Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Основной пакет документов для продавца
В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:
- На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
- Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
- Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
- Нет ли на недвижимости ограничений и обременений
Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.
То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:
- Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
- Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
- Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН
Предпродажная подготовка квартиры
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.
Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Почему не стоит отказываться от нотариуса?
Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:
- Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
- Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:
- сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
- сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
- в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Об удостоверении факта нахождения гражданина в живых и в определенном месте |
100 руб. |
2 500 руб. |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
|
Об удостоверении тождественности фотографии |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
||
|
Об удостоверении времени предъявления документов |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
Какое жилье нужно проверять особенно тщательно?
На вторичном рынке жилья довольно часто встречаются мошенничества, поэтому квартиру нужно проверять особенно тщательно. Вот на какое жилье, по словам Надежды Швыревой, следует обращать максимальное внимание при проверке:
- жилье, в котором на момент заключения сделки купли/продажи кто-нибудь проживает или прописан;
- квартиры, доставшиеся по праву наследования;
- квартиры призывников или осужденных в соответствии с судебным решением;
- жилье несовершеннолетних собственников;
- квартиры инвалидов или пенсионеров;
- квартиры лиц, находящихся на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах.
Почему изначально процедуру планировали ужесточить?
Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.
В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.
«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.
Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.
Нотариальное сопровождение обладает своими преимуществами и недостатками.
Преимущества:
- Одним из самых важных преимуществ нотариального сопровождения сделок купли-продажи является значительно сокращенный срок прохождения государственной регистрации в Росреестре. Обратившись к нотариусу, стороны смогут всего за 1 день получить желаемый результат. Срок регистрации будет составлять 3 суток в случае, если регистрация производится через МФЦ.
- Расчет по нотариальному обслуживанию производится непосредственно через депозит самого нотариуса. Покупателю достаточно отправить перевод на этот счет без необходимости в обналичивании, транспортировки крупной суммы денежных средств и т.п. Денежные средства будут переведены на счет продавца специалистом, но уже после регистрации права собственности на недвижимое имущество (при электронной регистрации).
- Безопасность с юридической точки зрения и отсутствие негативных последствий в результате совершения сделки.
Когда сделку рекомендуется оформлять нотариально?
Покупатель заинтересован в услугах нотариуса в следующих ситуациях:
- Когда продавцом недвижимости является несовершеннолетнее лицо. Нотариус подтверждает факт законности такой сделки. Кроме того, заверение свидетельствует о том, что права несовершеннолетнего не были нарушены. В случае, если оформление такой сделки проходит без участия нотариуса, органы опеки и попечительства могут легко оспорить сделку в суде.
- Нотариус требуется, когда в недвижимости прописаны несовершеннолетние дети, а процедура их выписки не выполнима. Нотариус своей подписью доказывает невозможность несовершеннолетних претендовать на недвижимость.
- Когда речь идёт о долевой собственности, нотариус необходим для того, чтобы подтвердить волю каждого владельца на продажу недвижимости.
- Участие нотариуса для покупателя необходимо в случае, если сделка заключается с законными представителями недееспособного лица. В каждой из вышеперечисленных ситуаций нотариус подтверждает факт законности осуществляемых действий, а также следит за тем, чтобы права покупателя не были ущемлены.
Когда заверение нотариуса необязательно, но рекомендуется?
Также имеют место ситуации, в который нотариальное заверение документа законодательно не требуется, но на практике это сделать все же нужно:
- Если продавцом недвижимости является несовершеннолетнее лицо. В таком случае нотариус своей подписью подтверждает законность сделки и соблюдение прав несовершеннолетнего лица.
- Если в объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние лица – в таком случае нотариальное заверение также подтверждает законность сделки.
- Если сделка оформляется в долевой собственности.
- Если сделка осуществляется при участии несовершеннолетнего лица, но его личного участия нет. Вместо него находятся его официальные представители.
Для каких сделок нотариус не обязателен, но желателен
Есть сделки, в которых по закону можно обойтись без нотариуса, но лучше перестраховаться и обратиться к нему.
