально (т. е. по 175 руб., если участников двое).
- При регистрации договора аренды иной недвижимости пропорции могут быть и другими. Например, при уплате пошлины за регистрацию договора аренды нежилого помещения гражданин платит 2000 руб., организация — 22 000 руб.
- Если заявление подают две стороны сделки и при этом:
- участвуют только физические лица, они уплачивают 2000 руб., разделенные поровну на количество участников (например, три гражданина заплатят по 666,7 руб.);
- участвуют только юридические лица, они уплачивают 22 000 руб., поделив их поровну (например, две организации перечислят по 11 000 руб.);
- участвуют граждане и организации, то физические лица уплачивают 2000 руб., поделенные на количество участников сделки, компании — 22 000 руб., поделенные так же (например, когда в сделке прописаны два гражданина и две компании, граждане будут платить по 500 руб., фирмы — по 5500 руб.);
- участвуют компания и орган власти, фирма платит 22 000 руб., а орган освобождается от уплаты госпошлины;
- участвуют граждане и орган власти, граждане заплатят 2000 руб., разделенные на всех участников, орган также освобождается от уплаты;
- участвуют гражданин, организация и орган, то физическое лицо платит 2000 руб., компания — 22 000 руб., орган освобождается от уплаты.
Решение сложных задач
Если одна из сторон отказывается регистрировать договор аренды, допустимо исполнение требований действующего законодательства по стандартной схеме рассмотрения дела в судебных инстанциях. Необходимо точно рассчитывать срок действия соглашения. Чтобы исключить обязательную процедуру, применяют предварительное соглашение с обязательствами о заключении контракта в будущем. Следует помнить, что субаренда оформляется на общих основаниях.
При найме части помещения возникают правовые коллизии, так как в кадастре указана только одна запись на определенный объект недвижимости. В такой ситуации необходимо сперва оформить учет арендуемых помещений по стандартному алгоритму:
- изготовить технический план отдельного помещения;
- поставить помещение на кадастровый учет;
- зарегистрировать аренду.