Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Но даже в таком случае нужно будет оформить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В документе надо описать все важные детали: цель составления, номер и дата ДКП, сумма и условия возврата средств, срок для освобождения жилья, паспортные данные сторон и реквизиты.

Есть ещё один нюанс: если ДКП уже прошёл регистрацию в Росреестре, то при процедуре расторжения придётся предоставить в государственную инстанцию и новое соглашение. То же самое касается формы документов: если договор был составлен в письменном виде и удостоверен нотариусом, так же необходимо оформить и соглашение.

Возможна ли отмена сделки купли-продажи недвижимости после регистрации

Если условия по ДКП уже были исполнены и сделка прошла регистрацию, отменить её будет сложно. Это можно сделать лишь в некоторых случаях.

1. Переход права собственности ещё не состоялся. Речь идёт о ситуациях, когда стороны только подали документы на регистрацию в Росреестр. Чтобы смена собственника недвижимости не произошла, достаточно подать соответствующее заявление.
2. Расчёта ещё не было, но регистрация уже произошла. В таком случае необходимо предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора купли-продажи. Если вопросов не возникнет, право собственности на квартиру будет возвращено прежнему владельцу.
3. Регистрация уже состоялась, и все условия договора были соблюдены. Вернуть квартиру можно только в том случае, если обе стороны пришли к обоюдному соглашению отменить сделку. Проще всего будет заключить новый ДКП, где прежний продавец выступит в роли покупателя. Опять же, если кто-либо из участников сделки не согласен с новыми условиями, придётся идти в суд.

Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:

1. Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
2. Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
3. Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
5. При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
6. Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
7. Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
8. Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
9. Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
10. Получение судебного решения и передача его для исполнения.

Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.

Расторжение договора — не рядовая процедура, и в большинстве случаев договориться о расторжении не получается. Чаще всего расторжение по соглашению сторон возможно только в том случае, если продавец или покупатель не рассчитывали обманывать вторую сторону изначально. Если же сделка с самого начала подразумевалась одной из сторон как мошенническая, суда не избежать, а это процесс длительный и не всегда выгодный. Многие схемы продуманы до мелочей, и судебные тяжбы затягиваются на длительный срок.

Если вы находитесь на этапе поиска недвижимости или готовитесь заключить сделку, необходимо внимательно проверять каждый документ. Не бойтесь обидеть продавца или покупателя: надежность сделки выгодна обеим сторонам. Привлекайте экспертов везде, где это возможно. Кроме того, вы также можете воспользоваться специальными сервисами, которые позволят проверить продавца, обратившись в конкретный банк. Особенно это важно и удобно при оформлении ипотечного кредита.

Дополнительно подстраховаться и предотвратить длительные судебные тяжбы можно на этапе заключения договора. Для этого необходимо четко прописать в нем причины для расторжения. Кроме того, важно предусмотреть нюансы: в какой срок возможно расторжение, какими будут последствия и так далее. Чем подробнее вы проработаете договор, тем проще будет расторгнуть его в случае, если что-то пойдет не так.

Если в результате все равно требуется расторжение, не пытайтесь действовать самостоятельно. Расторжение договора, особенно в том случае, если он уже считается исполненным — вовсе не то же самое, что признание сделки недействительной. Специалисту лучше всего поручить не только составление искового заявления, что повысит ваши шансы на победу в суде, но и оформление соглашения о расторжении договора: это позволит соблюсти ваши интересы и расторгнуть договор в кратчайшие сроки.

Как продать квартиру по переуступке?

При переуступке нужно будет получить согласие банка, который выдал ипотеку, а также согласие застройщика. Некоторые строительные компании берут комиссию за переуступку.

Ипотека продавца гасится за счет средств покупателя во время или после сделки. Условия расчетов всегда дает банк, выдавший ипотеку.

«К договору переуступки всегда обязательно должен идти оригинал справки от застройщика о произведенных полностью расчетах. Либо частичных, если договор предусматривал рассрочку от застройщика.