Сложные альтернативные сделки, в которых может участвовать любое количество собственников и квартир. Участники таких сделок продают одну квартиру, чтобы купить другую — продавец одной квартиры является покупателем другой. Образуются цепочки собственников и договоров, в которых деньги вносит покупатель первой квартиры, а получает продавец последней. Такие сделки сложно организовать — если один из собственников передумает, вся цепочку распадется. Чтобы не сорвать сделки, проще всего провести их одновременно через нотариуса. Нотариально заверенные договоры быстро проходят регистрацию. Вероятность, что что-нибудь сорвется в разы ниже.
К нотариусу можно обратиться добровольно
По закону нотариус для продажи всех долей в квартире больше не нужен. Но для некоторых сделок простой письменный договор может быть рискованным. Например, когда доли продают не родственники, чьи-то интересы могут пострадать, а кого-то обманут. Если покупатель хочет подстраховаться, он может предложить оформление сделки у нотариуса в добровольном порядке.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
То есть сделка хоть и оформляется одним договором, а все доли продаются одновременно, но стороны все равно удостоверят ее у нотариуса и заплатят госпошлину. Это теперь необязательно — Росреестр и так все зарегистрирует, — но не запрещено. Нотариусы будут только рады, а покупателю и продавцам немного спокойнее. Нотариус хоть и не полностью, но проверяет дееспособность. Если он заподозрит, что один из продавцов долей нездоров или не понимает, что лишается имущества, сделку не оформят.
Сделки с несовершеннолетними и недееспособными
Если квартира принадлежит детям, для ее продажи обязательно нужен нотариус. Аналогично с недееспособными — например, если бабушка, которая стоит на учете в психоневрологическом диспансере, захочет подарить внуку квартиру.
За детей до 14 лет сделки совершают родители от их имени. С 14 до 18 лет ребенок может совершить сделку с письменного согласия родителей или опекуна. Например, купить квартиру на свое имя. Но продать ее до 18 лет он сможет только с разрешения органов опеки, даже если родители не против.
Это значит, что если вы когда-то купили квартиру с материнским капиталом, оформили доли на детей, а теперь хотите ее продать и переехать в новую, то нужно заложить в расходы госпошлину. Органы опеки дадут согласие бесплатно, а вот нотариус бесплатно не работает. Если покупаете квартиру, где есть несовершеннолетние собственники, обсудите, кто будет платить госпошлину. Обычно продавец, но бывают сюрпризы.
Это вообще безопасно?
В остальных случаях участие нотариуса необязательно. Стороны сделки могут как самостоятельно совершить необходимые юридические действия, так и по своему желанию обратиться за удостоверением сделки к нотариусу.
«Разница между нотариальным удостоверением договора купли-продажи недвижимости и заключением договора в простой письменной форме только в степени гарантий, которые можно получить. В настоящее время контролем за достоверностью документов, представленных на регистрацию перехода прав на недвижимое имущество, и иных сведений возложен на регистраторов, то есть сотрудников Росреестра», — поясняет председатель Ростовской областной коллегии адвокатов Надежда Швырёва.
Гарантирует ли нотариальное удостоверение сделки 100%-ю безопасность? По словам Левова, нет. Дело в том, что нотариус не располагает какой-либо дополнительной, доступной только ему, информацией, которую не смог бы получить покупатель. «Вся информация сейчас доступна, и провести проверку чистоты покупаемой недвижимости, по большому счету, не составляет большого труда», — замечает эксперт
«А вот согласовать все условия сделки, правильно оформить договор, учесть возможные риски, провести правильный взаиморасчет между сторонами с оформлением необходимых документов — здесь поможет юрист, занимающийся оформлением сделок с недвижимостью. Нотариус не станет этим заниматься. Его задача заключается в проведении комплексной проверки представленных документов, засвидетельствование волеизъявления сторон, подтверждении полномочий, а также в правильном оформлении договора купли-продажи. Единственный, на мой взгляд, плюс в оформлении купли-продажи через нотариуса — это доступ к ресурсу Росреестра с возможностью электронной регистрации сделки в течение двух дней», — добавляет он.