При отсутствии справки об оплате новому владельцу переходят не только права, но и обязанности по договору, а значит, и обязанность оплатить объект в полном объеме. Может возникнуть неприятная ситуация двойной оплаты: продавцу и застройщику», — подчеркивает Аверс.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

• Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
• Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Основания расторжения договора купли продажи недвижимости

Для того чтобы расторгнуть договор, должны быть чёткие основания, иначе расторгнуть сделку будет невозможно. Также нужно различать понятия расторжения договора и признания его недействительным – это разные процедуры, и, соответственно, основания для их осуществления тоже отличаются. Для расторжения договора используются основания, указанные в ст. 450 ГК РФ – речь идет о существенных нарушениях условий контракта. Сюда входят такие ситуации:

• продавец не получил оплату за недвижимость или получил ее не в полном объеме, при этом покупатель уклоняется от передачи денег;
• несмотря на совершенную сделку, продавец или другие лица с его стороны не освобождают жилплощадь или не выписываются из нее, что создает препятствия для использования недвижимости покупателем;
• ключевые условия сделки резко изменились, причем стороны не могли предполагать такие изменения заранее. При этом нет нарушений условий договора ни одной из сторон.

Кроме того, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон – для этого не требуются дополнительные основания, достаточно желания продавца и покупателя остановить действие договора.

Что касается признания договора недействительным, то основания могут быть следующими:

• положения документа противоречат действующему законодательству;
• сделка является мнимой или притворной (заключена с целью прикрытия другой сделки и не отображает истинных мотивов сторон);
• одна из сторон договора признана недееспособной по причине недостижения совершеннолетия, проблем со здоровьем, злоупотреблением алкоголем, наркотиками;
• сделка заключена не по доброй воле, с применением насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий;
• одна из сторон испытывала сильные финансовые трудности и заключила сделку на заведомо невыгодных для себя условиях;
• сторона сделки была введена в заблуждение относительно цели договора, условий, последствий.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.

Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.

Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.

Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.

Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.

Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город. Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом. Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.

Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:

200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.

Расторжение договора купли продажи с ипотекой

Ипотека и материнский капитал

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:

1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.

2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.

3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.

Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:

1. Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
2. Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
3. Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.

Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.

Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Пoпpoбoвaть дoгoвopитьcя

Ecли пpoдaвeц coглaceн pacтopгнyть дoгoвop, дocтaтoчнo oфopмить coглaшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Coглaшeниe зaвepяют y нoтapиyca и пepeдaют нa peгиcтpaцию.

Oбpaтитьcя в пoлицию

Ecли пpoдaвeц пoлyчил плaтy зa квapтиpy и пepecтaл oтвeчaть нa звoнки, нyжнo пoдaть зaявлeниe в пoлицию. Дeжypный пoлицeйcкий пoмoжeт oфopмить зaявлeниe, a cлeдoвaтeль oбъяcнит, мoжнo ли aннyлиpoвaть cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы, и кaк вepнyть дeньги.

Измeнить ycлoвия дoгoвopa

Ecли нoвaя квapтиpa нpaвитcя, нecмoтpя нa вce изъяны и пpoблeмы, мoжнo дoгoвopитьcя c пpoдaвцoм o cкидкe или oтpeмoнтиpoвaть aвapийный бaлкoн зa cвoй cчeт. Ecли пpoдaвeц квapтиpы coглaceн нa нoвыe ycлoвия, coглaшeниe зaключaют в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe.

Пepeпpoдaть квapтиpy

Ecли дoгoвopитьcя c пpeжним влaдeльцeм квapтиpы нe пoлyчaeтcя, мoжнo пoпpoбoвaть выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy. «Этaжи» пoмoгyт быcтpo нaйти пoкyпaтeля и вepнyть дeньги, пoтpaчeнныe нa пoкyпкy квapтиpы, c минимaльными пoтepями.

1. Pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи cлoжнo. Eщe дo oфopмлeния дoгoвopa, лyчшe пpoвepить жильe чepeз pиeлтopa или oцeнщикa.
2. Нe вce изъяны cyд paccмoтpит кaк ocнoвaния pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Cyд нe pacтopгнeт дoгoвop, ecли жильe мoжнo oтpeмoнтиpoвaть.
3. Pacтopжeниe дoгoвopa нe peшит пpoблeмy, ecли пpoдaвeц yжe пoтpaтил дeньги, выpyчeнныe зa квapтиpy. Жильe вepнyт бывшeмy влaдeльцy чepeз cyд, a вoзвpaт дeнeг зaтянeтcя.
4. Квapтиpy c изъянoм мoжнo пepeпpoдaть, ecли oбpaтитьcя к cпeциaлиcтaм.

Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.

Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:

• по соглашению сторон в традиционном порядке;
• через суд, если одна сторона против окончания сделки.

Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.

Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.

К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу. Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон. В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.

Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.

1. Если другая сторона совершила существенные нарушения договоренностей.
2. В прочих случаях, которые предусмотрены законом и пунктами заключенного договора купли-продажи.

К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.

Это правило действует и в обратную сторону. Например, если в квартире, приобретенной покупателем, обнаружится треснувшая ванна, расторжение сделки судом одобрено не будет.

Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу. Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

• соглашение сторон;
• судебное решение.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

• судьбы уже выплаченного задатка;
• оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

• существенное нарушение условий договора одной из сторон;
• прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

• противоречия положений договора нормам законодательства;
• недееспособности одной из сторон сделки;
• заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
• несоблюдения прав третьих лиц.

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

• Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
• Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

Среди них:

1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

• о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
• прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
• отсутствии претензий сторон друг к другу.

Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

• Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
• Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
• Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.

• Самые важные термины
• Как оформить договор купли-продажи квартиры
• Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
• Сколько регистрируется право собственности на квартиру
• Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
• Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
• Как восстановить договор купли-продажи квартиры
• Как переоформить договор купли-продажи квартиры
• Кто платит за договор купли-продажи квартиры
• На что обратить внимание в договоре
• Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
• В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Условия, при которых возможно расторжение договора купли-продажи, обычно фиксируются в договоре. Это могут быть:

• срыв сроков по исполнению взятых на себя сторонами договора обязательств;
• несоответствие приобретаемого имущества заявленным характеристикам;
• изменение (в одностороннем порядке) графика платежей, формы выплаты, валюты покупателем;
• совместно принятое сторонами договора решение о том, что сделка должна быть аннулирована.

Добиться возвращения денег покупателю, а собственности — продавцу можно в досудебном порядке или в суде.

Важно! Не путайте предварительный договор (в котором фиксируется намерение совершить сделку) и финальный договор. Первый расторгнуть куда проще. Да и финансовых обязательств (за исключением небольшого задатка) он не предполагает.

В досудебном порядке расторжение возможно при достижении сторонами сделки соглашения. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отзыва ими ранее взятых на себя обязательств. Правда, рабочим этот вариант будет лишь в том случае, когда право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРП.

Чтобы расторгнуть договор после регистрации, придется заключать новую сделку. В ней стороны просто меняются местами. Соглашение будет приложено к главному документу, а деньги и недвижимое имущество вернутся к прежним владельцам. Финансовых потерь при этом не избежать — пошлину придется уплатить дважды.

В одностороннем порядке, не обращаясь в суд, расторгнуть сделку невозможно. Но попытаться нужно. Если в течение месяца с момента отправки уведомления о намерении расторгнуть сделку ответа от адресата нет, можно готовить исковое заявление.

Вариант для тех, кто не смог договориться «полюбовно»: расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке. Возможно как по инициативе покупателя, так и на основании иска, поданного продавцом. Как правило, одна из сторон, заключивших сделку, чувствует себя пострадавшей, что и заставляет ее обратиться в суд.

Решением суда договор:

• остается в силе (с предписанием одной из сторон уплатить неустойку);
• расторгается;
• признается недействительным.

Основаниями для признания договора недействительным могут стать и недееспособность одной из сторон, и мнимость сделки, и несоответствие условий договора положениям законодательства.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка и квартиры, нежилой или коммерческой недвижимости не гарантирует автоматического возврата покупателю выплаченных денег.

Важно! То же правило действует и при расторжении договора купли-продажи, например, автомобиля. Расторгнуть — можно, хоть и сложно. Вернуть деньги — еще сложнее.

Судебная практика предполагает индивидуальное рассмотрение дел о расторжении или признании недействительными договоров этого типа. Поэтому без правовой поддержки даже на досудебном этапе расторжения добиться успеха затруднительно. В суде непродуманная позиция истца может стать причиной неприятных последствий: от выплаты неустоек до потери крупных сумм и имущества.

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» помогает правильно расторгать договоры купли-продажи как недвижимого, так и движимого имущества. Мы готовы взяться за работу как на досудебном этапе, так и в суде — на правах представителя и защитника интересов заказчика.

Когда граждане решили не продолжать взаимодействие после проставления подписей в бумагах, им необходимо составить специальный документ. Порядок действий в данном случае будет зависеть от того, прошла государственная регистрация прав или нет. Как расторгнуть договор купли продажи квартиры по соглашению – рассмотрим далее.

Внимание! Если контракт подписан, но не передан на регистрацию, а стороны решили его расторгнуть, то устной договоренности недостаточно. Обязательно оформите соглашение, иначе недобросовестный контрагент обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации прав в ЕГРН.

Аннулировать контракт через суд приходится во всяком случае, если имеет место конфликт сторон. Важно заранее продумать порядок действий и правильно сформулировать требования – тогда суд встанет на защиту потерпевших.

Стоит отметить, что если сторона не является на подачу документов для регистрации – это не основание для аннулирования покупки и расторжения сделки купли продажи. В таких случаях заявляют иск о понуждении к регистрации.

Чаще всего основания для расторжения договора купли продажи – это всегда серьезные нарушения договоренностей другой стороной. Если, например, покупатель просрочил внесение очередного платежа на 1 день – такое нарушение нельзя назвать существенным вплоть до расторжения всей сделки.

Другая ситуация, если покупатель отказывается оплачивать квартиру или явно уклоняется на протяжении длительного времени от внесения платежей. В данном случае продавец вправе сначала потребовать надлежаще исполнить договор, а затем – обратиться в суд с требованием о расторжении.

Есть и другие основания для расторжения:

• если покупатель не принимает квартиру (не подписывает акт, не является на осмотр, не выходит на связь);
• если покупатель нарушает другие условия договора, о которых стороны договорились в тексте.

Важно! При формировании иска обязательно укажите, какие последствия для вас несет нарушение договора.

Договор расторгается судом по требованиям покупателя, если они вызваны следующими обстоятельствами:

• продавец уклоняется от передачи квартиры;
• переданная квартира имеет значительные недостатки, которые были выявлены только после ее приема;
• продавец не выписывает членов своей семьи из квартиры;
• продавец нарушает другие пункты договора, что приносит покупателю значительный ущерб.

Внимание! Если продавец не передает вам технические документы на квартиру – заявите требование о понуждении его к этому. Так вы лучше защитите свои интересы, чем если будете требовать расторгнуть саму сделку.

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

• Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
• Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
• Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

• попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
• при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Расторжение по согласию сторон

Заключенный договор, в частности на стадии подтверждения его статуса посредством внесения соответствующей записи в государственный реестр недвижимости, может быть расторгнут при условии, что обе стороны изъявили на то свое согласие. В зависимости в какой «кондиции» находится весь процесс, будут варьироваться и ваши действия. Как, посмотрим в нижеследующей таблице.

Таблица 1. Порядок расторжения договора о реализации и приобретении недвижимого имущества по общему согласию сторон

До регистрации

После регистрации

При условии, что новоявленный собственник еще не успел зарегистрировать квартиру или иное недвижимое имущество в государственном реестре недвижимости, для разрыва сделки достаточно заключить между сторонами новое соглашение, на этот раз: знаменующее расторжение ранее заключенных договорённостей; указывающее, что состоится возврат исполненного по предыдущему договору, то есть денежных средств, объектов недвижимости и т.д. В данном случае нет необходимости обращаться в суд, ведь обоюдное согласие лиц – тот самый, нивелирующий почти все сложности фактор. Кроме всего прочего, при условии, что одна из сторон все же начнет отказываться от заключения нового соглашения, и вам все же понадобится обратиться в суд, главным условием инициации разбирательства будет неудачно проведенная попытка досудебного урегулирования вопроса.

При условии, что обе стороны согласны расторгнуть договор, сделать это можно без суда даже после регистрации объекта. Однако, чаще всего приходится обращаться в суд, чтобы вышестоящая инстанция регулировала данный вопрос. Необходимо отметить, что для осуществления оспаривания правомерности сделки, в течение трех лет с момента проставления записи о переходе права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Как расторгнуть договор купли-продажи в суде

Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:

1. Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
2. Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
3. Подготовить сопутствующие документы.
4. Подать иск в суд.
5. Принять участие в судебном процессе.
6. Получить решение суда.

Судья может вынести вердикт:

• Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
• Отказать в удовлетворении иска.

Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?

Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

Как обезопасить себя до приобретения квартиры

Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:

• Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
• При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
• Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.

Соглашение о расторжении ДКП

Требования к форме этого документа содержит ст. 452 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту соглашение должно быть составлено в письменном виде. Если ДКП был оформлен нотариально, то заверению у нотариуса подлежит и соглашение о его расторжении.

Стандартный документ обязательно включает следующие пункты:

• название;
• место и дату составления;
• сведения о сторонах (ФИО, адреса, контактные телефоны);
• условия прекращения договора купли-продажи;
• дата прекращения (можно установить конкретный день или использовать формулировку «расторжение в день подписания»);
• последствия прекращения ДКП;
• подписи участников.

Как обезопасить себя до приобретения квартиры

Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:

• Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
• При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
• Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.

Похожие записи:

• Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
• Налоговый вычет за лечение зубов
• Как получить медицинскую справку для водительских прав